Si un inquilino cambia de opinión sobre el alquiler antes de que comience el plazo del contrato, usted puede quedar confundido, preguntándose qué hacer. Cuando el contrato de alquiler ya ha sido firmado por ambas partes, el propietario y el inquilino, puede que no sea posible terminar el contrato sin romper los términos.
Dependiendo del contenido de su contrato de alquiler, puede haber una cláusula que permita al propietario cobrar honorarios por la terminación anticipada. Recuerde que, como arrendador, tiene ciertas responsabilidades y derechos legales en esta situación. También es importante que documente absolutamente todo – incluyendo una notificación de la terminación del contrato de arrendamiento escrita por el inquilino.
Romper el contrato de arrendamiento
Una vez que el acuerdo de arrendamiento ha sido firmado, usted y el inquilino han entrado en un contrato legalmente vinculante, ya sea que el inquilino se haya mudado o no. Circunstancias imprevistas como un traslado de trabajo o una emergencia familiar pueden afectar definitivamente a la decisión del inquilino. Sea cual sea el motivo del cambio de opinión del inquilino, la situación debe tratarse como una rescisión anticipada del contrato de alquiler. Cuando el inquilino le notifique su decisión, pídale que le entregue un aviso por escrito de 30 días en el que indique que está rompiendo el contrato.
Lo que ocurra después depende en gran medida de cómo esté redactado el contrato. La mayoría de las veces, el inquilino está obligado a cumplir el contrato durante un año. Sin embargo, si usted tiene un inquilino de mes a mes, todo lo que su inquilino tiene que hacer es darle un mes de aviso. En este caso, la responsabilidad del inquilino es mucho menor. Su contrato de arrendamiento también puede contener una cláusula o disposición que permita al inquilino romper el contrato con ciertas condiciones. Esta cláusula puede incluir tasas de ruptura contractuales u otros elementos monetarios. El inquilino puede romper el contrato, entonces, en cualquier momento, siempre y cuando siga las instrucciones que figuran en el contrato de arrendamiento.
Tenga en cuenta que la mayoría de las leyes estatales requieren que los propietarios hagan una excepción de buena fe y adquieran un nuevo inquilino tan pronto como sea posible. De este modo, el que rompe el contrato de alquiler no tiene que pagar la totalidad de la renta del período de alquiler, como se suele proponer en el acuerdo. El alquiler debe pagarse hasta que el actual inquilino ocupe la propiedad. No importa si él o ella está físicamente en la unidad.
El depósito de seguridad
El depósito de seguridad, que generalmente es igual a dos o tres meses de alquiler, está diseñado para situaciones como la terminación anticipada del contrato de arrendamiento – para compensar en caso de impago del alquiler. Como la mayoría de los propietarios piden a los inquilinos que paguen la fianza cuando se firma el contrato, ya tendrás dinero para cubrir los primeros meses de alquiler. Estas son las dos formas en las que puede manejar el depósito de seguridad en esta situación:
- Usted se queda con el dinero y aplica el depósito de seguridad al alquiler adeudado hasta que la propiedad se alquile de nuevo, y luego envía lo que queda al inquilino. El inquilino no tiene que pagar el alquiler a no ser que el alquiler adeudado supere el total del depósito de seguridad. Esto puede ser arriesgado, ya que puede ser difícil cobrar o demandar el alquiler una vez que el depósito de seguridad se ha agotado.
- Usted reserva el depósito de seguridad y el inquilino paga el alquiler cada mes hasta que la propiedad se alquile de nuevo. Entonces, devuelves el depósito en su totalidad, ya que no habrá ningún daño en la unidad desocupada. Esta opción es probablemente una apuesta más segura, ya que el inquilino tiene un incentivo para pagar el alquiler. Además, si el inquilino no paga, usted tiene el depósito de seguridad para deducir el alquiler, de todos modos.
Las negociaciones serán necesarias cuando el contrato de arrendamiento no especifica qué hacer en el caso de una terminación anticipada del contrato. Los contratos de alquiler de mes a mes también tendrán algunas zonas grises, y el resultado de la situación dependerá sobre todo de cómo lo resuelvan usted y su inquilino. Asegúrese de ser siempre profesional y de documentar todos los procedimientos.
Derecho de rescisión
Mientras seguimos con el tema del depósito de seguridad, es importante mencionar el «derecho de rescisión». El derecho de rescisión se establece en la Ley de Veracidad de los Préstamos (TILA) en virtud de la legislación federal de los Estados Unidos. Se trata de una ley de protección del consumidor que permite al prestatario cancelar un crédito hipotecario o una línea de crédito en los tres días siguientes al cierre. A veces, los inquilinos pueden ponerse un poco difíciles y pueden tratar de evitar el pago del alquiler cuando rompen el contrato. Los inquilinos pueden emplear el derecho de rescisión en este caso. Desgraciadamente para el inquilino, el derecho de rescisión no tiene nada que ver con los contratos de arrendamiento ni con las propiedades en alquiler. Por lo tanto, si un inquilino intenta alegar que tiene derecho a rescindir el contrato, asegúrese de informarle de que ese derecho no se aplica en esta situación.
Derechos del arrendador y del inquilino
Independientemente de cómo decida gestionar la rescisión anticipada del contrato de arrendamiento, debe familiarizarse con los derechos específicos que tienen los arrendadores y los inquilinos. La mayoría de los contratos de alquiler estándar contienen disposiciones que permiten a los inquilinos romper los contratos con ciertas condiciones. En el caso de romper un contrato antes de que el inquilino se mude, se suele exigir a los inquilinos que notifiquen al propietario su decisión y envíen una notificación en un plazo determinado tras la firma del acuerdo. Si no existen disposiciones de este tipo, tiene la opción de mantener el acuerdo de arrendamiento tal como está y hacer cumplir todas sus obligaciones contractuales. Esto dejaría al inquilino con derechos limitados para romper el contrato y minimizar la responsabilidad financiera.
Como propietario, usted tiene derecho a exigir el pago de la renta durante el plazo del contrato, tanto si el inquilino vive en la unidad como si no. Si tiene problemas para negociar con su inquilino y llegar a un consenso, debe buscar orientación legal. Es posible que haya problemas con el contrato de alquiler, que se haya cometido un error o que ciertas leyes estatales le limiten. Un abogado podrá identificar los problemas en cuestión y ayudarle a usted y al inquilino a romper el contrato con las mínimas consecuencias. También pueden ayudarle a reducir o eliminar cualquier gasto adicional.
Otros detalles a tener en cuenta
Además de la información indicada anteriormente, hay algunos factores clave que debe tener en cuenta si se produce una situación de rescisión anticipada.
- Cuando un inquilino se echa atrás en un contrato de alquiler, el acuerdo no desaparece. Los propietarios tienen derecho a recibir los pagos de la renta durante el plazo del contrato. Sin embargo, no todos los arrendadores deciden cobrar. Dependiendo de sus circunstancias, debería considerar la posibilidad de negociar con su inquilino y llegar a un acuerdo. Es posible que tengan razones válidas para romper el contrato de alquiler y que el asunto pueda resolverse pacíficamente. A veces, los inquilinos pueden incluso conocer a alguien que podría sustituirles rápidamente. Sólo tiene que asegurarse de hablar con el inquilino y solucionarlo mitigando el mayor riesgo que pueda. Cuanto antes pueda comunicarse con su inquilino, mejor.
- Recuerde que sólo porque alguien no viva en la unidad de alquiler, no significa que el acuerdo no exista. El hecho de que su inquilino no resida físicamente en la unidad no le quita la responsabilidad de pagar el alquiler. Un contrato de alquiler es un contrato legalmente vinculante, después de todo.
- Puede resolver este problema de forma alternativa mediante un acuerdo inverso de «dinero por llaves». El dinero por las llaves es un método utilizado por los propietarios para desalojar a los inquilinos; básicamente les pagas para que se vayan. Esta práctica puede utilizarse en sentido contrario, en el que un inquilino pagará al propietario para salir de su contrato de alquiler. Esta «compra» suele ser por el importe de un mes de alquiler, lo que da al propietario tiempo suficiente para encontrar un nuevo inquilino.
Al final del día, todo es cuestión de comunicación. Esta situación puede ser una lección para desarrollar relaciones sólidas entre propietario e inquilino y resolver problemas de alquiler. No te olvides de poner todo por escrito y de llevar un registro de todas tus acciones.