A finales de la década de 2000, debido a la crisis inmobiliaria y a la recesión económica, una gran parte del inventario disponible en ese mercado de la vivienda estaba formada por inmuebles en dificultades. De hecho, entre 2008 y 2011, un tercio de las ventas de viviendas fueron ventas en dificultades.
Cuando muchos mercados estadounidenses se saturaron de propiedades embargadas, empezaron a surgir oportunidades para los posibles propietarios e inversores.
El inventario actual de viviendas en dificultades palidece en comparación con el de hace una década, ya que los precios de las viviendas se han recuperado en muchos mercados. Sin embargo, el aumento de los precios de la vivienda tiene muchos compradores de vivienda en busca de opciones más asequibles para la compra de la casa de sus sueños. La compra de una propiedad en dificultades podría ser una gran alternativa.
¿Qué significa propiedad en dificultades?
Una propiedad en dificultades es aquella que está bajo ejecución hipotecaria o que está siendo vendida por el prestamista. Cuando un propietario es incapaz de mantenerse al día con los pagos de la hipoteca y / o las facturas de impuestos, la propiedad se convierte en «angustiada».
No es infrecuente que una propiedad angustiada se venda por debajo del valor de mercado. Para los compradores inteligentes que tengan la suerte de aprovecharlo, una vivienda en dificultades puede significar la posibilidad de obtener un gran valor.
Las propiedades en dificultades suelen clasificarse en tres categorías:
- Hogares embargados
- Propiedades de propiedad inmobiliaria (REO)
- Ventas a corto plazo
Ejecución hipotecaria. Una ejecución hipotecaria se produce normalmente cuando un propietario ya no puede hacer los pagos de la hipoteca y el prestamista embarga la propiedad. El prestamista exige al antiguo propietario que abandone la vivienda antes de ponerla a la venta, normalmente a un precio reducido. En algunos casos, la vivienda se subasta al mejor postor.
Propiedad inmobiliaria. Una propiedad inmobiliaria es aquella que ha revertido al prestamista hipotecario después de que la vivienda no se venda en una subasta de ejecución hipotecaria. Una vez que el banco es dueño de la propiedad, por lo general se encarga de cualquier desalojo necesario, paga los gravámenes fiscales y posiblemente incluso hace algunas reparaciones.
Short-sale. Cuando un propietario vende su vivienda por menos de la cantidad que debe en su hipoteca, se conoce como «venta al descubierto». Al vendedor le «falta» el dinero necesario para pagar completamente al prestamista hipotecario. Por lo general, el banco o el prestamista está de acuerdo con una venta al descubierto con el fin de recuperar una parte del préstamo hipotecario que se les debe.
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Comprar casas en apuros
Para los compradores de viviendas que no tienen miedo del riesgo, las propiedades en apuros pueden cosechar grandes recompensas. Sin embargo, no siempre es tan simple como anotar una ganga barata.
Aunque usted puede ser capaz de encontrar bienes raíces en dificultades a precios inferiores a los del mercado, también trae un conjunto único de circunstancias que no puede encontrar en un escenario más típico de compra de vivienda.
Aquí hay algunas cosas a tener en cuenta al comprar una casa en dificultades:
1. Los bancos necesitan aprobar su oferta – y por lo general sólo consideran ofertas serias. Obtener la preaprobación de la hipoteca antes de hacer una oferta en una casa en dificultades es importante. Si una casa está demasiado dañada, los prestamistas pueden negarse a financiar la compra. Si la propiedad necesita muchas reparaciones, es posible que tenga que poner dinero extra o pedir un segundo préstamo para cubrir los costes.
2. Es probable que compita con inversores, revendedores de casas y grandes empresas de gestión de propiedades. Estas personas suelen pagar en efectivo. Si está obteniendo financiación hipotecaria, tendrá que demostrar que es un comprador sólido si quiere tener la mejor oportunidad de conseguir que el banco considere su oferta.
3. Las ventas de propiedades en dificultades pueden tener una serie de problemas y escollos únicos. Recuerde que las viviendas en dificultades suelen venderse «tal cual». Esto significa que «lo que ve es lo que obtiene», y no debe esperar recibir un descuento para compensar las reparaciones que puedan ser necesarias.
4. Cuando elija un agente inmobiliario para que le represente, busque uno que tenga experiencia en la venta de viviendas en dificultades. El profesional inmobiliario adecuado puede guiarle a través del singular proceso de compra de una propiedad en dificultades.
5. Tenga cuidado al buscar una propiedad en dificultades que esté ubicada en un vecindario en dificultades. Si todas las casas de la cuadra están en proceso de ejecución hipotecaria o si todos los condominios de los rascacielos están desocupados, probablemente deba buscar en otra parte.
Es posible que pueda ahorrar dinero en una casa que de otra manera no podría pagar, y acumular capital a medida que aumenta su valor. Sin embargo, no se sabe cuándo se recuperará el mercado en una zona deprimida, o si se recuperará del todo.
En el peor de los casos, podría acabar en la misma situación que el banco o la persona a la que le compró la casa: debiendo más dinero de la hipoteca de lo que vale la casa.
¿Es una buena idea comprar una casa propiedad del banco?
Si usted está en el mercado para comprar una casa, y usted está esperando para conseguir un «acuerdo», la compra de una casa en dificultades es una opción que vale la pena mirar.
Según Sheena Bird, Inversor y agente de bienes raíces con Palmer House Properties and Associates en Atlanta, GA «Es importante recordar que no todos los hogares en dificultades para la venta es un gran negocio.»
Bird dice: «Algunas personas tienen expectativas poco realistas, pensando que pueden conseguir casas a mitad de precio, y eso simplemente no va a suceder. Mientras que esos tipos de ofertas pueden haber ocurrido poco después de la caída de los bienes raíces, simplemente no se ven esas ofertas en el mercado actual.»
Obtenga un análisis comparativo de mercado (CMA) de su agente inmobiliario o corredor antes de hacer la oferta. Si hay propiedades comparables en la misma zona con características similares a la que desea comprar, que se venden por un precio significativamente más alto, entonces usted puede tener un buen negocio.
Una vez que usted sabe lo que otras casas en la zona se están vendiendo y usted sabe acerca de lo mucho que debe costar para conseguir la propiedad del banco reparado, entonces usted puede determinar el precio que usted offer.
Bird continúa diciendo: «Asegúrese de tener en cuenta el costo de todas las reparaciones necesarias al comprar una propiedad en dificultades. Algunas pueden ser importantes, como la reparación del tejado, mientras que otras probablemente sean puramente estéticas, como pintar las paredes o rehacer la alfombra».
Bird también le gusta recordar a los compradores de viviendas: «Cuando se compra una casa que tiene impuestos que no se han pagado, es posible que se le exija que los ponga al día. Lo mismo ocurre si la casa está en una Asociación de Propietarios (HOA) y los anteriores propietarios no han hecho los pagos». Una vez más, aquí es donde tener un gran agente de bienes raíces puede hacer toda la diferencia, ya que es esencial para hacer su investigación antes de comprar.
Una clara comprensión de todos los costos potenciales es importante si usted está invirtiendo en bienes raíces o simplemente quiere vivir cómodamente en su nuevo hogar.
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