La sfârșitul anilor 2000, din cauza crizei imobiliare și a recesiunii economice, o mare parte din stocul disponibil pe acea piață imobiliară a fost alcătuit din proprietăți imobiliare în dificultate. De fapt, între 2008 și 2011, o treime din vânzările de locuințe au fost vânzări în dificultate.
Pe măsură ce multe piețe din SUA au devenit saturate de proprietăți executate silit, au început să apară oportunități pentru potențialii proprietari de locuințe și investitori.
Inventarul de locuințe în dificultate de astăzi pălește în comparație cu ceea ce era în urmă cu un deceniu, deoarece prețurile locuințelor și-au revenit în multe piețe. Cu toate acestea, prețurile în creștere ale locuințelor îi determină pe mulți cumpărători de case să caute opțiuni mai accesibile pentru a-și achiziționa casa visurilor lor. Cumpărarea unei proprietăți în dificultate ar putea fi o alternativă excelentă.
Ce înseamnă proprietate în dificultate?
O proprietate în dificultate este una care este în curs de executare silită sau care este vândută de către creditor. Atunci când un proprietar de locuință nu este în măsură să țină pasul cu plățile ipotecare și/sau facturile fiscale, proprietatea devine „distressed.”
Nu este neobișnuit ca o proprietate distressed să fie vândută sub valoarea de piață. Pentru cumpărătorii de case isteți și suficient de norocoși pentru a profita, o casă în dificultate poate însemna posibilitatea de a obține o valoare mare.
Proprietățile în dificultate se împart de obicei în trei categorii:
- Case închise
- Proprietăți deținute de proprietăți imobiliare (REO)
- Vânzări rapide
Foreclosure. O executare silită are loc, de obicei, atunci când un proprietar de locuință nu mai este capabil să facă plățile ipotecare și creditorul pune sechestru pe proprietate. Creditorul cere fostului proprietar să elibereze proprietatea înainte de a o oferi spre vânzare, de obicei la un preț redus. În unele cazuri, locuința este scoasă la licitație pentru cel mai mare ofertant.
Proprietate REO. O proprietate imobiliară este o proprietate care a revenit creditorului ipotecar după ce locuința nu a reușit să se vândă în cadrul unei licitații de executare silită. Odată ce banca deține proprietatea, aceasta se ocupă de obicei de orice evacuare necesară, plătește privilegiile fiscale și, eventual, face chiar și unele reparații.
Short-sale. Atunci când un proprietar de locuință își vinde proprietatea pentru o sumă mai mică decât cea datorată la ipoteca sa, aceasta este cunoscută sub numele de „short-sale”. Vânzătorului îi „lipsesc” banii necesari pentru a rambursa integral împrumutul ipotecar. De obicei, banca sau creditorul este de acord cu o vânzare în lipsă pentru a recupera o parte din împrumutul ipotecar care le este datorat.
Relaționat: Cumpărarea unei case executate silit
Cumpărarea de case în dificultate
Pentru cumpărătorii de case care nu se tem de risc, proprietățile în dificultate pot aduce mari recompense. Cu toate acestea, nu este întotdeauna la fel de simplu ca și cum ai face o afacere ieftină.
În timp ce puteți găsi proprietăți imobiliare în dificultate la prețuri sub cele ale pieței, aceasta aduce, de asemenea, un set unic de circumstanțe pe care este posibil să nu le întâlniți într-un scenariu mai tipic de cumpărare a unei case.
Iată câteva lucruri de care trebuie să țineți cont atunci când cumpărați o casă în dificultate:
1. Băncile trebuie să vă aprobe oferta – și, de obicei, iau în considerare doar ofertele serioase. Este important să obțineți o preaprobare ipotecară înainte de a face o ofertă pentru o casă în dificultate. Dacă o casă este prea deteriorată, creditorii pot refuza să finanțeze achiziția. Dacă proprietatea are nevoie de reparații extinse, este posibil să trebuiască să puneți bani în plus sau să contractați un al doilea împrumut pentru a acoperi costurile.
2. Este probabil să concurați cu investitorii, cu cei care schimbă case și cu companii mai mari de gestionare a proprietății. Acești oameni plătesc adesea în numerar. Dacă obțineți finanțare ipotecară, va trebui să dovediți că sunteți un cumpărător solid dacă vreți să aveți cea mai bună șansă ca banca să ia în considerare oferta dumneavoastră.
3. Vânzările de proprietăți în dificultate pot avea o serie de probleme și capcane unice. Amintiți-vă, casele în dificultate sunt de obicei vândute „așa cum sunt”. Acest lucru înseamnă că „ceea ce vedeți este ceea ce primiți”, și nu ar trebui să vă așteptați să primiți o reducere pentru a compensa orice reparații care ar putea fi necesare.
4. Atunci când alegeți un agent imobiliar care să vă reprezinte, găsiți unul care are experiență în gestionarea vânzărilor de case în dificultate. Profesionistul imobiliar potrivit vă poate ajuta să vă ghideze prin procesul unic de cumpărare a unei proprietăți în dificultate.
5. Aveți grijă să căutați o proprietate distressed care este situată într-un cartier distressed. Dacă fiecare casă din cartier este în curs de executare silită sau dacă fiecare apartament din clădirea înaltă este liber, probabil că ar trebui să căutați în altă parte.
S-ar putea să puteți economisi bani pe o casă pe care altfel nu v-ați putea-o permite și să acumulați capital propriu pe măsură ce aceasta crește în valoare. Cu toate acestea, pur și simplu nu se știe când piața dintr-o zonă deprimată își poate reveni – sau dacă își poate reveni deloc.
În cel mai rău scenariu, ați putea ajunge în aceeași situație ca banca sau persoana de la care ați cumpărat casa: datorați mai mulți bani la ipotecă decât valorează casa.
Este cumpărarea unei case deținute de o bancă o idee bună?
Dacă sunteți pe piață pentru a cumpăra o casă și sperați să obțineți o „afacere”, cumpărarea unei case în dificultate este o opțiune pe care merită să o analizați.
După Sheena Bird, investitor și agent imobiliar la Palmer House Properties and Associates din Atlanta, GA „Este important să ne amintim că nu toate casele în dificultate scoase la vânzare sunt o afacere bună.”
Bird spune: „Unii oameni au așteptări nerealiste, crezând că pot obține case la jumătate de preț, iar acest lucru nu se va întâmpla. În timp ce aceste tipuri de tranzacții ar fi putut avea loc la scurt timp după căderea pieței imobiliare, pur și simplu nu vezi astfel de tranzacții pe piața de astăzi.”
Obțineți o analiză comparativă a pieței (CMA) de la agentul imobiliar sau de la brokerul dumneavoastră înainte de a face oferta. Dacă există proprietăți comparabile în aceeași zonă, cu caracteristici similare cu cea pe care doriți să o cumpărați, care se vând la un preț semnificativ mai mare, atunci s-ar putea să aveți o afacere bună.
După ce știți la ce preț se vând alte case din zonă și știți cam cât ar trebui să coste repararea proprietății deținute de bancă, atunci puteți stabili prețul pe care îl oferiți.
Bird continuă: „Asigurați-vă că luați în considerare costul tuturor reparațiilor necesare atunci când cumpărați o proprietate în dificultate. Unele pot fi majore, cum ar fi repararea acoperișului, în timp ce altele sunt susceptibile de a fi pur estetice, cum ar fi vopsirea pereților sau refacerea covorului.”
De asemenea, lui Bird îi place să le reamintească cumpărătorilor de case: „Atunci când cumpărați o casă care are taxe care nu au fost plătite, este posibil să vi se ceară să le aduceți la zi. Același lucru este valabil și în cazul în care casa se află într-o asociație de proprietari (HOA), iar proprietarii anteriori nu au făcut plățile.” Din nou, aici este cazul în care a avea un agent imobiliar excelent poate face toată diferența, deoarece este esențial să vă faceți cercetările înainte de a cumpăra.
O înțelegere clară a tuturor costurilor potențiale este importantă, fie că investiți în imobiliare sau doar doriți să trăiți confortabil în noua dvs. casă.
Relaționat: Cum să cumpărați o proprietate deținută de o bancă
.