A 2000-es évek végén a lakáspiaci válság és a gazdasági visszaesés miatt az adott lakáspiacon rendelkezésre álló készlet nagy része kényszerhelyzetben lévő ingatlanokból állt. Valójában 2008 és 2011 között a lakáseladások egyharmada kényszerértékesítés volt.
Mivel számos amerikai piac telítődött elárverezett ingatlanokkal, a leendő lakástulajdonosok és befektetők számára kezdtek felbukkanni lehetőségek.
A mai kényszerértékesített ingatlanok készlete elhalványul az egy évtizeddel ezelőtti állapothoz képest, mivel a lakásárak sok piacon helyreálltak. Mégis, az emelkedő lakásárak miatt sok lakásvásárló keres megfizethetőbb lehetőségeket álmai otthonának megvásárlására. A kényszerhelyzetben lévő ingatlan megvásárlása nagyszerű alternatíva lehet.
Mit jelent a kényszerhelyzetben lévő ingatlan?
A kényszerhelyzetben lévő ingatlan olyan ingatlan, amely elárverezés alatt áll, vagy amelyet a hitelező értékesít. Amikor a lakástulajdonos nem tud lépést tartani a jelzálogfizetéssel és/vagy az adószámlákkal, az ingatlan “szorult helyzetűvé” válik.
Nem ritka, hogy a szorult helyzetű ingatlant a piaci érték alatt adják el. A hozzáértő lakásvásárlók számára, akik elég szerencsések ahhoz, hogy ezt kihasználják, a kényszerhelyzetben lévő otthon azt jelentheti, hogy nagyszerű értéket kaphatnak.
A kényszerhelyzetben lévő ingatlanok jellemzően három kategóriába sorolhatók:
- Zár alá vett ingatlanok
- Real estate owned (REO) properties
- Short-sales
Foreclosure. Elárverezésre jellemzően akkor kerül sor, amikor a lakástulajdonos már nem képes fizetni a jelzáloghitel törlesztőrészleteit, és a hitelező lefoglalja az ingatlant. A hitelező felszólítja a korábbi tulajdonost, hogy hagyja el az ingatlant, mielőtt eladásra kínálja azt, általában kedvezményes áron. Egyes esetekben a lakást elárverezik a legmagasabb ajánlatot tevőnek.
REO ingatlan. Az ingatlan tulajdonában lévő ingatlan olyan ingatlan, amely visszaszállt a jelzáloghitelezőre, miután az otthon nem sikerült eladni a kényszerárverésen. Miután a bank birtokolja az ingatlant, általában gondoskodik a szükséges kilakoltatásról, kifizeti az adókötelezettségeket, és esetleg még javításokat is végez.
Rövidre eladás. Amikor egy lakástulajdonos a jelzáloghitel tartozásánál kevesebbért adja el az ingatlanát, azt “short-sale”-nak nevezik. Az eladónak “kevés” a jelzáloghitelező teljes visszafizetéséhez szükséges készpénz. Jellemzően a bank vagy a hitelező azért járul hozzá a rövid lejáratú eladáshoz, hogy a jelzáloghitel egy részét visszaszerezze.
Kapcsolódó:
Elárverezett otthonok vásárlása
Azoknak a lakásvásárlóknak, akik nem félnek a kockázattól, a kényszerhelyzetben lévő ingatlanok nagy hasznot hozhatnak. Ez azonban nem mindig olyan egyszerű, mint egy olcsó üzletet kötni.
Miközben a piaci ár alatt találhat kényszerhelyzetben lévő ingatlanokat, ez olyan egyedi körülményekkel is jár, amelyekkel nem találkozhat egy tipikusabb lakásvásárlási forgatókönyvben.
Itt van néhány dolog, amit szem előtt kell tartania, amikor kényszerhelyzetben lévő otthont vásárol:
1. A bankoknak jóvá kell hagyniuk az ajánlatát — és általában csak komoly ajánlatokat vesznek figyelembe. Fontos a jelzálog előzetes jóváhagyása, mielőtt ajánlatot tesz egy szorult helyzetű házra. Ha egy ház túlságosan sérült, a hitelezők elutasíthatják a vásárlás finanszírozását. Ha az ingatlan kiterjedt javításokra szorul, előfordulhat, hogy extra készpénzt kell előteremtenie, vagy egy második hitelt kell felvennie a költségek fedezésére.
2. Valószínű, hogy befektetőkkel, házfelújítókkal és nagyobb ingatlankezelő cégekkel fog versenyezni. Ezek az emberek gyakran készpénzben fizetnek. Ha jelzáloghitelhez jut, bizonyítania kell, hogy Ön egy megbízható vevő, ha a legjobb esélyt akarja, hogy a bank figyelembe vegye az ajánlatát.
3. A bajba jutott ingatlanok értékesítése számos egyedi problémával és buktatóval járhat. Ne feledje, hogy a bajba jutott ingatlanokat jellemzően “úgy, ahogy van” értékesítik. Ez azt jelenti, hogy “amit lát, azt kapja”, és ne számítson arra, hogy kedvezményt kap az esetlegesen szükséges javítások kompenzálására.
4. Amikor olyan ingatlanügynököt választ, aki képviseli Önt, keressen olyat, akinek van tapasztalata a bajba jutott ingatlanok értékesítésében. A megfelelő ingatlanszakértő segíthet végigvezetni Önt a szorult helyzetű ingatlan megvásárlásának egyedi folyamatán.
5. Legyen óvatos, ha olyan szorult helyzetű ingatlant keres, amely szorult környéken található. Ha a háztömbben minden ház elárverezés alatt áll, vagy ha az emeletes házban minden társasházi lakás üresen áll, akkor valószínűleg máshol kell keresgélnie.
Elképzelhető, hogy pénzt takaríthat meg egy olyan házon, amelyet egyébként nem engedhetne meg magának, és az értéknövekedéssel tőkét építhet. Azonban nem lehet megmondani, hogy egy depressziós területen mikor pattan vissza a piac – vagy egyáltalán vissza tud-e pattanni.
A legrosszabb esetben ugyanabban a cipőben végezheti, mint a bank vagy az a személy, akitől a házat vette: több pénzzel tartozik a jelzáloghitelén, mint amennyit a háza ér.
A banki tulajdonú ház vásárlása jó ötlet?
Ha a piacon van, hogy házat vásároljon, és abban reménykedik, hogy “üzletet” köthet, a kényszerhelyzetben lévő otthon megvásárlása olyan lehetőség, amelyet érdemes megvizsgálni.
Sheena Bird, a Palmer House Properties and Associates befektetője és ingatlanügynöke szerint Atlantában, GA-ben “Fontos megjegyezni, hogy nem minden eladó kényszerhelyzetben lévő otthon egy nagyszerű üzlet.”
Bird szerint: “Néhány embernek irreális elvárásai vannak, és azt gondolják, hogy féláron kaphatnak házakat, és ez nem fog megtörténni. Bár ilyen típusú ügyletek előfordulhattak röviddel az ingatlanpiaci zuhanás után, a mai piacon egyszerűen nem látni ilyen ügyleteket.”
Kérjen összehasonlító piaci elemzést (CMA) az ingatlanügynöktől vagy a brókerétől, mielőtt ajánlatot tesz. Ha vannak összehasonlítható ingatlanok ugyanazon a területen, hasonló jellemzőkkel, mint az, amit meg akar venni, és jelentősen magasabb áron adják el őket, akkor lehet, hogy jó üzletet kötött.”
Ha már tudja, hogy a környéken milyen áron adják el a többi házat, és körülbelül tudja, hogy mennyibe kerülne a bank tulajdonában lévő ingatlan javítása, akkor meg tudja határozni az ajánlott árat.”
Bird így folytatja: “Mindenképpen vegye figyelembe az összes szükséges javítás költségét, amikor egy bajba jutott ingatlant vásárol. Néhány lehet nagyobb, mint például a tetőjavítás, míg néhány valószínűleg pusztán esztétikai jellegű, mint például a falak festése vagy a szőnyeg újrafestése.”
Bird azt is szereti emlékeztetni a lakásvásárlókat: “Ha olyan házat vásárol, amelynek nem fizették ki az adóját, előfordulhat, hogy önnek kell rendbe hoznia azt. Ugyanez igaz, ha a ház egy HOA-ban van, és az előző tulajdonosok nem fizettek”. Ismét ez az a pont, ahol egy nagyszerű ingatlanügynök sokat számíthat, hiszen vásárlás előtt mindenképpen fontos, hogy elvégezze a kutatást.
Az összes lehetséges költség világos ismerete fontos, akár ingatlanba fektet, akár csak kényelmesen szeretne élni az új otthonában.
Hoz kapcsolódóan: Hogyan vásároljunk banki tulajdonú ingatlant