I slutningen af 2000’erne bestod en stor del af den tilgængelige beholdning på det daværende boligmarked af nødlidende ejendomme på grund af den økonomiske afmatning og den økonomiske nedgang. Faktisk var en tredjedel af boligsalget mellem 2008 og 2011 nødlidende salg.
Da mange amerikanske markeder blev mættet med tvangsauktionerede ejendomme, begyndte mulighederne at dukke op for potentielle boligejere og investorer.
Dagens nødlidende boliger opgørelse blegner i forhold til, hvad det var for et årti siden, da boligpriserne er blevet genoprettet på mange markeder. Alligevel har de stigende boligpriser fået mange boligkøbere til at søge mere overkommelige muligheder for at købe deres drømmehjem. At købe en nødlidende ejendom kan være et godt alternativ.
Hvad betyder nødlidende ejendom?
En nødlidende ejendom er en ejendom, der er under tvangsauktion eller bliver solgt af långiveren. Når en boligejer ikke er i stand til at overholde sine realkreditbetalinger og/eller skatteregninger, bliver ejendommen “nødlidende.”
Det er ikke ualmindeligt, at en nødlidende ejendom sælges under markedsværdien. For kloge boligkøbere, der er heldige nok til at drage fordel heraf, kan en nødlidende bolig betyde muligheden for at få en stor værdi.
Nødlidende ejendomme falder typisk i tre kategorier:
- Foreclosed homes
- Real estate owned (REO) properties
- Short-sales
Foreclosure. En tvangsauktion finder typisk sted, når en boligejer ikke længere er i stand til at betale sine realkreditlån, og långiveren beslaglægger ejendommen. Långiveren kræver, at den tidligere ejer rømmer ejendommen, før den udbydes til salg, normalt til en nedsat pris. I nogle tilfælde bortauktioneres boligen til den højestbydende.
REO ejendom. En ejendom, der ejes af en ejendom, er en ejendom, der er vendt tilbage til realkreditinstituttet, efter at boligen ikke er blevet solgt på en tvangsauktion. Når banken ejer ejendommen, tager den typisk sig af en eventuel nødvendig udsættelse, betaler skattepanterettigheder og foretager muligvis endda nogle reparationer.
Short-sale. Når en boligejer sælger sin ejendom for mindre end det beløb, han eller hun skylder på sit realkreditlån, kaldes det for et “short-sale”. Sælgeren “mangler” de penge, der er nødvendige for at tilbagebetale realkreditinstituttet fuldt ud. Banken eller långiveren går typisk med til et short sale for at få en del af det lån, som de skylder dem.
Relateret: Køb af en tvangsauktion
Køb af nødlidende boliger
For boligkøbere, der ikke er bange for risikoen, kan nødlidende ejendomme høste store belønninger. Det er dog ikke altid så simpelt som at score et billigt røverkøb.
Selv om du kan finde nødlidende ejendomme til priser under markedsprisen, medfører det også et unikt sæt omstændigheder, som du måske ikke støder på i et mere typisk boligkøbsscenarie.
Her er et par ting, du skal huske på, når du køber en nødlidende bolig:
1. Bankerne skal godkende dit tilbud — og de tager typisk kun seriøse tilbud i betragtning. Det er vigtigt at få forhåndsgodkendelse af realkreditlånet, før du afgiver et tilbud på et nødlidende hus. Hvis et hus er for beskadiget, kan långivere nægte at finansiere købet. Hvis ejendommen har brug for omfattende reparationer, skal du måske stille ekstra kontanter til rådighed eller optage et andet lån for at dække omkostningerne.
2. Det er sandsynligt, at du vil konkurrere med investorer, hushandler og større ejendomsadministrationsselskaber. Disse folk betaler ofte kontant. Hvis du får realkreditfinansiering, skal du bevise, at du er en solid køber, hvis du vil have de bedste chancer for at få banken til at overveje dit bud.
3. Salg af nødlidende ejendomme kan have en række unikke problemer og faldgruber. Husk, at nødlidende boliger typisk sælges “som de er”. Det betyder, at “det, du ser, er det, du får”, og du bør ikke forvente at få en rabat for at kompensere for eventuelle reparationer, der måtte være nødvendige.
4. Når du vælger en ejendomsmægler til at repræsentere dig, skal du finde en, der har erfaring med at håndtere nødlidende boligsalg. Den rigtige ejendomsmægler kan hjælpe dig med at guide dig gennem den unikke proces, der er forbundet med køb af en nødlidende ejendom.
5. Vær forsigtig med at lede efter en nødlidende ejendom, der er beliggende i et nødlidende kvarter. Hvis alle huse i kvarteret er ved at blive tvangsauktioneret, eller hvis alle ejerlejligheder i højhuset står tomme, bør du nok kigge et andet sted.
Du kan måske spare penge på et hus, som du ellers ikke ville have råd til, og opbygge egenkapital, efterhånden som det stiger i værdi. Men der er bare ikke noget at sige til, hvornår markedet i et nedtrykt område kan komme tilbage – eller om det overhovedet kan komme tilbage.
I værste fald kan du ende i samme situation som den bank eller person, du købte huset af: du skylder flere penge på dit realkreditlån, end dit hus er værd.
Er det en god idé at købe et bank-ejet hus?
Hvis du er på markedet for at købe et hus, og du håber at få en “deal”, er det værd at undersøge muligheden for at købe et nødlidende hus.
Ifølge Sheena Bird, investor og ejendomsmægler hos Palmer House Properties and Associates i Atlanta, GA “Det er vigtigt at huske, at ikke alle nødlidende huse til salg er en god handel.”
Bird siger: “Nogle mennesker har urealistiske forventninger og tror, at de kan få huse til halv pris, og det kommer bare ikke til at ske. Mens den slags tilbud kan have fundet sted kort tid efter nedgangen i ejendomsmarkedet, ser du bare ikke disse tilbud på markedet i dag.”
Få en sammenlignende markedsanalyse (CMA) fra din ejendomsmægler eller mægler, før du afgiver et tilbud. Hvis der er sammenlignelige ejendomme i samme område med lignende egenskaber som den, du ønsker at købe, der sælger til en betydeligt højere pris, så har du måske en god handel.
Når du ved, hvad andre boliger i området sælger for, og du ved ca. hvor meget det skal koste at få repareret den bankejede ejendom, så kan du bestemme den pris, du tilbyder.
Bird fortsætter: “Sørg for at tage højde for omkostningerne ved alle de nødvendige reparationer, når du køber en nødlidende ejendom. Nogle kan være større, som f.eks. reparation af taget, mens andre sandsynligvis er rent æstetiske, som f.eks. maling af væggene eller omlægning af gulvtæppet.”
Bird minder også gerne boligkøbere om: “Når du køber et hjem, hvor der er skatter, der ikke er betalt, kan du blive pålagt at få dem op på niveau. Det samme gælder, hvis huset er i en HOA, og de tidligere ejere ikke har foretaget betalinger.” Igen er det her, hvor det at have en god ejendomsmægler kan gøre hele forskellen, da det er vigtigt at lave din research, før du køber.
En klar forståelse af alle potentielle omkostninger er vigtig, uanset om du investerer i fast ejendom eller bare ønsker at leve komfortabelt i dit nye hjem.
Relateret: Sådan køber du en ejendom, der er ejet af en bank