Als een huurder nog voor het begin van de huurperiode van gedachten verandert over het huren van een woning, kunt u in verwarring achterblijven en zich afvragen wat u moet doen. Wanneer de huurovereenkomst al door beide partijen, de verhuurder en de huurder, is ondertekend, is het misschien niet mogelijk om de huurovereenkomst te beëindigen zonder de voorwaarden te verbreken.
Afhankelijk van de inhoud van uw huurovereenkomst, kan er een clausule zijn die de verhuurder toestaat om kosten te innen voor de vroegtijdige beëindiging. Vergeet niet dat u, als verhuurder, in deze situatie bepaalde wettelijke verantwoordelijkheden en rechten hebt. Het is ook belangrijk dat u absoluut alles documenteert – inclusief een door de huurder geschreven kennisgeving van de huuropzegging.
Het verbreken van de huurovereenkomst
Zodra de huurovereenkomst is ondertekend, zijn u en de huurder een juridisch bindend contract aangegaan, of de huurder er nu is ingetrokken of niet. Onvoorziene omstandigheden zoals een overplaatsing naar een andere baan of een noodsituatie in de familie kunnen zeker van invloed zijn op de beslissing van een huurder. Ongeacht de reden van de verandering van mening van de huurder, moet de situatie worden behandeld als een vroegtijdige beëindiging van de huurovereenkomst. Wanneer uw huurder u op de hoogte stelt van zijn beslissing, vraag hem dan om u een schriftelijke kennisgeving van 30 dagen te geven waarin staat dat hij de huurovereenkomst verbreekt.
Wat er daarna gebeurt, hangt grotendeels af van hoe uw huurovereenkomst is geschreven. Meestal is de huurder gebonden aan de huurovereenkomst voor een jaar. Heeft u echter een huurder van maand tot maand, dan hoeft uw huurder u alleen maar een maand van te voren op te zeggen. In dit geval is er veel minder aansprakelijkheid voor de huurder. Uw huurovereenkomst kan ook een clausule of bepaling bevatten die de huurder toestaat de huurovereenkomst onder bepaalde voorwaarden te verbreken. Dit kan contractuele verbrekingskosten of andere geldelijke posten omvatten. De huurder kan dan op elk moment de huurovereenkomst verbreken, zolang hij de instructies in de huurovereenkomst opvolgt.
Houd in gedachten dat de meeste wetten van de staat van verhuurders vereisen dat zij te goeder trouw een uitzondering maken en zo snel mogelijk een nieuwe huurder werven. Op deze manier hoeft degene die de huurovereenkomst verbreekt niet de gehele huurperiode te betalen, zoals vaak in de overeenkomst wordt voorgesteld. De huur moet worden betaald totdat een nieuwe huurder de woning van de huidige bewoont. Het maakt niet uit of hij of zij fysiek in de eenheid is.
De borg
De borg, die meestal gelijk is aan twee of drie maanden huur, is bedoeld voor situaties zoals voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst – om u te compenseren in het geval van onbetaalde huur. Aangezien de meeste verhuurders huurders vragen om de borg te betalen wanneer het huurcontract wordt ondertekend, zult u al geld hebben om de eerste paar maanden huur te dekken. Hier zijn de twee manieren waarop u kunt omgaan met de borg in deze situatie:
- U houdt het geld en past de borg toe op de verschuldigde huur totdat het pand weer verhuurd is, en stuurt dan wat overblijft terug naar de huurder. De huurder hoeft geen huur te betalen tenzij de verschuldigde huur hoger is dan de totale waarborgsom. Dit kan riskant zijn, omdat het moeilijk kan zijn de huur te innen of te vorderen als de borg eenmaal is opgebruikt.
- U zet de borg opzij en de huurder betaalt elke maand huur tot het pand weer verhuurd is. Daarna stuurt u de borg volledig terug, omdat er geen schade zal zijn aan de onbewoonde eenheid. Deze optie is waarschijnlijk een veiliger gok, aangezien de huurder een stimulans heeft om huur te betalen. Bovendien, als de huurder niet betaalt, heeft u de borg om de huur van af te trekken, hoe dan ook.
Negotiaties zullen nodig zijn wanneer de huurovereenkomst niet specificeert wat te doen in het geval van een vroegtijdige beëindiging van de huur. Maand-tot-maand huurcontracten zullen ook een aantal grijze gebieden hebben, en de uitkomst van de situatie zal vooral afhangen van hoe u en uw huurder het uitpraten. Zorg ervoor dat u altijd professioneel blijft en documenteer al uw procedures.
Recht op ontbinding
Terwijl we het toch over de borg hebben, is het belangrijk om het “recht op ontbinding” te vermelden. Het recht op herroeping is vastgelegd in de Truth in Lending Act (TILA) onder de Amerikaanse federale wetgeving. Het is een wet ter bescherming van de consument die een lener toestaat een home equity of kredietlijn binnen drie dagen na afsluiting te annuleren. Soms kunnen huurders wat moeilijk doen en proberen geen huur te betalen wanneer zij de huurovereenkomst verbreken. Huurders kunnen in dit geval gebruik maken van het recht om de huurovereenkomst te ontbinden. Helaas voor de huurder heeft het recht op ontbinding niets te maken met huurovereenkomsten of huurwoningen. Dus, als een huurder probeert te beweren dat hij het recht op ontbinding heeft, zorg er dan voor dat u hem vertelt dat dit recht in deze situatie niet van toepassing is.
Huurdersrechten
Hoe u de voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst ook aanpakt, u moet zich op de hoogte stellen van de specifieke rechten die verhuurders en huurders hebben. De meeste standaardhuurovereenkomsten bevatten bepalingen die huurders toestaan hun huurovereenkomst onder bepaalde voorwaarden te verbreken. In het geval van het verbreken van een huurovereenkomst voordat de huurder er intrekt, zijn huurders meestal verplicht de verhuurder van hun beslissing op de hoogte te brengen en binnen een bepaalde tijd na ondertekening van de overeenkomst een kennisgeving te sturen. Als dergelijke bepalingen niet bestaan, hebt u de keuze om de huurovereenkomst te handhaven zoals deze is en alle contractuele verplichtingen ervan te doen naleven. Dit zou de huurder beperkte rechten geven om de huurovereenkomst te verbreken en de financiële verantwoordelijkheid te minimaliseren.
Als verhuurder hebt u het recht om huurbetalingen te eisen voor de huurperiode, of de huurder nu in de eenheid woont of niet. Als u moeite hebt om met uw huurder te onderhandelen en tot een consensus te komen, moet u juridische begeleiding zoeken. Er kunnen problemen zijn met de huurovereenkomst, er kan een fout zijn gemaakt, of bepaalde wetten kunnen u beperken. Een advocaat zal in staat zijn om de problemen te identificeren en u en de huurder te helpen de huurovereenkomst te verbreken met minimale gevolgen. Ze kunnen u ook helpen eventuele extra kosten te verminderen of te elimineren.
Andere details om te overwegen
Naast de hierboven geschetste informatie zijn er een paar belangrijke factoren die u in gedachten moet houden als een situatie van vroegtijdige beëindiging zich voordoet.
- Wanneer een huurder zich terugtrekt uit een huurovereenkomst, verdwijnt de overeenkomst niet. Verhuurders hebben recht op het ontvangen van huurbetalingen voor de leaseperiode. Niet alle verhuurders kiezen er echter voor om te innen. Afhankelijk van uw situatie kunt u overwegen met uw huurder te onderhandelen en een compromis te sluiten. Zij kunnen geldige redenen hebben om de huurovereenkomst te verbreken en de kwestie kan vreedzaam worden opgelost. Soms kennen huurders zelfs iemand die hen snel kan vervangen. Zorg ervoor dat u met de huurder praat en het probleem oplost terwijl u het risico zo veel mogelijk beperkt. Hoe eerder u met uw huurder kunt communiceren, hoe beter.
- Bedenk dat alleen omdat iemand niet in de verhuureenheid woont, dit niet betekent dat de overeenkomst niet bestaat. Het feit dat uw huurder niet fysiek in de eenheid woont, neemt zijn verantwoordelijkheid voor het betalen van huur niet weg. Een huurovereenkomst is immers een juridisch bindend contract.
- U kunt dit probleem ook oplossen door met een omgekeerde “cash voor sleutels”-overeenkomst te komen. Contant geld voor sleutels is een methode die wordt gebruikt door verhuurders om huurders uit te zetten; je betaalt ze in feite om te verhuizen. Deze praktijk kan ook omgekeerd worden gebruikt, waarbij een huurder de verhuurder betaalt om uit zijn huurcontract te stappen. Deze “uitkoop” bedraagt meestal een maand huur, zodat de verhuurder ruim de tijd heeft om een nieuwe huurder te vinden.
All the end of the day, it’s all about communication. Deze situatie kan een les zijn in het ontwikkelen van sterke verhuurder-huurder relaties en het oplossen van huurkwesties. Vergeet niet alles op papier te zetten en al uw acties bij te houden.