Jos vuokralainen muuttaa mieltään vuokraamisesta ennen kuin vuokrasopimuskausi on edes alkanut, saatat jäädä hämmentyneenä miettimään, mitä tehdä. Kun molemmat osapuolet, vuokranantaja ja vuokralainen, ovat jo allekirjoittaneet vuokrasopimuksen, vuokrasopimuksen päättäminen ilman ehtojen rikkomista ei välttämättä ole mahdollista.
Vuokrasopimuksen sisällöstä riippuen vuokrasopimuksessa voi olla lauseke, joka sallii vuokranantajan periä maksuja ennenaikaisesta irtisanomisesta. Muista, että vuokranantajana sinulla on tässä tilanteessa tiettyjä oikeudellisia velvollisuuksia ja oikeuksia. On myös tärkeää, että dokumentoit ehdottomasti kaiken – myös vuokralaisen kirjoittaman ilmoituksen vuokrasopimuksen irtisanomisesta.
Vuokrasopimuksen purkaminen
Kun vuokrasopimus on allekirjoitettu, sinä ja vuokralainen olette tehneet oikeudellisesti sitovan sopimuksen riippumatta siitä, onko vuokralainen muuttanut sisään vai ei. Ennakoimattomat olosuhteet, kuten työpaikan siirto tai perheen hätätilanne, voivat varmasti vaikuttaa vuokralaisen päätökseen. Olipa vuokralaisen mielenmuutoksen syy mikä tahansa, tilannetta on käsiteltävä vuokrasopimuksen ennenaikaisena irtisanomisena. Kun vuokralaisesi ilmoittaa sinulle päätöksestään, pyydä häntä toimittamaan sinulle 30 päivän kirjallinen ilmoitus, jossa hän ilmoittaa purkavansa vuokrasopimuksen.
Mitä sen jälkeen tapahtuu, riippuu pitkälti siitä, miten vuokrasopimus on kirjoitettu. Useimmiten vuokralainen on sidottu vuokrasopimukseen vuodeksi. Jos vuokralaisesi on kuitenkin vuokrannut vuokrasopimuksen kuukausittain, vuokralaisesi ei tarvitse tehdä muuta kuin antaa sinulle kuukauden irtisanomisaika. Tällöin vuokralaisen vastuu on paljon pienempi. Vuokrasopimukseen voi myös sisältyä lauseke tai määräys, jonka mukaan vuokralainen voi purkaa vuokrasopimuksen tietyin ehdoin. Tähän voi sisältyä sopimusperusteisia irtisanomismaksuja tai muita rahallisia eriä. Vuokralainen saa siis purkaa vuokrasopimuksen milloin tahansa, kunhan hän noudattaa vuokrasopimuksessa lueteltuja ohjeita.
Muista, että useimmat osavaltioiden lait edellyttävät, että vuokranantajat tekevät vilpittömässä mielessä poikkeuksen ja hankkivat uuden vuokralaisen mahdollisimman pian. Näin vuokrasopimuksen rikkovan ei tarvitse maksaa koko vuokrakauden vuokraa, kuten sopimuksessa usein ehdotetaan. Vuokraa on maksettava siihen asti, kunnes uusi vuokralainen ottaa nykyisen vuokralaisen asunnon haltuunsa. Sillä ei ole väliä, onko hän fyysisesti yksikössä.
Vakuustakuu
Vakuustakuu, joka on yleensä kahden tai kolmen kuukauden vuokran suuruinen, on tarkoitettu vuokrasopimuksen ennenaikaisen irtisanomisen kaltaisia tilanteita varten – korvaukseksi, jos vuokraa ei makseta. Koska useimmat vuokranantajat pyytävät vuokralaisia maksamaan vakuuden vuokrasopimuksen allekirjoittamisen yhteydessä, sinulla on jo rahaa muutaman ensimmäisen kuukauden vuokran kattamiseen. Tässä on kaksi tapaa, joilla voit käsitellä vakuusmaksua tässä tilanteessa:
- Pidät rahat ja käytät vakuusmaksun maksettavana olevaan vuokraan, kunnes asunto on jälleen vuokrattu, ja lähetät sitten ylijäämän takaisin vuokralaiselle. Vuokralaisen ei tarvitse maksaa vuokraa, ellei vuokravelka ylitä koko vakuusmaksun määrää. Tämä voi olla riskialtista, sillä vuokraa voi olla vaikea periä tai haastaa oikeuteen, kun vakuusmaksu on käytetty.
- Vakuusmaksu laitetaan sivuun, ja vuokralainen maksaa vuokraa joka kuukausi, kunnes asunto on jälleen vuokrattu. Sitten lähetät takuusumman kokonaisuudessaan takaisin, koska tyhjillään olevaan yksikköön ei tule mitään vahinkoja. Tämä vaihtoehto on luultavasti turvallisempi, koska vuokralaisella on kannustin maksaa vuokraa. Lisäksi, jos vuokralainen ei maksa, sinulla on joka tapauksessa takuumaksu, josta voit vähentää vuokran.
Neuvottelut ovat tarpeen, kun vuokrasopimuksessa ei määritellä, mitä tehdään vuokrasopimuksen ennenaikaisen irtisanomisen yhteydessä. Kuukausivuokrasopimuksissa on myös joitakin harmaita alueita, ja tilanteen lopputulos riippuu lähinnä siitä, miten sinä ja vuokralainen selvitätte asian. Varmista, että pysyt aina ammattimaisena ja dokumentoit kaikki menettelysi.
Peruuttamisoikeus
Vakuusmaksusta puhuttaessa on tärkeää mainita ”peruuttamisoikeus”. Oikeus peruuttaa sopimus on säädetty Yhdysvaltain liittovaltion laissa (Truth in Lending Act, TILA). Kyseessä on kuluttajansuojalaki, jonka nojalla lainanottaja voi peruuttaa asuntolainan tai -luottolimiitin kolmen päivän kuluessa sopimuksen sulkemisesta. Joskus vuokralaisista voi tulla hieman hankalia ja he saattavat yrittää välttää vuokranmaksua purkaessaan vuokrasopimuksen. Vuokralaiset voivat tässä tapauksessa käyttää irtisanomisoikeuttaan. Vuokralaisen kannalta valitettavasti purkamisoikeudella ei ole mitään tekemistä vuokrasopimusten tai vuokra-asuntojen kanssa. Jos vuokralainen siis yrittää väittää, että hänellä on oikeus purkaa vuokrasopimus, varmista, että ilmoitat hänelle, että oikeus ei päde tässä tilanteessa.
vuokranantajan ja vuokralaisen oikeudet
Riippumatta siitä, miten päätät hoitaa vuokrasopimuksen ennenaikaisen irtisanomisen, sinun on syytä perehtyä niihin erityisiin oikeuksiin, joita vuokranantajilla ja vuokralaisilla on. Useimmissa tavanomaisissa vuokrasopimuksissa on määräyksiä, joiden mukaan vuokralainen voi purkaa vuokrasopimuksen tietyin ehdoin. Jos vuokrasopimus puretaan ennen vuokralaisen muuttoa, vuokralaisen on yleensä ilmoitettava vuokranantajalle päätöksestään ja lähetettävä ilmoitus tietyn ajan kuluessa sopimuksen allekirjoittamisesta. Jos tällaisia määräyksiä ei ole, sinulla on mahdollisuus pitää vuokrasopimus voimassa sellaisenaan ja panna täytäntöön kaikki sopimusvelvoitteet. Tämä jättäisi vuokralaiselle rajoitetut oikeudet purkaa vuokrasopimus ja minimoisi taloudellisen vastuun.
Vuokranantajana sinulla on oikeus vaatia vuokranmaksua vuokrasopimuskauden ajalta riippumatta siitä, asuuko vuokralainen yksikössä vai ei. Jos sinulla on vaikeuksia neuvotella vuokralaisen kanssa ja päästä yhteisymmärrykseen, sinun kannattaa hakea oikeudellista neuvontaa. Vuokrasopimuksessa voi olla ongelmia, siinä voi olla virhe tai tietyt osavaltion lait voivat rajoittaa sinua. Asianajaja pystyy tunnistamaan käsillä olevat ongelmat ja auttamaan sinua ja vuokralaista purkamaan vuokrasopimuksen mahdollisimman vähäisin seurauksin. Hän voi myös auttaa sinua vähentämään tai poistamaan mahdolliset lisämaksut.
Muut huomioon otettavat yksityiskohdat
Yllä esitettyjen tietojen lisäksi on muutama avaintekijä, jotka sinun on syytä pitää mielessä, jos ennenaikainen irtisanomistilanne syntyy.
- Kun vuokralainen perääntyy vuokrasopimuksesta, sopimus ei katoa. Vuokranantajalla on oikeus saada vuokranmaksut vuokrasopimuskauden ajalta. Kaikki vuokranantajat eivät kuitenkaan päätä periä. Olosuhteista riippuen kannattaa harkita neuvotteluja vuokralaisen kanssa ja kompromissin tekemistä. Hänellä voi olla pätevät syyt vuokrasopimuksen purkamiseen, ja asia voidaan ratkaista rauhanomaisesti. Joskus vuokralaiset saattavat jopa tietää jonkun, joka voisi korvata heidät nopeasti. Varmista vain, että keskustelet vuokralaisen kanssa ja sovittelet asian samalla, kun vähennät mahdollisimman paljon riskejä. Mitä aikaisemmin voit kommunikoida vuokralaisen kanssa, sitä parempi.
- Muista, että vaikka joku ei asu vuokrayksikössä, se ei tarkoita, ettei sopimusta ole olemassa. Se, että vuokralaisesi ei fyysisesti asu yksikössä, ei poista hänen vastuutaan vuokran maksamisesta. Vuokrasopimus on loppujen lopuksi oikeudellisesti sitova sopimus.
- Vaihtoehtoisesti voit ratkaista tämän ongelman keksimällä käänteisen ”käteisellä avaimia vastaan” -sopimuksen. Cash for keys on vuokranantajien käyttämä tapa häätää vuokralaisia; periaatteessa maksat heille siitä, että he muuttavat pois. Tätä käytäntöä voidaan käyttää myös päinvastoin, jolloin vuokralainen maksaa vuokranantajalle päästäkseen ulos vuokrasopimuksesta. Tämä ”ulososto” on yleensä kuukauden vuokran suuruinen, jolloin vuokranantajalla on runsaasti aikaa löytää uusi vuokralainen.
Loppujen lopuksi kyse on viestinnästä. Tämä tilanne voi olla oppitunti vahvojen vuokranantaja-vuokralais-suhteiden kehittämisestä ja vuokraongelmien ratkaisemisesta. Älä unohda kirjoittaa kaikkea kirjallisesti ja pitää kirjaa kaikista toimistasi.