Une servitude d’accès est un droit de passer sur la propriété de quelqu’un d’autre pour – vous l’avez deviné – l’accès. Il existe d’autres types de servitudes qui ne sont pas pour l’accès, comme une servitude pour placer et exploiter une tour cellulaire sur le terrain de quelqu’un. Un chemin privé permet également d’accéder à son terrain.
Généralement, seul un nombre limité de personnes peut utiliser une servitude d’accès. De même, seul un nombre limité de personnes peut utiliser un chemin privé.
Une municipalité n’a pas le droit d’utiliser ou de réglementer une servitude ou un chemin privé, en l’absence du consentement des propriétaires fonciers ou de l’imposition d’une loi.
Quelle est donc la différence entre une servitude et un chemin privé ? Jusqu’à l’adoption de lois au New Hampshire déployant le terme » chemin privé « , la réponse aurait été » très peu « .
La confusion a commencé en 1983 avec la promulgation de RSA 674:41. Cette loi interdit l’édification d’un bâtiment à moins que la rue donnant accès au lot sur lequel ce bâtiment est proposé d’être placé soit une route de classe V, entretenue par la municipalité. En franchissant quelques obstacles, une personne peut également ériger un bâtiment sur une route de classe VI (non entretenue par la municipalité) ou sur une route privée. La loi, cependant, ne définissait pas le terme » route privée « , ce qui a donné lieu à des litiges.
La plaidoirie de la Cour suprême du New Hampshire pour l’une de ces affaires, Russell Forest Management LLC v. Town of Henniker 162 N.H. 141 (2011), fait apprécier la difficulté d’être juge. L’une des questions soumises à la cour était de savoir si une servitude particulière s’élevait au niveau d’un chemin privé. Notant que ni RSA 674:41 – ni aucune autre loi – ne définissait le terme de chemin privé, la juge en chef a regardé les juges à sa gauche et à sa droite et a commenté ironiquement que ce n’était pas la première fois que la législature jetait une question qu’elle ne pouvait pas, ou ne voulait pas, résoudre à la manière du tribunal. (Le tribunal a décidé que la servitude n’était pas un chemin privé.)
Plus récemment, RSA 231:81-a est entré en vigueur le 2 août 2019. Cette loi dit que lorsque plus d’un propriétaire résidentiel bénéficie d’un avantage commun d’un chemin privé, la nouvelle loi exige que chaque propriétaire résidentiel contribue « équitablement » au « coût raisonnable » de l’entretien du chemin privé. Comme pour la RSA 674:41, la RSA 231:81-a ne définit pas la route privée.
Les règlements de lotissement utilisent parfois le mot « route » sans en étoffer le sens, ce qui entraîne une approche du type « nous le saurons quand nous le verrons ».
Et qu’en est-il des servitudes implicites dans les lotissements ? L’enregistrement d’un plan de lotissement, puis le transfert des lots selon le plan, crée ordinairement une servitude implicite pour utiliser les routes sur le plan, mais cela fait-il de ces « routes » des routes privées pour RSA 674:41 et RSA 231:81-a ?
On peut au moins dire ceci : bien que toutes les routes privées soient probablement aussi des servitudes, toutes les servitudes ne sont pas des routes privées.
Vous pouvez joindre Paul Alfano à [email protected] ou au (603) 226-1188.