Eine Zufahrtsdienstbarkeit ist ein Recht, das Grundstück einer anderen Person zu überqueren, um – Sie ahnen es – Zugang zu erhalten. Es gibt auch andere Arten von Dienstbarkeiten, die nicht der Zufahrt dienen, z. B. eine Dienstbarkeit für die Errichtung und den Betrieb eines Mobilfunkmastes auf dem Grundstück eines anderen. Auch eine Privatstraße bietet Zugang zu einem Grundstück.
Im Allgemeinen darf nur eine begrenzte Anzahl von Personen eine Zugangsdienstbarkeit nutzen. Ebenso darf nur eine begrenzte Anzahl von Personen eine Privatstraße nutzen.
Eine Gemeinde hat kein Recht, eine Grunddienstbarkeit oder eine Privatstraße zu nutzen oder zu regulieren, es sei denn, die Grundstückseigentümer stimmen zu oder es wird ein Gesetz erlassen.
Was ist dann der Unterschied zwischen einer Grunddienstbarkeit und einer Privatstraße? Bis zur Verabschiedung von Gesetzen in New Hampshire, in denen der Begriff „Privatstraße“ verwendet wurde, lautete die Antwort „sehr wenig“.
Die Verwirrung begann 1983 mit dem Erlass von RSA 674:41. Dieses Gesetz verbietet die Errichtung eines Gebäudes, wenn die Straße, die zu dem Grundstück führt, auf dem das Gebäude errichtet werden soll, keine kommunal unterhaltene Straße der Klasse V ist. Wenn man ein paar Hürden überwindet, kann man ein Gebäude auch auf einer Straße der Klasse VI (die nicht von der Stadt unterhalten wird) oder auf einer Privatstraße errichten. Das Gesetz definiert den Begriff „Privatstraße“ jedoch nicht, was zu Rechtsstreitigkeiten geführt hat.
Die mündliche Verhandlung des Obersten Gerichtshofs von New Hampshire in einem solchen Fall, Russell Forest Management LLC gegen die Stadt Henniker 162 N.H. 141 (2011), macht deutlich, wie schwierig es ist, Richter zu sein. Eine der Fragen, mit denen sich das Gericht befasste, war, ob eine bestimmte Grunddienstbarkeit das Niveau einer Privatstraße erreicht. Die Oberste Richterin stellte fest, dass weder RSA 674:41 – noch irgendein anderes Gesetz – den Begriff „Privatstraße“ definierte, blickte zu den Richtern zu ihrer Linken und Rechten und bemerkte ironisch, dass dies nicht das erste Mal sei, dass der Gesetzgeber eine Angelegenheit, die er nicht im Sinne des Gerichts lösen könne oder wolle, vor sich herschiebe. (Das Gericht entschied, dass es sich bei der Grunddienstbarkeit nicht um eine Privatstraße handelt.)
Vor kurzem trat RSA 231:81-a am 2. August 2019 in Kraft. Dieses Gesetz besagt, dass in Fällen, in denen mehrere Wohnungseigentümer einen gemeinsamen Nutzen aus einer Privatstraße ziehen, jeder Wohnungseigentümer einen „angemessenen Beitrag“ zu den „angemessenen Kosten“ für die Instandhaltung der Privatstraße leisten muss. Wie RSA 674:41 definiert auch RSA 231:81-a den Begriff „Privatstraße“ nicht.
In den Teilungsvorschriften wird das Wort „Straße“ manchmal verwendet, ohne seine Bedeutung näher zu erläutern, was zu einem „wir wissen es, wenn wir es sehen“-Ansatz führt.
Und was ist mit stillschweigenden Dienstbarkeiten in Teilungen? Die Eintragung eines Unterteilungsplans und die anschließende Übertragung von Grundstücken gemäß dem Plan schafft normalerweise eine stillschweigende Dienstbarkeit für die Nutzung der Straßen auf dem Plan, aber macht das diese „Straßen“ zu Privatstraßen im Sinne von RSA 674:41 und RSA 231:81-a?
Soviel kann man zumindest sagen: Während alle Privatstraßen wahrscheinlich auch Dienstbarkeiten sind, sind nicht alle Dienstbarkeiten Privatstraßen.
Sie können Paul Alfano unter [email protected] oder (603) 226-1188 erreichen.