No final dos anos 2000, devido ao busto habitacional e à recessão económica, grande parte do inventário disponível nesse mercado imobiliário era constituído por imóveis em dificuldades. De facto, entre 2008 e 2011, um terço das vendas de casas em dificuldades.
Como muitos mercados dos EUA ficaram saturados com propriedades hipotecadas, começaram a surgir oportunidades para os futuros proprietários e investidores.
O inventário de casas em dificuldades de hoje está pálido em comparação com o que era há uma década atrás, uma vez que os preços das casas se recuperaram em muitos mercados. Ainda assim, a subida dos preços das casas tem muitos compradores que procuram opções mais acessíveis para comprar a casa dos seus sonhos. Comprar um imóvel em dificuldades pode ser uma grande alternativa.
O que significa um imóvel em dificuldades?
Um imóvel em dificuldades é um imóvel que está sob execução hipotecária ou a ser vendido pelo credor. Quando um proprietário não consegue acompanhar o pagamento da hipoteca e/ou contas de impostos, o imóvel torna-se “em dificuldades”
Não é raro que um imóvel em dificuldades seja vendido abaixo do valor de mercado. Para os compradores de casas experientes e afortunados o suficiente para tirar proveito, uma casa angustiada pode significar a possibilidade de obter um grande valor.
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As propriedades angustiadas tipicamente dividem-se em três categorias:
- Fechamento de casas
- Imóveis de propriedade real (REO)
- Vendas curtas
Fechamento. Uma execução hipotecária ocorre tipicamente quando o proprietário não é mais capaz de fazer os pagamentos da hipoteca e o credor confisca o imóvel. O credor exige que o antigo proprietário desocupe o imóvel antes de o oferecer para venda, geralmente a um preço com desconto. Em alguns casos, a casa é leiloada ao maior licitante.
REO propriedade. Um imóvel de propriedade imobiliária é aquele que reverteu para o credor hipotecário após a casa não vender em um leilão de execução hipotecária. Uma vez que o banco possui o imóvel, ele normalmente lida com qualquer despejo necessário, paga impostos e possivelmente até faz algumas reparações.
Venda a curto prazo. Quando um proprietário vende a sua propriedade por menos do que a quantia devida na sua hipoteca, é conhecida como uma “venda a descoberto”. O vendedor é “curto” o dinheiro necessário para reembolsar totalmente o emprestador da hipoteca. Normalmente, o banco ou emprestador concorda com uma venda curta para recuperar uma parte do empréstimo hipotecário que lhe é devido.
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Compra de casas em dificuldades
Para os compradores de casas que não têm medo do risco, as propriedades em dificuldades podem colher grandes recompensas. No entanto, nem sempre é tão simples como conseguir uma pechincha barata.
Embora você possa encontrar imóveis em dificuldades a preços abaixo do mercado, também traz um conjunto único de circunstâncias que você pode não encontrar em um cenário mais típico de compra de casa.
Aqui estão algumas coisas para ter em mente quando comprar uma casa em dificuldades:
1. Os bancos precisam aprovar a sua oferta — e eles normalmente consideram apenas ofertas sérias. Obter a pré-aprovação da hipoteca antes de fazer uma oferta sobre uma casa angustiada é importante. Se uma casa estiver muito danificada, os credores podem recusar-se a financiar a compra. Se a propriedade precisar de reparos extensivos, você pode ter que colocar dinheiro extra, ou fazer um segundo empréstimo para cobrir os custos.
2. É provável que você esteja competindo com investidores, flippers de casas e grandes empresas de gerenciamento de propriedades. Estas pessoas costumam pagar em dinheiro. Se você está obtendo financiamento hipotecário, você terá que provar que é um comprador sólido se você quiser a melhor chance de conseguir que o banco considere sua oferta.
3. A venda de propriedades em dificuldades pode ter uma série de problemas e armadilhas únicas. Lembre-se, casas angustiadas são normalmente vendidas “como estão”. Isto significa “o que você vê é o que você recebe”, e você não deve esperar receber um desconto para compensar quaisquer reparos que possam ser necessários.
4. Ao escolher um agente imobiliário para representá-lo, encontre um que tenha experiência em lidar com vendas de casas angustiadas. O profissional imobiliário certo pode ajudá-lo através do processo único de compra de um imóvel em dificuldades.
5. Tenha cuidado ao procurar um imóvel angustiado que está localizado num bairro angustiado. Se todas as casas do quarteirão estão a entrar em execução hipotecária ou se todos os condomínios do arranha-céus estão vazios, você provavelmente deve procurar em outro lugar.
Você pode ser capaz de economizar dinheiro em uma casa que você de outra forma não poderia pagar, e construir equidade à medida que ela aumenta de valor. No entanto, não há como dizer quando o mercado em uma área deprimida pode saltar de volta — ou se ele pode saltar de todo.
Na pior das hipóteses, você pode acabar no mesmo lugar que o banco ou a pessoa a quem você comprou a casa: devendo mais dinheiro na sua hipoteca do que sua casa vale.
Comprar uma casa de banco é uma boa idéia?
Se você está no mercado para comprar uma casa, e você está esperando obter um “negócio”, comprar uma casa em dificuldades é uma opção que vale a pena investigar.
De acordo com Sheena Bird, Investidor e Corretor de Imóveis com Palmer House Properties and Associates em Atlanta, GA “É importante lembrar que nem toda casa em dificuldades para venda é um grande negócio.”
Bird diz: “Algumas pessoas têm expectativas irrealistas, pensando que podem conseguir casas pela metade do preço, e isso simplesmente não vai acontecer”. Enquanto esses tipos de negócios podem ter ocorrido logo após a queda dos imóveis, você simplesmente não vê esses negócios no mercado de hoje””
Beba uma análise comparativa do mercado (CMA) do seu corretor ou corretor antes de fazer a oferta. Se existem imóveis comparáveis na mesma área com características semelhantes àquela que você quer comprar, vendendo por um preço significativamente mais alto, então você pode ter um bom negócio.
Após você saber por que outras casas na área estão vendendo e você sabe quanto deve custar para ter o imóvel do banco reparado, então você pode determinar o preço que você oferece.
Bird continua dizendo: “Certifique-se de levar em conta o custo de todos os reparos necessários ao comprar um imóvel em dificuldades. Alguns podem ser importantes, como a reparação do telhado, enquanto outros são provavelmente puramente estéticos, como pintar as paredes ou refazer o tapete”
Bird também gosta de lembrar aos compradores de casas, “Quando você compra uma casa que tem impostos que não foram pagos, você pode ser obrigado a levá-los até o par. O mesmo é verdade se a casa estiver em um HOA e os proprietários anteriores não tiverem feito pagamentos”. Mais uma vez, é aqui que ter um grande agente imobiliário pode fazer toda a diferença, pois é essencial fazer a sua pesquisa antes de comprar.
Um entendimento claro de todos os custos potenciais é importante se você está investindo em imóveis ou apenas quer viver confortavelmente na sua nova casa.
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