Se um inquilino mudar de idéia sobre o arrendamento antes mesmo do termo do arrendamento começar, você pode ficar confuso, se perguntando o que fazer. Quando o contrato de arrendamento já tiver sido assinado por ambas as partes, o senhorio e o inquilino, pode não ser possível terminar o arrendamento sem quebrar os termos.
Dependente do conteúdo do seu contrato de arrendamento, pode haver uma cláusula que permita ao senhorio cobrar taxas para a rescisão antecipada. Lembre-se que, como locador, você tem certas responsabilidades e direitos legais nesta situação. É também importante que documente absolutamente tudo – incluindo uma notificação de rescisão escrita pelo locatário.
Quebrar o contrato de arrendamento
Após a assinatura do contrato de arrendamento, você e o locatário celebraram um contrato juridicamente vinculativo, quer o locatário tenha ou não mudado de casa. Circunstâncias imprevistas como uma transferência de emprego ou emergência familiar podem definitivamente afectar a decisão de um inquilino. Não importa o motivo da mudança de opinião do locatário, a situação deve ser tratada como uma rescisão antecipada do contrato de arrendamento. Quando o seu inquilino o notifica da sua decisão, peça-lhes para lhe fornecerem um aviso prévio escrito de 30 dias que declare que está a rescindir o contrato de arrendamento.
O que acontece depois depende em grande parte de como o seu contrato de arrendamento está escrito. Na maioria das vezes, o arrendatário fica vinculado ao contrato de arrendamento durante um ano. No entanto, se tiver um inquilino mensal, tudo o que o seu inquilino tem de fazer é dar-lhe um pré-aviso de um mês. Neste caso, há muito menos responsabilidade envolvida para o arrendatário. O seu contrato de arrendamento também pode conter uma cláusula ou provisão, permitindo ao arrendatário quebrar o arrendamento com determinadas condições. Isto pode incluir taxas de rescisão contratual ou outros itens monetários. O arrendatário pode rescindir o contrato de arrendamento, então, a qualquer momento, desde que siga as instruções listadas no contrato de arrendamento.
Cutem em mente que a maioria das leis estaduais exige que os locadores façam uma excepção de boa fé e adquiram um novo arrendatário o mais rapidamente possível. Desta forma, aquele que violar o contrato de arrendamento não precisa de pagar a renda durante todo o período de arrendamento, como é frequentemente proposto no contrato. O aluguel deve ser pago até que um novo inquilino ocupe o imóvel pelo inquilino atual. Não importa se ele ou ela está fisicamente na unidade.
O depósito de segurança
O depósito de segurança, que é geralmente igual a dois ou três meses de renda, é concebido para situações como rescisões antecipadas do arrendamento – para o compensar em caso de renda não paga. Uma vez que a maioria dos senhorios pede aos inquilinos que paguem o depósito de segurança quando o arrendamento é assinado, já terá dinheiro para cobrir os primeiros meses de arrendamento. Aqui estão as duas formas de lidar com o depósito de segurança nesta situação:
- Você guarda o dinheiro e aplica o depósito de segurança para o aluguel devido até que a propriedade seja alugada novamente, e depois envia o que sobrar de volta para o inquilino. O inquilino não precisa de pagar renda, a menos que a renda devida exceda o total do depósito de segurança. Isto pode ser arriscado uma vez que pode ser difícil cobrar ou processar o aluguel uma vez que o depósito de segurança tenha sido usado.
- Você coloca o depósito de segurança de lado e o inquilino paga o aluguel a cada mês até que o imóvel seja alugado novamente. Em seguida, você envia o depósito de volta na íntegra, já que não haverá nenhum dano à unidade desocupada. Esta opção é provavelmente uma aposta mais segura, uma vez que o inquilino tem um incentivo para pagar o aluguer. Além disso, se o locatário não pagar, você tem o depósito de segurança para deduzir o aluguel de, de qualquer forma.
Negociações serão necessárias quando o contrato de locação não especificar o que fazer no caso de uma rescisão antecipada do contrato. Os arrendamentos mensais também terão algumas áreas cinzentas, e o resultado da situação dependerá principalmente de como você e o seu inquilino se livrarão disso. Certifique-se de permanecer sempre profissional e documente todos os seus procedimentos.
Direito a Rescindir
Embora ainda sobre o assunto da caução, é importante mencionar o “direito a rescindir”. O direito de rescindir está estabelecido na Truth in Lending Act (TILA) sob a lei federal dos EUA. É uma lei de proteção ao consumidor que permite a um tomador de empréstimo cancelar um home equity ou uma linha de crédito no prazo de três dias após o fechamento. Às vezes, os locatários podem se tornar um pouco difíceis e podem tentar evitar pagar o aluguel quando quebram o contrato. Os inquilinos podem empregar o direito de rescindir, neste caso. Infelizmente para o arrendatário, o direito de rescindir nada tem a ver com contratos de arrendamento ou propriedades de aluguer. Portanto, se um inquilino tentar reivindicar que tem o direito de rescisão, certifique-se de informar que o direito não se aplica nesta situação.
Direitos do Locatário
Não importa como você escolha lidar com a rescisão antecipada do contrato de arrendamento, você deve se familiarizar com os direitos específicos que os locadores e inquilinos têm. A maioria dos contratos de arrendamento padrão contém provisões que permitem aos inquilinos rescindir contratos de arrendamento com determinadas condições. No caso de rescisão de um contrato de arrendamento antes de o arrendatário se mudar, os arrendatários são normalmente obrigados a notificar o senhorio da sua decisão e a enviar uma notificação dentro de um determinado prazo após a assinatura do contrato. Caso não existam tais disposições, o arrendatário tem a opção de manter o contrato de arrendamento tal como está e de fazer cumprir todas as suas obrigações contratuais. Isto deixaria o inquilino com direitos limitados para quebrar o contrato e minimizar a responsabilidade financeira.
Como locador, você tem o direito de exigir o pagamento do aluguel para o prazo do contrato, quer o inquilino esteja morando na unidade ou não. Se tiver dificuldades em negociar com o arrendatário e chegar a um consenso, deve procurar orientação legal. Pode haver problemas com o arrendamento, pode ser cometido um erro, ou certas leis estaduais podem limitá-lo. Um advogado será capaz de identificar os problemas em questão e ajudá-lo a si e ao inquilino a quebrar o contrato de arrendamento com o mínimo de consequências. Eles também podem ajudá-lo a reduzir ou eliminar quaisquer taxas extras.
Outros detalhes a considerar
Além da informação acima descrita, existem alguns factores chave que deve ter em mente se surgir uma situação de rescisão antecipada.
- Quando um arrendatário desiste de um contrato de arrendamento, o contrato não desaparece. Os locadores têm direito a receber o pagamento do aluguel pelo prazo do contrato. No entanto, nem todos os senhorios optam por cobrar. Dependendo da circunstância, deve considerar negociar com o seu inquilino e fazer um compromisso. Eles podem ter razões válidas para quebrar o contrato de arrendamento e a questão pode ser resolvida pacificamente. Por vezes, os inquilinos podem até saber de alguém que os possa substituir rapidamente. Basta falar com o inquilino e resolver o problema, mitigando o maior risco que puder. Quanto mais cedo puder comunicar com o seu inquilino, melhor.
- Lembrar que só porque alguém não vive na unidade de aluguer, isso não significa que o contrato não exista. O facto de o seu inquilino não residir fisicamente na unidade não lhe retira a responsabilidade pelo pagamento do aluguer. Um arrendamento é um contrato legalmente vinculativo, afinal de contas.
- Pode, alternativamente, resolver este problema através de um contrato “dinheiro por chaves” invertido. O “cash for keys” é um método utilizado pelos senhorios para despejar os inquilinos; você basicamente paga-lhes para se mudarem. Esta prática pode ser usada da forma oposta, em que um inquilino pagará ao senhorio para sair do seu arrendamento. Esta “compra” é normalmente no valor de um mês de renda, dando ao locador tempo suficiente para encontrar um novo inquilino.
No final do dia, é tudo uma questão de comunicação. Esta situação pode ser uma lição para desenvolver fortes relações senhorio-tenente e resolver problemas de arrendamento. Não se esqueça de ter tudo por escrito e acompanhar todas as suas ações.