Een erfdienstbaarheid van toegang is een recht om over andermans eigendom te rijden voor – u raadt het al – toegang. Er bestaan ook andere soorten erfdienstbaarheden die niet voor de toegang dienen, zoals een erfdienstbaarheid voor het plaatsen en exploiteren van een gsm-mast op iemands grond. Een particuliere weg verschaft ook toegang tot iemands land.
In het algemeen mag slechts een beperkt aantal mensen gebruik maken van een erfdienstbaarheid van toegang. Een gemeente heeft niet het recht een erfdienstbaarheid of een particuliere weg te gebruiken of te reguleren, zonder toestemming van de grondeigenaren of oplegging van een wet.
Wat is dan het verschil tussen een erfdienstbaarheid en een particuliere weg? Tot de invoering van de term “privéweg” in New Hampshire zou het antwoord “heel weinig” zijn geweest.
De verwarring begon in 1983 met de invoering van RSA 674:41. Deze wet verbiedt de oprichting van een gebouw, tenzij de straat die toegang geeft tot het perceel waarop een dergelijk gebouw wordt voorgesteld om te worden geplaatst is een klasse V, door de gemeente onderhouden weg. Door een paar hoepels te overwinnen, kan iemand ook een gebouw oprichten op een klasse VI (niet door de stad onderhouden) of particuliere weg. Het statuut definieerde echter niet de term “privéweg”, wat leidde tot geschillen.
Het pleidooi van het New Hampshire Supreme Court voor een dergelijke zaak, Russell Forest Management LLC v. Town of Henniker 162 N.H. 141 (2011), doet je beseffen hoe moeilijk het is om rechter te zijn. Een van de vragen voor het hof was of een bepaalde erfdienstbaarheid het niveau van een privéweg had bereikt. De opperrechter merkte op dat noch RSA 674:41 – noch enige andere wet – de term privéweg definieerde, keek naar de rechters links en rechts van haar en merkte wrang op dat dit niet de eerste keer was dat de wetgever een zaak naar de rechter gooide die hij niet kon, of wilde, oplossen. (De rechtbank besloot dat de erfdienstbaarheid geen privéweg was.)
Meer recentelijk is RSA 231:81-a op 2 augustus 2019 in werking getreden. Dat statuut zegt dat wanneer meer dan één wooneigenaar een gemeenschappelijk voordeel geniet van een privéweg, de nieuwe wet vereist dat elke wooneigenaar “billijk” bijdraagt aan de “redelijke kosten” van het onderhoud van de privéweg. Net als in RSA 674:41 wordt in RSA 231:81-a geen definitie gegeven van een particuliere weg.
In verkavelingsvoorschriften wordt soms het woord “weg” gebruikt zonder de betekenis ervan nader te omschrijven, wat resulteert in een “we weten het als we het zien” benadering.
En hoe zit het met impliciete erfdienstbaarheden in verkavelingen? Het vastleggen van een verkavelingsplan, en vervolgens het overdragen van kavels volgens het plan, creëert gewoonlijk een impliciete erfdienstbaarheid om de wegen op het plan te gebruiken, maar maakt dat die “wegen” privéwegen voor RSA 674:41 en RSA 231:81-a?
Zoveel kan in ieder geval worden gezegd: terwijl alle privéwegen waarschijnlijk ook erfdienstbaarheden zijn, zijn niet alle erfdienstbaarheden privéwegen.
U kunt Paul Alfano bereiken op [email protected] of (603) 226-1188.