Přístupová služebnost je právo procházet přes cizí pozemek za účelem – hádáte správně – přístupu. Existují i jiné typy věcných břemen, která neslouží k přístupu, například věcné břemeno k umístění a provozování mobilní věže na cizím pozemku. Přístup k něčímu pozemku umožňuje také soukromá cesta.
Obecně platí, že věcné břemeno přístupu může využívat pouze omezený počet osob. Stejně tak může soukromou cestu používat pouze omezený počet osob.
Obce nemá právo užívat nebo regulovat věcné břemeno nebo soukromou cestu, pokud s tím nesouhlasí vlastníci pozemku nebo to není stanoveno zákonem.
Jaký je tedy rozdíl mezi věcným břemenem a soukromou cestou? Až do přijetí zákonů v New Hampshire, které zavádějí pojem „soukromá cesta“, by odpověď zněla: „Velmi malý.“
Zmatek začal v roce 1983 přijetím zákona RSA 674:41. Tento zákon zakazuje stavbu budovy, pokud ulice umožňující přístup k pozemku, na němž je navrhováno umístění takové budovy, není silnicí V. třídy, udržovanou obcí. Přeskočením několika překážek může osoba postavit budovu také na silnici VI. třídy (neudržované městem) nebo na soukromé silnici. Zákon však nedefinoval pojem „soukromá silnice“, což vedlo k soudním sporům.
Ústní jednání Nejvyššího soudu státu New Hampshire v jednom takovém případě, Russell Forest Management LLC v. Town of Henniker 162 N.H. 141 (2011), dává ocenit, jak obtížné je být soudcem. Jednou z otázek, které soud řešil, bylo, zda konkrétní věcné břemeno dosáhlo úrovně soukromé cesty. Předsedkyně soudu si povšimla, že ani zákon RSA 674:41 – ani žádný jiný zákon – nedefinuje pojem soukromá cesta, a podívala se na soudce po své levici a pravici a jízlivě poznamenala, že to není poprvé, co zákonodárce předhodil soudu věc, kterou nemohl nebo nechtěl vyřešit po svém. (Soud rozhodl, že věcné břemeno není soukromou cestou.)
Nejnověji vstoupil v platnost zákon RSA 231:81-a 2. srpna 2019. Tento zákon říká, že pokud více než jeden vlastník obytného domu požívá společný prospěch ze soukromé cesty, nový zákon vyžaduje, aby každý vlastník obytného domu „spravedlivě“ přispíval na „přiměřené náklady“ na údržbu soukromé cesty. Stejně jako RSA 674:41, ani RSA 231:81-a nedefinuje soukromou silnici.
Předpisy o dělení pozemků někdy používají slovo „silnice“, aniž by blíže specifikovaly jeho význam, což vede k přístupu „poznáme to, až to uvidíme“.
A co implicitní věcná břemena v dělení pozemků? Zaznamenáním plánu rozdělení a následným převodem pozemků podle tohoto plánu obvykle vzniká implicitní věcné břemeno k užívání cest na plánu, ale dělá to z těchto „cest“ soukromé cesty pro RSA 674:41 a RSA 231:81-a?
Přinejmenším tolik lze říci: zatímco všechny soukromé cesty jsou pravděpodobně také věcnými břemeny, ne všechna věcná břemena jsou soukromé cesty.
Paula Alfana můžete kontaktovat na [email protected] nebo (603) 226-1188.
.