I slutet av 2000-talet, på grund av bostadsbristen och den ekonomiska nedgången, bestod en stor del av det tillgängliga lagret på bostadsmarknaden av nödlidande fastigheter. Faktum är att mellan 2008 och 2011 var en tredjedel av bostadsförsäljningarna nödlidande försäljningar.
När många amerikanska marknader blev mättade med utmätta fastigheter började möjligheter dyka upp för blivande husägare och investerare.
Dagens inventering av nödlidande bostäder bleknar i jämförelse med vad den var för tio år sedan, eftersom bostadspriserna har återhämtat sig på många marknader. Ändå har stigande bostadspriser fått många bostadsköpare att söka efter mer prisvärda alternativ för att köpa sitt drömhus. Att köpa en nödställd fastighet kan vara ett bra alternativ.
Vad betyder nödställd fastighet?
En nödställd fastighet är en fastighet som är under utmätning eller som säljs av långivaren. När en husägare inte kan hålla jämna steg med sina amorteringar och/eller skatteräkningar blir fastigheten ”nödlidande”.
Det är inte ovanligt att en nödlidande fastighet säljs under marknadsvärdet. För smarta bostadsköpare som har turen att dra nytta av det kan en nödställd bostad innebära möjligheten att få ett bra värde.
Nödställda fastigheter faller vanligtvis in i tre kategorier:
- Foreclosed homes
- Real estate owned (REO) properties
- Short-sales
Foreclosure. En utmätning inträffar vanligtvis när en husägare inte längre kan betala sina amorteringar och långivaren beslagtar egendomen. Långivaren kräver att den tidigare ägaren lämnar fastigheten innan den erbjuds till försäljning, vanligtvis till ett rabatterat pris. I vissa fall auktioneras bostaden ut till högstbjudande.
REO-objekt. En fastighetsägd fastighet är en fastighet som har återgått till hypotekslånaren efter att bostaden inte har kunnat säljas på en tvångsauktion. När banken väl äger fastigheten hanterar den vanligtvis eventuella nödvändiga vräkningar, betalar av skattepengar och gör eventuellt till och med vissa reparationer.
Short-sale. När en bostadsägare säljer sin fastighet för mindre än det belopp som är skyldigt på lånet kallas det för en ”short-sale”. Säljaren ”saknar” de pengar som behövs för att helt och hållet återbetala bolånegivaren. Vanligtvis går banken eller långivaren med på en blankoförsäljning för att få tillbaka en del av det lån som de är skyldiga dem.
Relaterat: För bostadsköpare som inte är rädda för risken kan nödlidande fastigheter ge stora vinster. Det är dock inte alltid så enkelt som att göra ett billigt fynd.
Och även om du kan hitta nödställda fastigheter till priser under marknadspriset, medför det också en unik uppsättning omständigheter som du kanske inte stöter på i ett mer typiskt bostadsköpsscenario.
Det här är några saker som du bör tänka på när du köper en nödställd bostad:
1. Bankerna måste godkänna ditt erbjudande – och de tar vanligtvis bara hänsyn till seriösa erbjudanden. Det är viktigt att få ett förhandsgodkännande av bolånet innan du lägger ett bud på ett nödlidande hus. Om ett hus är för skadat kan långivarna vägra att finansiera köpet. Om fastigheten är i behov av omfattande reparationer kan du behöva sätta in extra pengar eller ta ett andra lån för att täcka kostnaderna.
2. Det är troligt att du kommer att konkurrera med investerare, husvändare och större fastighetsförvaltningsföretag. Dessa personer betalar ofta kontant. Om du får hypoteksfinansiering måste du bevisa att du är en solid köpare om du vill ha de bästa möjligheterna att få banken att överväga ditt bud.
3. Försäljning av nödlidande fastigheter kan ha ett antal unika problem och fallgropar. Kom ihåg att nödlidande bostäder vanligtvis säljs ”i befintligt skick”. Det betyder att ”vad du ser är vad du får”, och du ska inte förvänta dig att få en rabatt för att kompensera för eventuella reparationer som kan behövas.
4. När du väljer en fastighetsmäklare som ska företräda dig, hitta en som har erfarenhet av att hantera försäljningar av nödlidande bostäder. Rätt fastighetsmäklare kan hjälpa dig att guida dig genom den unika processen att köpa en nödställd fastighet.
5. Var försiktig med att leta efter en nödställd fastighet som ligger i ett nödställt område. Om varje hus i kvarteret är på väg in i tvångsförvaltning eller om varje lägenhet i höghuset är tomt, bör du förmodligen leta någon annanstans.
Du kanske kan spara pengar på ett hus som du annars inte skulle ha råd med, och bygga upp ett eget kapital när det ökar i värde. Det går dock inte att säga när marknaden i ett krisdrabbat område kommer att återhämta sig – eller om den kommer att återhämta sig överhuvudtaget.
I värsta fall kan du hamna i samma situation som banken eller personen som du köpte huset av: du är skyldig mer pengar på ditt lån än vad huset är värt.
Är det en bra idé att köpa ett bankägt hus?
Om du är på marknaden för att köpa ett hus, och du hoppas på att få en ”deal”, är det ett alternativ värt att titta på.
Enligt Sheena Bird, investerare och fastighetsmäklare med Palmer House Properties and Associates i Atlanta, GA ”Det är viktigt att komma ihåg att inte alla nödlidande bostäder till salu är en bra affär.”
Bird säger: ”Vissa människor har orealistiska förväntningar och tror att de kan få hus för halva priset, och det kommer helt enkelt inte att hända. Även om den typen av affärer kan ha inträffat strax efter fastighetsnedgången ser man helt enkelt inte sådana affärer på dagens marknad.”
Hämta en jämförande marknadsanalys (CMA) från din fastighetsmäklare eller mäklare innan du lägger ett bud. Om det finns jämförbara fastigheter i samma område med liknande egenskaper som den du vill köpa, som säljs för ett betydligt högre pris, kan du ha gjort en bra affär.
När du vet vad andra bostäder i området säljs för och du vet ungefär hur mycket det ska kosta att få den bankägda fastigheten reparerad, kan du bestämma det pris du erbjuder.
Bird fortsätter: ”Var noga med att ta hänsyn till kostnaden för alla nödvändiga reparationer när du köper en nödställd fastighet. Vissa kan vara stora, som t.ex. reparation av taket, medan andra sannolikt är rent estetiska, som att måla väggarna eller göra om mattan.”
Bird gillar också att påminna bostadsköpare: ”När du köper en bostad där skatterna inte har betalats kan du bli tvungen att få dem i ordning. Detsamma gäller om huset ingår i en HOA och de tidigare ägarna inte har gjort betalningar.” Återigen, det är här som det kan göra stor skillnad att ha en bra fastighetsmäklare, eftersom det är viktigt att göra din forskning innan du köper.
En tydlig förståelse för alla potentiella kostnader är viktig oavsett om du investerar i fastigheter eller bara vill leva bekvämt i ditt nya hem.
Relaterat: Hur man köper en bankägd fastighet