Hvis en lejer skifter mening om at leje, før lejemålet begynder, kan du blive forvirret og undre dig over, hvad du skal gøre. Når lejekontrakten allerede er underskrevet af begge parter, udlejer og lejer, er det måske ikke muligt at afslutte lejekontrakten uden at bryde vilkårene.
Afhængigt af indholdet af din lejekontrakt kan der være en klausul, der tillader udlejeren at opkræve gebyrer for den tidlige opsigelse. Husk, at du som udlejer har visse juridiske forpligtelser og rettigheder i denne situation. Det er også vigtigt, at du dokumenterer absolut alt – herunder en meddelelse om lejemålets opsigelse skrevet af lejeren.
Brydelse af lejekontrakten
Når lejekontrakten er underskrevet, har du og lejeren indgået en juridisk bindende kontrakt, uanset om lejeren er flyttet ind eller ej. Uforudsete omstændigheder som f.eks. en jobflytning eller en nødsituation i familien kan bestemt påvirke en lejers beslutning. Uanset årsagen til lejerens ændring af mening bør situationen behandles som en førtidig opsigelse af lejekontrakten. Når din lejer meddeler dig sin beslutning, skal du bede ham/hende om at give dig en skriftlig opsigelse på 30 dage, hvori det fremgår, at han/hun bryder lejekontrakten.
Hvad der sker bagefter afhænger i høj grad af, hvordan din lejekontrakt er skrevet. Oftest er lejeren bundet til lejekontrakten i et år. Men hvis du har en måned-til-måned-lejer, er det eneste, din lejer skal gøre, at give dig en måneds opsigelse. I dette tilfælde er der meget mindre ansvar for lejeren. Din lejekontrakt kan også indeholde en klausul eller bestemmelse, der giver lejeren mulighed for at bryde kontrakten på visse betingelser. Dette kan omfatte kontraktlige afbrydelsesgebyrer eller andre monetære elementer. Lejerne har altså lov til at bryde lejemålet når som helst, så længe de følger de anvisninger, der er anført i lejekontrakten.
Husk, at de fleste statslige love kræver, at udlejere gør en undtagelse i god tro og anskaffer sig en ny lejer så hurtigt som muligt. På den måde behøver den, der bryder lejekontrakten, ikke at betale hele lejeperiodens leje, som det ofte foreslås i aftalen. Lejen skal betales, indtil en ny lejer indtager ejendommen af den nuværende lejer. Det er ligegyldigt, om han eller hun fysisk befinder sig i lejemålet.
Sikkerhedsdepositummet
Sikkerhedsdepositummet, som normalt svarer til to eller tre måneders husleje, er beregnet til situationer som tidlig opsigelse af lejemål – for at kompensere dig i tilfælde af ubetalt husleje. Da de fleste udlejere beder lejerne om at betale depositummet, når lejekontrakten er underskrevet, har du allerede penge til at dække de første par måneders husleje. Her er de to måder, du kan håndtere sikkerhedsdepositummet i denne situation:
- Du beholder pengene og anvender sikkerhedsdepositummet til den skyldige leje, indtil ejendommen lejes ud igen, og sender derefter det, der er tilbage, tilbage til lejeren. Lejeren behøver ikke at betale husleje, medmindre den skyldige husleje overstiger det samlede sikkerhedsdepositum. Dette kan være risikabelt, da det kan være vanskeligt at opkræve eller sagsøge lejen, når først sikkerhedsdepositummet er opbrugt.
- Du sætter sikkerhedsdepositummet til side, og lejeren betaler husleje hver måned, indtil ejendommen udlejes igen. Derefter sender du depositummet tilbage i sin helhed, da der ikke vil være nogen skader på den ubeboede enhed. Denne mulighed er nok et mere sikkert bud, da lejeren har et incitament til at betale husleje. Desuden har du alligevel depositummet til at trække huslejen fra, hvis lejeren ikke betaler.
Det vil være nødvendigt at forhandle, hvis det ikke fremgår af lejekontrakten, hvad der skal ske i tilfælde af en førtidig opsigelse af lejemålet. Måned-til-måned lejemål vil også have nogle gråzoner, og udfaldet af situationen vil mest afhænge af, hvordan du og din lejer finder ud af det. Sørg for altid at forblive professionel og dokumentere alle dine procedurer.
Ret til at fortryde
Mens vi stadig er ved emnet depositum, er det vigtigt at nævne “retten til at fortryde”. Retten til at fortryde er fastsat i Truth in Lending Act (TILA) under amerikansk forbundslovgivning. Det er en lov om forbrugerbeskyttelse, der giver en låntager mulighed for at annullere en boligkredit eller en kreditlinje inden for tre dage efter lukningen. Nogle gange kan lejere blive lidt besværlige og måske forsøge at undgå at betale husleje, når de bryder lejemålet. Lejerne kan anvende retten til at fortryde i dette tilfælde. Desværre for lejeren har fortrydelsesretten intet at gøre med lejekontrakter eller udlejningsejendomme. Så hvis en lejer forsøger at hævde, at de har fortrydelsesret, skal du sørge for at informere dem om, at denne ret ikke gælder i denne situation.
Rettigheder for udlejer og lejer
Og uanset hvordan du vælger at håndtere den tidlige opsigelse af lejemålet, bør du gøre dig bekendt med de specifikke rettigheder, som udlejere og lejere har. De fleste standardlejemål indeholder bestemmelser, der giver lejerne mulighed for at bryde lejemålene på visse betingelser. I tilfælde af at bryde et lejemål, før lejeren flytter ind, er lejere normalt forpligtet til at underrette udlejeren om deres beslutning og sende en meddelelse inden for en vis tid efter underskrivelsen af aftalen. Hvis der ikke findes sådanne bestemmelser, har du mulighed for at opretholde lejekontrakten som den er og håndhæve alle dens kontraktlige forpligtelser. Dette ville efterlade lejeren med begrænsede rettigheder til at bryde lejemålet og minimere det økonomiske ansvar.
Som udlejer har du ret til at kræve betaling af husleje i lejeperioden, uanset om lejeren bor i lejemålet eller ej. Hvis du har problemer med at forhandle med din lejer og nå til enighed, bør du søge juridisk vejledning. Der kan være problemer med lejekontrakten, der kan være begået en fejl, eller visse statslige love kan begrænse dig. En advokat vil være i stand til at identificere de aktuelle problemer og hjælpe dig og lejeren med at bryde lejemålet med minimale konsekvenser. De kan også hjælpe dig med at reducere eller fjerne eventuelle ekstra gebyrer.
Andre detaljer at overveje
Ud over de oplysninger, der er skitseret ovenfor, er der et par vigtige faktorer, du bør huske på, hvis der opstår en situation med tidlig opsigelse.
- Når en lejer trækker sig ud af en lejekontrakt, forsvinder aftalen ikke. Udlejer har ret til at modtage huslejebetalinger for lejekontraktens løbetid. Det er dog ikke alle udlejere, der vælger at opkræve. Afhængigt af din situation bør du overveje at forhandle med din lejer og indgå et kompromis. De kan have gyldige grunde til at bryde lejemålet, og problemet kan løses på fredelig vis. Nogle gange kender lejerne måske endda nogen, som hurtigt kan erstatte dem. Du skal blot sørge for at tale med lejeren og finde en løsning, mens du afbøder den størst mulige risiko. Jo tidligere du kan kommunikere med din lejer, jo bedre.
- Husk, at bare fordi nogen ikke bor i lejeboligen, betyder det ikke, at aftalen ikke eksisterer. Det faktum, at din lejer ikke fysisk bor i lejemålet, fratager ham ikke ansvaret for at betale husleje. En lejekontrakt er trods alt en juridisk bindende kontrakt.
- Du kan alternativt løse dette problem ved at finde frem til en omvendt “kontant for nøgler”-aftale. Kontant for nøgler er en metode, som udlejere bruger til at smide lejere ud; du betaler dem dybest set for at flytte ud. Denne praksis kan bruges på den modsatte måde, hvor en lejer betaler udlejeren for at komme ud af sin lejekontrakt. Dette “buy-out” er normalt på en måneds husleje, hvilket giver udlejeren god tid til at finde en ny lejer.
I sidste ende handler det hele om kommunikation. Denne situation kan være en lektion i at udvikle stærke relationer mellem udlejer og lejer og løse lejeproblemer. Glem ikke at få alt på skrift og holde styr på alle dine handlinger.