Una servidumbre de acceso es un derecho a pasar por encima de la propiedad de otra persona para – lo ha adivinado – acceder. Existen otros tipos de servidumbres que no son de acceso, como una servidumbre para colocar y operar una torre de telefonía móvil en el terreno de alguien. Un camino privado también proporciona acceso a la tierra de uno.
Generalmente, sólo un número limitado de personas puede utilizar una servidumbre de acceso. Del mismo modo, sólo un número limitado de personas puede utilizar un camino privado.
Un municipio no tiene derecho a utilizar o regular una servidumbre o camino privado, sin el consentimiento de los propietarios o la imposición de un estatuto.
¿Cuál es, entonces, la diferencia entre una servidumbre y un camino privado? Hasta la aprobación de los estatutos de New Hampshire que emplean el término «camino privado», la respuesta habría sido «muy poca».
La confusión comenzó en 1983 con la promulgación de RSA 674:41. Este estatuto prohíbe la construcción de un edificio a menos que la calle que da acceso a la parcela en la que se propone colocar dicho edificio sea una carretera de clase V, mantenida por el municipio. También se puede construir un edificio en una calle de clase VI (no mantenida por el municipio) o en una calle privada. El estatuto, sin embargo, no definía el término «carretera privada», lo que dio lugar a litigios.
El argumento oral del Tribunal Supremo de Nuevo Hampshire para uno de estos casos, Russell Forest Management LLC v. Town of Henniker 162 N.H. 141 (2011), hace que uno aprecie la dificultad de ser juez. Una de las cuestiones que se plantearon ante el tribunal fue si una servidumbre concreta se elevaba al nivel de un camino privado. Observando que ni RSA 674:41 -ni ninguna ley- definía el término camino privado, la Presidenta del Tribunal Supremo miró a los jueces a su izquierda y a su derecha y comentó con ironía que no era la primera vez que el poder legislativo desechaba un asunto que no podía, o no quería, resolver a la manera del tribunal. (El tribunal decidió que la servidumbre no era un camino privado.)
Más recientemente, RSA 231:81-a entró en vigor el 2 de agosto de 2019. Ese estatuto dice que cuando más de un propietario residencial disfruta de un beneficio común de un camino privado, la nueva ley requiere que cada propietario residencial contribuya «equitativamente» al «costo razonable» de mantener el camino privado. Al igual que la ley RSA 674:41, la ley RSA 231:81-a no define lo que es una vía privada.
Los reglamentos de subdivisión utilizan a veces la palabra «vía» sin detallar su significado, lo que da lugar a un enfoque de «lo sabremos cuando lo veamos».
¿Y qué pasa con las servidumbres implícitas en las subdivisiones? El registro de un plan de subdivisión, y luego la transmisión de lotes de acuerdo con el plan, normalmente crea una servidumbre implícita para utilizar las carreteras en el plan, pero ¿hace eso que esas «carreteras» sean carreteras privadas para RSA 674:41 y RSA 231:81-a?
Esto, al menos, se puede decir: mientras que todas las carreteras privadas probablemente también son servidumbres, no todas las servidumbres son carreteras privadas.
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