Pokud nájemce změní názor na pronájem ještě před začátkem nájemní smlouvy, můžete být zmateni a přemýšlet, co dělat. Pokud již byla nájemní smlouva podepsána oběma stranami, pronajímatelem i nájemcem, nemusí být možné ukončit nájem bez porušení podmínek.
V závislosti na obsahu nájemní smlouvy může existovat ustanovení, které pronajímateli umožňuje vybírat poplatky za předčasné ukončení. Nezapomeňte, že jako pronajímatel máte v této situaci určité zákonné povinnosti a práva. Je také důležité, abyste zdokumentovali naprosto vše – včetně výpovědi z nájmu sepsané nájemcem.
Vypovězení nájmu
Po podpisu nájemní smlouvy jste s nájemcem uzavřeli právně závaznou smlouvu, ať už se nájemce nastěhoval, nebo ne. Nepředvídané okolnosti, jako je přeložení do jiného zaměstnání nebo naléhavá rodinná situace, mohou rozhodně ovlivnit rozhodnutí nájemce. Bez ohledu na to, z jakého důvodu si to nájemce rozmyslel, je třeba tuto situaci považovat za předčasné ukončení nájemní smlouvy. Když vám nájemce oznámí své rozhodnutí, požádejte ho, aby vám předložil 30denní písemnou výpověď, ve které bude uvedeno, že nájemní smlouvu ruší.
Co se stane poté, do značné míry závisí na tom, jak je vaše nájemní smlouva sepsána. Většinou je nájemce vázán nájemní smlouvou po dobu jednoho roku. Pokud však máte nájemní smlouvu uzavřenou od měsíce k měsíci, stačí, když vám nájemce podá výpověď s měsíční výpovědní lhůtou. V tomto případě je s tím spojena mnohem menší odpovědnost nájemce. Vaše nájemní smlouva může také obsahovat doložku nebo ustanovení, které nájemci umožní za určitých podmínek nájemní smlouvu vypovědět. To může zahrnovat smluvní poplatky za přerušení smlouvy nebo jiné peněžní položky. Nájemce tedy může nájemní smlouvu kdykoli vypovědět, pokud se bude řídit pokyny uvedenými v nájemní smlouvě.
Mějte na paměti, že většina státních zákonů vyžaduje, aby pronajímatelé učinili výjimku v dobré víře a získali nového nájemce co nejdříve. Tímto způsobem nemusí ten, kdo nájemní smlouvu poruší, platit nájemné za celé nájemní období, jak je často navrhováno ve smlouvě. Nájemné musí být placeno do doby, než nový nájemce obsadí nemovitost tím stávajícím. Nezáleží na tom, zda se v jednotce fyzicky nachází.
Jistota
Jistota, která se zpravidla rovná dvěma nebo třem měsíčním nájmům, je určena pro situace, jako je předčasné ukončení nájmu – jako kompenzace v případě neplacení nájemného. Vzhledem k tomu, že většina pronajímatelů požaduje od nájemců složení kauce při podpisu nájemní smlouvy, budete mít již peníze na pokrytí prvních několika měsíců nájmu. Zde jsou dva způsoby, jak můžete s kaucí v této situaci naložit:
- Peníze si ponecháte a kauci použijete na úhradu dlužného nájemného do doby, než bude nemovitost znovu pronajata, a pak vše, co zbude, pošlete zpět nájemci. Nájemce nemusí platit nájemné, pokud dlužné nájemné nepřesáhne celkovou výši kauce. To může být riskantní, protože po vyčerpání kauce může být obtížné nájemné vymáhat nebo se o něj soudit.
- Odložíte kauci stranou a nájemce platí nájemné každý měsíc, dokud není nemovitost opět pronajata. Poté pošlete kauci zpět v plné výši, protože na neobsazené jednotce nevznikne žádná škoda. Tato varianta je pravděpodobně bezpečnější, vzhledem k tomu, že nájemce má motivaci platit nájemné. Navíc, pokud nájemce nezaplatí, máte stejně kauci, ze které si můžete nájemné odečíst.
Jednání bude nutné, pokud nájemní smlouva nestanoví, jak postupovat v případě předčasného ukončení nájmu. Nájemní smlouvy uzavírané od měsíce k měsíci budou mít také některá šedá místa a výsledek situace bude záviset především na tom, jak se s nájemcem dohodnete. Dbejte na to, abyste vždy zůstali profesionální a všechna jednání zdokumentovali.
Právo odstoupit od smlouvy
Když už jsme u kauce, je důležité zmínit „právo odstoupit od smlouvy“. Právo na odstoupení od smlouvy je stanoveno v zákoně Truth in Lending Act (TILA) podle federálního práva USA. Jedná se o zákon na ochranu spotřebitele, který umožňuje dlužníkovi zrušit smlouvu o úvěru na bydlení nebo úvěrovou linku do tří dnů od uzavření smlouvy. Někdy se může stát, že se nájemci stanou poněkud obtížnými a mohou se snažit vyhnout placení nájemného, když vypoví nájemní smlouvu. V takovém případě mohou nájemci využít práva na odstoupení od smlouvy. Bohužel pro nájemce nemá právo odstoupit od smlouvy nic společného s nájemními smlouvami ani s pronájmem nemovitostí. Pokud se tedy nájemce snaží tvrdit, že má právo odstoupit od smlouvy, nezapomeňte ho informovat, že toto právo se v této situaci neuplatňuje.
Právo pronajímatele a nájemce
Ať už se rozhodnete řešit předčasné ukončení nájemní smlouvy jakkoli, měli byste se seznámit s konkrétními právy, která pronajímatelé a nájemci mají. Většina standardních nájemních smluv obsahuje ustanovení, která umožňují nájemcům vypovědět nájemní smlouvu za určitých podmínek. V případě výpovědi nájemní smlouvy před nastěhováním nájemce je nájemce obvykle povinen oznámit pronajímateli své rozhodnutí a zaslat výpověď do určité doby po podpisu smlouvy. Pokud taková ustanovení neexistují, máte na výběr zachovat nájemní smlouvu v nezměněné podobě a vymáhat všechny její smluvní povinnosti. Nájemce by tak měl omezená práva na ukončení nájemní smlouvy a minimalizoval by svou finanční odpovědnost.
Jako pronajímatel máte právo požadovat platby nájemného po dobu trvání nájemní smlouvy, ať už nájemce v jednotce bydlí, nebo ne. Pokud máte problémy s vyjednáváním s nájemcem a s dosažením konsensu, měli byste vyhledat právní poradenství. V nájemní smlouvě mohou být problémy, může dojít k omylu nebo vás mohou omezovat některé státní zákony. Právník bude schopen identifikovat dané problémy a pomůže vám i nájemci ukončit nájemní smlouvu s minimálními následky. Může vám také pomoci snížit nebo eliminovat případné další poplatky.
Další podrobnosti, které je třeba zvážit
Kromě výše uvedených informací existuje několik klíčových faktorů, které byste měli mít na paměti, pokud nastane situace předčasného ukončení nájmu.
- Když nájemce odstoupí od nájemní smlouvy, smlouva nezaniká. Pronajímatelé mají nárok na obdržení plateb nájemného za dobu trvání nájemní smlouvy. Ne všichni pronajímatelé se však rozhodnou nájemné inkasovat. V závislosti na okolnostech byste měli zvážit vyjednávání s nájemcem a uzavření kompromisu. Může mít oprávněné důvody pro porušení nájemní smlouvy a problém lze vyřešit v klidu. Někdy mohou nájemníci dokonce vědět o někom, kdo by je mohl rychle nahradit. Jen se ujistěte, že jste si s nájemníkem promluvili a vyřešili to a zároveň co nejvíce zmírnili rizika, která můžete. Čím dříve se vám podaří s nájemníkem komunikovat, tím lépe.
- Pamatujte, že to, že někdo v nájemní jednotce nebydlí, neznamená, že smlouva neexistuje. Skutečnost, že váš nájemce v jednotce fyzicky nebydlí, ho nezbavuje odpovědnosti za placení nájemného. Nájemní smlouva je přece právně závazná smlouva.
- Tento problém můžete alternativně vyřešit tím, že přijdete s obrácenou dohodou „cash for keys“. Hotovost za klíče je metoda, kterou pronajímatelé používají k vystěhování nájemníků; v podstatě jim zaplatíte, aby se odstěhovali. Tuto praktiku lze použít i opačným způsobem, kdy nájemce zaplatí pronajímateli za to, že se vyváže z nájmu. Toto „vykoupení“ je obvykle ve výši měsíčního nájemného, což pronajímateli poskytuje dostatek času na nalezení nového nájemníka.
V konečném důsledku je vše o komunikaci. Tato situace může být lekcí v rozvíjení pevných vztahů mezi pronajímatelem a nájemcem a řešení problémů s nájmem. Nezapomeňte si vše nechat písemně potvrdit a vést si přehled o všech svých krocích.