Służebność dostępu to prawo do przechodzenia przez cudzą nieruchomość w celu – zgadłeś – dostępu. Istnieją również inne rodzaje służebności, które nie służą dostępowi, takie jak służebność umieszczenia i obsługi wieży komórkowej na czyimś gruncie. Prywatna droga również zapewnia dostęp do czyjejś ziemi.
Generalnie, tylko ograniczona liczba osób może korzystać ze służebności dostępu. Podobnie, tylko ograniczona liczba osób może korzystać z drogi prywatnej.
Gmina nie ma prawa korzystać lub regulować służebności lub drogi prywatnej, bez zgody właścicieli ziemi lub nałożenia statutu.
Jaka jest zatem różnica między służebnością a drogą prywatną? Do czasu uchwalenia ustaw w New Hampshire wprowadzających termin „droga prywatna”, odpowiedź brzmiałaby „bardzo niewiele.”
Konfuzja rozpoczęła się w 1983 roku wraz z uchwaleniem RSA 674:41. Statut ten zabrania wznoszenia budynków, chyba że ulica dająca dostęp do działki, na której taki budynek ma być umieszczony, jest drogą klasy V, utrzymywaną przez gminę. Po przejściu przez kilka przeszkód, osoba może również wznieść budynek na drodze klasy VI (nie utrzymywanej przez miasto) lub na drodze prywatnej. Statut jednak nie definiował terminu „droga prywatna”, co prowadziło do sporów sądowych.
Rozmowa ustna Sądu Najwyższego New Hampshire w jednej z takich spraw, Russell Forest Management LLC v. Town of Henniker 162 N.H. 141 (2011), pozwala docenić trudność bycia sędzią. Jedną z kwestii rozpatrywanych przez sąd było to, czy dana służebność wznosiła się do poziomu drogi prywatnej. Zauważywszy, że ani RSA 674:41 – ani żaden inny statut – nie definiuje pojęcia drogi prywatnej, Prezes Sądu Najwyższego spojrzała na sędziów po swojej lewej i prawej stronie i skomentowała z przekąsem, że to nie pierwszy raz, kiedy ustawodawca podrzucił sprawę, której nie mógł lub nie chciał rozstrzygnąć na korzyść sądu. (Sąd zdecydował, że służebność nie jest drogą prywatną.)
Ostatnio, RSA 231:81-a weszła w życie 2 sierpnia 2019 roku. Ta ustawa mówi, że gdy więcej niż jeden właściciel mieszkalny korzysta ze wspólnej korzyści z prywatnej drogi, nowe prawo wymaga, aby każdy właściciel mieszkalny przyczynił się „sprawiedliwie” do „rozsądnych kosztów” utrzymania prywatnej drogi. Podobnie jak w przypadku RSA 674:41, RSA 231:81-a nie definiuje drogi prywatnej.
Regulacje dotyczące podziału czasami używają słowa „droga” bez wyjaśnienia jego znaczenia, co skutkuje podejściem „poznamy ją, gdy ją zobaczymy”.
A co z dorozumianymi służebnościami w podziałach? Zarejestrowanie planu podziału, a następnie przekazanie działek zgodnie z planem, zwykle tworzy dorozumianą służebność do korzystania z dróg na planie, ale czy to czyni te „drogi” drogami prywatnymi dla RSA 674:41 i RSA 231:81-a?
Przynajmniej tyle można powiedzieć: podczas gdy wszystkie drogi prywatne prawdopodobnie są również służebnościami, nie wszystkie służebności są drogami prywatnymi.
Można skontaktować się z Paulem Alfano pod adresem [email protected] lub (603) 226-1188.
.