Si un locataire change d’avis sur la location avant même que le terme du bail ne commence, vous pouvez être laissé perplexe, vous demandant quoi faire. Lorsque le bail a déjà été signé par les deux parties, le propriétaire et le locataire, il se peut qu’il ne soit pas possible de mettre fin au bail sans en rompre les termes.
Selon le contenu de votre contrat de bail, il peut y avoir une clause qui permet au propriétaire de percevoir des frais pour la résiliation anticipée. N’oubliez pas que, en tant que propriétaire, vous avez certaines responsabilités et certains droits légaux dans cette situation. Il est également important de documenter absolument tout – y compris un avis de résiliation du bail rédigé par le locataire.
Rupture du bail
Une fois que ce contrat de bail a été signé, vous et le locataire avez conclu un contrat juridiquement contraignant, que le locataire ait emménagé ou non. Des circonstances imprévues, comme une mutation professionnelle ou une urgence familiale, peuvent certainement affecter la décision d’un locataire. Quelle que soit la raison du changement d’avis du locataire, la situation doit être traitée comme une résiliation anticipée du contrat de location. Lorsque votre locataire vous informe de sa décision, demandez-lui de vous fournir un avis écrit de 30 jours indiquant qu’il rompt le bail.
Ce qui se passe ensuite dépend largement de la façon dont votre bail est rédigé. La plupart du temps, le locataire est lié au bail pendant un an. Cependant, si vous avez un locataire au mois, tout ce que votre locataire doit faire est de vous donner un mois de préavis. Dans ce cas, la responsabilité du locataire est beaucoup moins importante. Votre contrat de bail peut également contenir une clause ou une disposition permettant au locataire de rompre le bail sous certaines conditions. Il peut s’agir de frais de rupture contractuels ou d’autres éléments monétaires. Le locataire est autorisé à rompre le bail, alors, à tout moment, tant qu’il suit les instructions énumérées dans le contrat de bail.
N’oubliez pas que la plupart des lois de l’État exigent que les propriétaires fassent une exception de bonne foi et acquièrent un nouveau locataire dès que possible. Ainsi, celui qui rompt le bail n’a pas besoin de payer le loyer de toute la période de location comme cela est souvent proposé dans le contrat. Le loyer doit être payé jusqu’à ce qu’un nouveau locataire occupe le logement de l’actuel. Peu importe qu’il soit physiquement dans le logement.
Le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie, qui est généralement égal à deux ou trois mois de loyer, est conçu pour des situations comme la résiliation anticipée du bail – pour vous indemniser en cas de loyer impayé. Comme la plupart des propriétaires demandent aux locataires de verser le dépôt de garantie à la signature du bail, vous aurez déjà de l’argent pour couvrir les premiers mois de loyer. Voici les deux façons dont vous pouvez traiter le dépôt de garantie dans cette situation :
- Vous gardez l’argent et appliquez le dépôt de garantie au loyer dû jusqu’à ce que la propriété soit louée à nouveau, puis vous renvoyez ce qui reste au locataire. Le locataire n’a pas à payer de loyer, sauf si le loyer dû dépasse le montant total du dépôt de garantie. Cela peut être risqué car il peut être difficile de recouvrer ou de poursuivre le loyer une fois que le dépôt de garantie a été utilisé.
- Vous mettez le dépôt de garantie de côté et le locataire paie le loyer chaque mois jusqu’à ce que la propriété soit de nouveau louée. Ensuite, vous renvoyez le dépôt en entier, puisqu’il n’y aura pas de dommages au logement inoccupé. Cette option est probablement plus sûre, étant donné que le locataire est incité à payer le loyer. De plus, si le locataire ne paie pas, vous avez de toute façon le dépôt de garantie pour déduire le loyer.
Des négociations seront nécessaires lorsque le contrat de bail ne précise pas ce qu’il faut faire en cas de résiliation anticipée du bail. Les locations au mois auront également des zones grises, et l’issue de la situation dépendra surtout de la façon dont vous et votre locataire allez régler la situation. Assurez-vous de toujours rester professionnel et de documenter toutes vos procédures.
Droit de résiliation
Pendant que nous sommes toujours sur le sujet du dépôt de garantie, il est important de mentionner le « droit de résiliation. » Le droit de résiliation est énoncé dans la loi sur la vérité des prêts (TILA) en vertu de la loi fédérale américaine. Il s’agit d’une loi sur la protection des consommateurs qui permet à un emprunteur d’annuler un crédit immobilier ou une ligne de crédit dans les trois jours suivant la conclusion du contrat. Parfois, les locataires peuvent devenir un peu difficiles et essayer d’éviter de payer le loyer lorsqu’ils rompent le bail. Dans ce cas, les locataires peuvent utiliser le droit de résiliation. Malheureusement pour le locataire, le droit de résiliation n’a rien à voir avec les contrats de location ou les biens locatifs. Donc, si un locataire essaie de prétendre qu’il a le droit de résilier, assurez-vous de l’informer que ce droit ne s’applique pas dans cette situation.
Droits du propriétaire et du locataire
Quoi que vous choisissiez de traiter la résiliation anticipée du bail, vous devez vous familiariser avec les droits spécifiques dont disposent les propriétaires et les locataires. La plupart des baux standard contiennent des dispositions qui permettent aux locataires de rompre le bail sous certaines conditions. Dans le cas d’une rupture de bail avant que le locataire n’emménage, les locataires sont généralement tenus d’informer le propriétaire de leur décision et d’envoyer un avis dans un certain délai après la signature du contrat. Si de telles dispositions n’existent pas, vous avez le choix de maintenir le contrat de location tel quel et d’appliquer toutes ses obligations contractuelles. Cela laisserait au locataire des droits limités pour rompre le bail et minimiser la responsabilité financière.
En tant que propriétaire, vous avez le droit d’exiger le paiement du loyer pour la durée du bail, que le locataire vive ou non dans le logement. Si vous avez du mal à négocier avec votre locataire et à parvenir à un consensus, vous devriez demander conseil à un avocat. Il peut y avoir des problèmes avec le bail, une erreur peut être commise ou certaines lois de l’État peuvent vous limiter. Un avocat sera en mesure d’identifier les problèmes en question et de vous aider, vous et le locataire, à rompre le bail avec un minimum de conséquences. Il peut également vous aider à réduire ou à éliminer les frais supplémentaires.
Autres détails à prendre en compte
En plus des informations décrites ci-dessus, il y a quelques facteurs clés que vous devriez garder à l’esprit si une situation de résiliation anticipée se présente.
- Lorsqu’un locataire se retire d’un bail, l’accord ne disparaît pas. Les propriétaires ont le droit de recevoir des paiements de loyer pour la durée du bail. Cependant, tous les propriétaires ne choisissent pas de les percevoir. En fonction de votre situation, vous devriez envisager de négocier avec votre locataire et de trouver un compromis. Il peut avoir des raisons valables de rompre le bail et le problème peut être résolu pacifiquement. Parfois, les locataires peuvent même connaître quelqu’un qui pourrait les remplacer rapidement. Assurez-vous simplement de parler au locataire et de trouver une solution tout en atténuant le plus possible les risques. Plus tôt vous pouvez communiquer avec votre locataire, mieux c’est.
- N’oubliez pas que ce n’est pas parce que quelqu’un ne vit pas dans le logement locatif que l’accord n’existe pas. Le fait que votre locataire ne réside pas physiquement dans l’unité n’enlève pas sa responsabilité de payer le loyer. Un bail est un contrat juridiquement contraignant, après tout.
- Vous pouvez alternativement résoudre ce problème en imaginant un accord inversé de « cash for keys ». L’argent pour les clés est une méthode utilisée par les propriétaires pour expulser les locataires ; vous les payez essentiellement pour déménager. Cette pratique peut être utilisée à l’inverse, c’est-à-dire qu’un locataire paiera le propriétaire pour se libérer de son bail. Ce « rachat » correspond généralement à un mois de loyer, ce qui donne au propriétaire tout le temps nécessaire pour trouver un nouveau locataire.
En fin de compte, tout est une question de communication. Cette situation peut être une leçon pour développer de solides relations propriétaire-locataire et résoudre les problèmes de location. N’oubliez pas de tout mettre par écrit et de garder une trace de toutes vos actions.