Una servitù di accesso è un diritto di passare sulla proprietà di qualcun altro per – avete indovinato – l’accesso. Esistono altri tipi di servitù che non sono per l’accesso, come una servitù per piazzare e far funzionare un ripetitore sulla terra di qualcuno. Anche una strada privata fornisce accesso al proprio terreno.
Generalmente, solo un numero limitato di persone può utilizzare una servitù di accesso. Allo stesso modo, solo un numero limitato di persone può utilizzare una strada privata.
Un comune non ha il diritto di utilizzare o regolare una servitù o una strada privata, senza il consenso dei proprietari terrieri o l’imposizione di uno statuto.
Qual è, quindi, la differenza tra una servitù e una strada privata? Fino al passaggio degli statuti del New Hampshire che utilizzano il termine “strada privata”, la risposta sarebbe stata “molto poco.”
La confusione è iniziata nel 1983 con la promulgazione della RSA 674:41. Questo statuto proibisce la costruzione di un edificio a meno che la strada che dà accesso al lotto su cui si propone di collocare l’edificio sia una strada di classe V, gestita dal comune. Saltando attraverso alcuni cerchi, una persona può anche erigere un edificio su una strada di Classe VI (non mantenuta dalla città) o privata. Lo statuto, tuttavia, non ha definito il termine “strada privata”, con conseguente controversia.
La discussione orale della Corte Suprema del New Hampshire per uno di questi casi, Russell Forest Management LLC contro Town of Henniker 162 N.H. 141 (2011), fa apprezzare la difficoltà di essere un giudice. Una questione di fronte alla corte era se una particolare servitù si elevava al livello di una strada privata. Notando che né la RSA 674:41 – né alcuno statuto – ha definito il termine strada privata, il presidente della Corte ha guardato i giudici alla sua sinistra e alla sua destra e ha commentato ironicamente che non era la prima volta che il legislatore gettava una questione che non poteva, o non voleva, risolvere a modo della corte. (Il tribunale ha deciso che la servitù non era una strada privata.)
Più recentemente, RSA 231:81-a è entrato in vigore il 2 agosto 2019. Quello statuto dice che quando più di un proprietario residenziale gode di un beneficio comune da una strada privata, la nuova legge richiede che ogni proprietario residenziale contribuisca “equamente” al “costo ragionevole” del mantenimento della strada privata. Come per la RSA 674:41, la RSA 231:81-a non definisce la strada privata.
I regolamenti di suddivisione a volte usano la parola “strada” senza spiegarne il significato, risultando in un approccio “lo sapremo quando lo vedremo”.
E che dire delle servitù implicite nelle suddivisioni? La registrazione di un piano di suddivisione, e la successiva cessione dei lotti secondo il piano, crea ordinariamente una servitù implicita di utilizzo delle strade sul piano, ma questo rende quelle “strade” strade private per RSA 674:41 e RSA 231:81-a?
Questo, almeno, può essere detto: mentre tutte le strade private sono probabilmente anche servitù, non tutte le servitù sono strade private.
È possibile raggiungere Paul Alfano a [email protected] o (603) 226-1188.