Einen Mietvertrag vor dem Einzug auflösen

Wenn ein Mieter seine Meinung über die Anmietung ändert, bevor der Mietvertrag überhaupt begonnen hat, sind Sie vielleicht verwirrt und fragen sich, was Sie tun sollen. Wenn der Mietvertrag bereits von beiden Parteien, dem Vermieter und dem Mieter, unterzeichnet wurde, ist es unter Umständen nicht möglich, den Mietvertrag zu beenden, ohne die Bedingungen zu verletzen.

Abhängig vom Inhalt Ihres Mietvertrags kann es eine Klausel geben, die es dem Vermieter erlaubt, Gebühren für die vorzeitige Beendigung zu verlangen. Denken Sie daran, dass Sie als Vermieter in dieser Situation bestimmte gesetzliche Pflichten und Rechte haben. Es ist auch wichtig, dass Sie alles dokumentieren – einschließlich einer vom Mieter verfassten Kündigung.

Kündigung des Mietvertrags

Mit der Unterzeichnung des Mietvertrags haben Sie und der Mieter einen rechtsverbindlichen Vertrag geschlossen, unabhängig davon, ob der Mieter eingezogen ist oder nicht. Unvorhergesehene Umstände wie ein Arbeitsplatzwechsel oder ein familiärer Notfall können die Entscheidung des Mieters durchaus beeinflussen. Unabhängig vom Grund für den Sinneswandel des Mieters sollte die Situation wie eine vorzeitige Beendigung des Mietvertrags behandelt werden. Wenn Ihr Mieter Sie von seiner Entscheidung in Kenntnis setzt, bitten Sie ihn, Ihnen eine schriftliche Kündigung mit einer Frist von 30 Tagen zukommen zu lassen, aus der hervorgeht, dass er den Mietvertrag kündigt.

Was danach geschieht, hängt weitgehend davon ab, wie Ihr Mietvertrag abgefasst ist. In den meisten Fällen ist der Mieter ein Jahr lang an den Mietvertrag gebunden. Wenn Sie jedoch einen Mietvertrag mit monatlicher Kündigungsfrist haben, braucht Ihr Mieter nur einen Monat zu kündigen. In diesem Fall ist die Haftung des Mieters sehr viel geringer. Ihr Mietvertrag kann auch eine Klausel oder Bestimmung enthalten, die es dem Mieter erlaubt, den Mietvertrag unter bestimmten Bedingungen zu kündigen. Dazu können vertragliche Kündigungsgebühren oder andere Geldbeträge gehören. Der Mieter kann den Mietvertrag also jederzeit kündigen, solange er die im Mietvertrag aufgeführten Anweisungen befolgt.

Denken Sie daran, dass die meisten staatlichen Gesetze von den Vermietern verlangen, dass sie in gutem Glauben eine Ausnahme machen und so schnell wie möglich einen neuen Mieter finden. Auf diese Weise muss derjenige, der den Mietvertrag bricht, nicht die gesamte Miete für den Mietzeitraum zahlen, wie es oft im Vertrag vorgesehen ist. Die Miete muss so lange gezahlt werden, bis ein neuer Mieter die Immobilie vom derzeitigen Mieter bezieht. Dabei spielt es keine Rolle, ob er oder sie sich in der Wohnung aufhält.

Die Kaution

Die Kaution, die in der Regel zwei oder drei Monatsmieten entspricht, ist für Situationen wie die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses gedacht – als Entschädigung im Falle unbezahlter Miete. Da die meisten Vermieter von ihren Mietern bei Vertragsabschluss eine Kaution verlangen, haben Sie bereits Geld für die ersten Monatsmieten. Es gibt zwei Möglichkeiten, wie Sie in dieser Situation mit der Kaution verfahren können:

1. Sie behalten das Geld und verrechnen es mit der Miete, bis die Wohnung wieder vermietet ist, und überweisen den Restbetrag an den Mieter. Der Mieter braucht keine Miete zu zahlen, es sei denn, die geschuldete Miete übersteigt die gesamte Kaution. Dies kann riskant sein, da es schwierig sein kann, die Miete einzutreiben oder einzuklagen, wenn die Kaution aufgebraucht ist.
2. Sie legen die Kaution beiseite und der Mieter zahlt jeden Monat Miete, bis die Wohnung wieder vermietet ist. Dann schicken Sie die Kaution in voller Höhe zurück, da es keine Schäden an der unbewohnten Wohnung gibt. Diese Option ist wahrscheinlich die sicherere, da der Mieter einen Anreiz hat, die Miete zu zahlen. Wenn der Mieter nicht zahlt, können Sie die Kaution ohnehin von der Miete abziehen.

Verhandlungen sind erforderlich, wenn im Mietvertrag nicht festgelegt ist, was im Falle einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses zu tun ist. Auch bei Monatsmietverträgen gibt es einige Grauzonen, und der Ausgang der Situation hängt vor allem davon ab, wie Sie und Ihr Mieter die Sache regeln. Achten Sie darauf, immer professionell zu bleiben und alle Vorgänge zu dokumentieren.

Rücktrittsrecht

Wenn wir schon beim Thema Kaution sind, ist es wichtig, das „Rücktrittsrecht“ zu erwähnen. Das Rücktrittsrecht ist im Truth in Lending Act (TILA) des US-Bundesrechts verankert. Dabei handelt es sich um ein Verbraucherschutzgesetz, das es einem Kreditnehmer ermöglicht, einen Eigenheimkredit oder eine Kreditlinie innerhalb von drei Tagen nach Abschluss zu kündigen. Manchmal können Mieter ein wenig schwierig werden und versuchen, die Zahlung der Miete zu vermeiden, wenn sie den Mietvertrag kündigen. In diesem Fall können die Mieter von ihrem Rücktrittsrecht Gebrauch machen. Zum Leidwesen des Mieters hat das Rücktrittsrecht nichts mit Mietverträgen oder Mietobjekten zu tun. Wenn ein Mieter also versucht, sich auf sein Rücktrittsrecht zu berufen, sollten Sie ihn darauf hinweisen, dass dieses Recht in dieser Situation nicht gilt.

Vermieter-Mieter-Rechte

Unabhängig davon, wie Sie die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses handhaben, sollten Sie sich mit den spezifischen Rechten vertraut machen, die Vermieter und Mieter haben. Die meisten Standardmietverträge enthalten Bestimmungen, die es Mietern ermöglichen, den Mietvertrag unter bestimmten Bedingungen zu kündigen. Im Falle einer Kündigung des Mietvertrags vor dem Einzug des Mieters sind Mieter in der Regel verpflichtet, den Vermieter innerhalb einer bestimmten Frist nach Unterzeichnung des Vertrags von ihrer Entscheidung in Kenntnis zu setzen und ihm eine Mitteilung zu schicken. Gibt es keine solchen Bestimmungen, haben Sie die Wahl, den Mietvertrag in seiner jetzigen Form aufrechtzuerhalten und alle vertraglichen Verpflichtungen durchzusetzen. In diesem Fall hätte der Mieter nur begrenzte Rechte, den Mietvertrag zu kündigen und die finanzielle Verantwortung zu minimieren.

Als Vermieter haben Sie das Recht, Mietzahlungen für die Dauer des Mietverhältnisses zu verlangen, unabhängig davon, ob der Mieter in der Wohnung lebt oder nicht. Wenn Sie Schwierigkeiten haben, mit Ihrem Mieter zu verhandeln und eine Einigung zu erzielen, sollten Sie sich rechtlich beraten lassen. Möglicherweise gibt es Probleme mit dem Mietvertrag, es liegt ein Fehler vor, oder bestimmte staatliche Gesetze schränken Sie ein. Ein Anwalt kann die Probleme erkennen und Ihnen und dem Mieter helfen, den Mietvertrag mit minimalen Konsequenzen zu lösen. Er kann Ihnen auch dabei helfen, zusätzliche Gebühren zu reduzieren oder zu vermeiden.

Weitere zu beachtende Details

Zusätzlich zu den oben genannten Informationen gibt es einige Schlüsselfaktoren, die Sie im Falle einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses beachten sollten.

• Wenn ein Mieter aus dem Mietvertrag aussteigt, ist die Vereinbarung nicht hinfällig. Der Vermieter hat Anspruch auf die Mietzahlungen für die Dauer des Mietverhältnisses. Doch nicht alle Vermieter ziehen diese Zahlungen ein. Je nach Lage der Dinge sollten Sie mit Ihrem Mieter verhandeln und einen Kompromiss finden. Möglicherweise hat er triftige Gründe für die Kündigung des Mietvertrags, und das Problem kann friedlich gelöst werden. Manchmal kennen die Mieter vielleicht sogar jemanden, der sie schnell ersetzen könnte. Achten Sie einfach darauf, mit dem Mieter zu sprechen und eine Lösung zu finden, die das Risiko so weit wie möglich mindert. Je früher Sie mit Ihrem Mieter kommunizieren können, desto besser.
• Denken Sie daran, dass die Vereinbarung nicht aufgehoben ist, nur weil jemand nicht in der Mieteinheit wohnt. Die Tatsache, dass Ihr Mieter nicht in der Wohnung wohnt, entbindet ihn nicht von seiner Verantwortung für die Zahlung der Miete. Ein Mietvertrag ist schließlich ein rechtsverbindlicher Vertrag.
• Sie können dieses Problem auch durch eine umgekehrte „Barzahlung für Schlüssel“-Vereinbarung lösen. Bargeld für Schlüssel ist eine Methode, die von Vermietern verwendet wird, um Mieter zu vertreiben; Sie bezahlen sie im Grunde, damit sie ausziehen. Diese Praxis kann auch umgekehrt angewandt werden, d. h. ein Mieter bezahlt den Vermieter, damit er aus dem Mietvertrag aussteigt. Dieser „Auskauf“ erfolgt in der Regel in Höhe einer Monatsmiete, so dass der Vermieter genügend Zeit hat, einen neuen Mieter zu finden.

Am Ende des Tages geht es nur um Kommunikation. Diese Situation kann ein Lehrstück für die Entwicklung guter Vermieter-Mieter-Beziehungen und die Lösung von Mietproblemen sein. Vergessen Sie nicht, sich alles schriftlich geben zu lassen und alle Ihre Handlungen zu dokumentieren.