Om en hyresgäst ändrar sig om han/hon vill hyra innan hyresperioden ens har börjat, kan du bli förvirrad och undra vad du ska göra. När hyresavtalet redan har undertecknats av båda parter, hyresvärden och hyresgästen, är det kanske inte möjligt att avsluta hyresavtalet utan att bryta villkoren.
Avhängigt av innehållet i ditt hyresavtal kan det finnas en klausul som tillåter hyresvärden att ta ut avgifter för förtida uppsägning. Kom ihåg att du som hyresvärd har vissa juridiska skyldigheter och rättigheter i denna situation. Det är också viktigt att du dokumenterar absolut allt – inklusive ett meddelande om uppsägning av hyresavtalet som hyresgästen skrivit.
Brytning av hyresavtalet
När hyresavtalet har undertecknats har du och hyresgästen ingått ett juridiskt bindande avtal, oavsett om hyresgästen har flyttat in eller inte. Oförutsedda omständigheter som en jobbförflyttning eller en nödsituation i familjen kan definitivt påverka en hyresgästs beslut. Oavsett orsaken till hyresgästens ändrade inställning bör situationen behandlas som en förtida uppsägning av hyresavtalet. När din hyresgäst meddelar dig sitt beslut ska du be honom eller henne att ge dig en skriftlig uppsägning på 30 dagar där det framgår att han eller hon bryter hyresavtalet.
Vad som händer därefter beror till stor del på hur ditt hyresavtal är skrivet. Oftast är hyresgästen bunden av hyresavtalet i ett år. Men om du har en hyresgäst som hyr en månad till en månad behöver din hyresgäst bara ge dig en månads uppsägningstid. I detta fall har hyresgästen ett mycket mindre ansvar. Ditt hyresavtal kan också innehålla en klausul eller bestämmelse som gör det möjligt för hyresgästen att bryta hyresavtalet på vissa villkor. Detta kan innefatta avtalsenliga avbrottsavgifter eller andra monetära poster. Hyresgästen får då bryta hyresavtalet när som helst, så länge han/hon följer de instruktioner som anges i hyresavtalet.
Håll i minnet att de flesta delstatslagar kräver att hyresvärdarna gör ett undantag i god tro och skaffar sig en ny hyresgäst så snart som möjligt. På så sätt behöver den som bryter hyresavtalet inte betala hela hyresperiodens hyra, vilket ofta föreslås i avtalet. Hyran måste betalas tills en ny hyresgäst tar över fastigheten av den nuvarande hyresgästen. Det spelar ingen roll om han eller hon befinner sig fysiskt i lägenheten.
Säkerhetsdepositionen
Säkerhetsdepositionen, som i allmänhet motsvarar två eller tre månadshyror, är avsedd för situationer som tidiga uppsägningar av hyresavtal – för att kompensera dig i händelse av obetald hyra. Eftersom de flesta hyresvärdar ber hyresgästerna att betala säkerhetsdepositionen när hyresavtalet undertecknas har du redan pengar för att täcka de första månadernas hyra. Här är de två sätt du kan hantera säkerhetsdepositionen i den här situationen:
- Du behåller pengarna och tillämpar säkerhetsdepositionen på hyran tills fastigheten hyrs ut igen, och skickar sedan tillbaka det som blir över till hyresgästen. Hyresgästen behöver inte betala hyra om inte hyran som är skyldig överstiger den totala säkerhetsdepositionen. Detta kan vara riskabelt eftersom det kan vara svårt att driva in eller stämma hyran när säkerhetsdepån har förbrukats.
- Du lägger säkerhetsdepån åt sidan och hyresgästen betalar hyra varje månad tills fastigheten hyrs ut igen. Därefter skickar du tillbaka depositionen i sin helhet, eftersom det inte kommer att uppstå några skador på den outhyrda lägenheten. Detta alternativ är förmodligen ett säkrare alternativ, med tanke på att hyresgästen har ett incitament att betala hyra. Dessutom, om hyresgästen inte betalar, har du ändå säkerhetsdepositionen att dra av hyran från.
Förhandlingar kommer att bli nödvändiga när hyresavtalet inte anger vad som ska göras vid en förtida uppsägning av hyresavtalet. Månadsvisa hyresavtal kommer också att ha vissa gråzoner, och utgången av situationen kommer främst att bero på hur du och din hyresgäst löser det. Se till att alltid förbli professionell och dokumentera alla dina förfaranden.
Rätt att häva
Medans vi fortfarande är inne på frågan om säkerhetsdepositionen är det viktigt att nämna ”rätten att häva”. Rätten till återkallelse anges i Truth in Lending Act (TILA) enligt amerikansk federal lag. Det är en konsumentskyddslagstiftning som gör det möjligt för en låntagare att annullera ett eget kapital eller en kreditlimit inom tre dagar efter avslutandet. Ibland kan hyresgäster bli lite besvärliga och försöka undvika att betala hyra när de bryter hyresavtalet. Hyresgästerna kan använda sig av rätten att häva kontraktet i det här fallet. Tyvärr för hyresgästen har rätten till hävning inget att göra med hyresavtal eller hyresfastigheter. Så om en hyresgäst försöker hävda att han eller hon har rätt att häva avtalet, se till att informera honom eller henne om att rätten inte gäller i den här situationen.
Rättigheter för hyresvärdar och hyresgäster
Oavsett hur du väljer att hantera den tidiga uppsägningen av hyreskontraktet bör du bekanta dig med de specifika rättigheter som hyresvärdar och hyresgäster har. De flesta standardhyresavtal innehåller bestämmelser som gör det möjligt för hyresgäster att bryta hyresavtalen på vissa villkor. När det gäller att bryta ett hyresavtal innan hyresgästen flyttar in är hyresgästerna vanligtvis skyldiga att meddela hyresvärden om sitt beslut och skicka en uppsägning inom en viss tid efter att ha undertecknat avtalet. Om det inte finns några sådana bestämmelser kan du välja att upprätthålla hyresavtalet som det är och genomdriva alla dess avtalsförpliktelser. Detta skulle ge hyresgästen begränsade rättigheter att bryta hyresavtalet och minimera det ekonomiska ansvaret.
Som hyresvärd har du rätt att kräva hyresbetalningar för hyresperioden, oavsett om hyresgästen bor i lägenheten eller inte. Om du har svårt att förhandla med din hyresgäst och komma överens bör du söka juridisk rådgivning. Det kan finnas problem med hyresavtalet, ett misstag kan ha begåtts eller vissa delstatliga lagar kan begränsa dig. En advokat kommer att kunna identifiera de aktuella problemen och hjälpa dig och hyresgästen att bryta hyresavtalet med minimala konsekvenser. De kan också hjälpa dig att minska eller eliminera eventuella extra avgifter.
Andra detaljer att tänka på
Förutom den information som beskrivs ovan finns det några nyckelfaktorer som du bör ha i åtanke om en situation med förtida uppsägning uppstår.
- När en hyresgäst backar ur ett hyresavtal försvinner inte avtalet. Hyresvärden har rätt att få hyresbetalningar för hyresperioden. Det är dock inte alla hyresvärdar som väljer att inkassera. Beroende på din situation bör du överväga att förhandla med din hyresgäst och göra en kompromiss. De kan ha giltiga skäl för att bryta hyresavtalet och frågan kan lösas på ett fredligt sätt. Ibland kan hyresgästerna till och med känna till någon som snabbt kan ersätta dem. Se bara till att prata med hyresgästen och lösa det hela samtidigt som du minskar så mycket risk som möjligt. Ju tidigare du kan kommunicera med din hyresgäst, desto bättre.
- Håll dig i minnet att bara för att någon inte bor i hyreslägenheten betyder det inte att avtalet inte existerar. Det faktum att din hyresgäst inte fysiskt bor i lägenheten tar inte bort dennes ansvar för att betala hyra. Ett hyresavtal är trots allt ett juridiskt bindande kontrakt.
- Du kan alternativt lösa detta problem genom att komma fram till ett omvänt ”cash for keys”-avtal. Kontant för nycklar är en metod som används av hyresvärdar för att vräka hyresgäster; du betalar dem i princip för att flytta ut. Denna metod kan användas på det motsatta sättet, där en hyresgäst betalar hyresvärden för att komma ut ur sitt hyresavtal. Detta ”utköp” uppgår vanligtvis till en månads hyra, vilket ger hyresvärden gott om tid att hitta en ny hyresgäst.
I slutändan handlar allt om kommunikation. Den här situationen kan vara en lektion i att utveckla starka relationer mellan hyresvärd och hyresgäst och lösa hyresfrågor. Glöm inte att få allting skriftligt och hålla reda på alla dina åtgärder.