Undvika en stor skattesedel på fastighetsvinster

Att sälja en hyresfastighet med stor vinst kan vara en dröm som går i uppfyllelse. Vem skulle trots allt inte vilja tjäna en rejäl slant på sin investeringsfastighet? Men för att maximera vinsten från en sådan försäljning kanske du ändå vill skjuta upp att ta ut din vinst som en klumpsumma. Läs vidare för att ta reda på varför, och för att lära dig om ett annat alternativ: en avbetalningsförsäljning.

Stor utbetalning = stor skattesedel

Låt oss ta en titt på en vanlig situation:

Hal Bookman tittade på köparens anbud på sin hyresbostad och kunde inte tro på siffran han såg. Hans fastighetsvärde hade ökat avsevärt på bara fem år. När Hal glatt berättade om försäljningen för sin skatterådgivare var denne dock mindre entusiastisk; att ta ut inkomsten som en klumpsumma skulle inte ligga i Hals bästa intresse ur skattesynpunkt.

Om Hal deklarerar hela försäljningsinkomsten samma år som han säljer fastigheten kommer han att betala 25 % på den del av vinsten som motsvarar eventuella avskrivningar som han tidigare har gjort på hyresfastigheten. Dessutom beskattas all vinst utöver avskrivningsåtervinningen med 15 % (för skattebetalare med en beskattningsbar inkomst mellan 80 000 och 441 450 US-dollar om de är ensamstående, eller 496 600 US-dollar om de är gifta och gemensamt deklarerar) eller 25 % (för skattebetalare som ligger över dessa tröskelvärden). Hal frågar sin skatterådgivare om det finns något som han kan göra för att minska sin beskattningsbara inkomst för året.

Rådgivaren vet precis vilket verktyg han ska använda: ett avtal om avbetalningsförsäljning.

Syftet med avbetalningsförsäljning

Avbetalningsförsäljning definieras som en försäljning av egendom där minst en betalning inte görs förrän efter det beskattningsår då försäljningen ägde rum. Såsom beskrivs i ”Publication 537” tillåter Internal Revenue Service (IRS) skattebetalare att skjuta upp en del av vinsten vid försäljningen av en investeringsfastighet med ett avtal om avbetalningsförsäljning. Detta arrangemang gör det möjligt för säljarna att deklarera en proportionell del av sina kapitalvinster under flera år. En säljare får dock inte använda avbetalningsförsäljningsmetoden när han eller hon redovisar en förlust. Dessutom kan säljaren också välja bort avbetalningsförsäljningsmetoden vid redovisning av en vinst.

Hur avbetalningsförsäljningsmetoden fungerar

Det är teoretiskt sett enkelt att deklarera vinster enligt en avbetalningsförsäljning. Beskattningen av avbetalningsförsäljning speglar beskattningen av livräntor, där en proportionell del av varje betalning betraktas som en återbetalning av kapitalet. De enda villkoren är att den egendom som säljs inte kan vara ett offentligt handlat värdepapper eller en del av ett företags ordinarie lager, och skattebetalaren kan inte vara en återförsäljare av den sålda egendomen (med undantag för vissa tidsandelshandlare som väljer en särskild ränteavgift enligt metoden för avbetalningsförsäljning).

Låt oss se hur Hal, från berättelsen ovan, skulle kunna strukturera sin avbetalningsförsäljning om han ville skjuta upp sin kapitalvinstskatt till ett framtida år. Hal får ett bud på 400 000 dollar för sin hyresbostad. Han köpte fastigheten för 300 000 dollar. Under årens lopp har han tagit 100 000 dollar i avskrivningsavdrag, vilket gör att hans justerade bas är 200 000 dollar. Därför har Hal 200 000 dollar (400 000 dollar – 200 000 dollar) i skattepliktig vinst att deklarera.

Hals rådgivare rekommenderar att han delar upp sin försäljningsvinst i åtta årliga delbetalningar på 50 000 dollar vardera, i stället för att deklarera 400 000 dollar på ett år. Så länge delbetalningarna är konstruktivt mottagna varje år kommer denna metod att göra det möjligt för Hal att redovisa vinsterna, och därmed en proportionell del av vinsterna, under de åtta åren.

Redovisning av inkomster från avbetalningsförsäljning

Inkomster från avbetalningsförsäljning kan delas upp i tre separata kategorier: vinst, kapital (eller, din justerade bas i egendomen), och ränta. Var och en av dessa kategorier behandlas olika på formulär 1040. Bruttovinstprocenten används sedan för att räkna ut inkomst av avbetalningsförsäljning för ett visst skatteår.

Kapitalvinst

I exemplet ovan måste Hal deklarera vinsten varje år som antingen lång- eller kortfristig, beroende på om vinsten var lång- eller kortfristig från och med året för försäljningen. Långsiktiga vinster beskattas till en lägre skattesats, medan kortsiktiga vinster beskattas som vanlig inkomst. Eftersom Hal ägde huset i fem år skulle vinsten i det här fallet vara långsiktig.

Om vinsten hade varit kortsiktig kan Hal fortfarande beskattas på avbetalningsinkomsten till en lägre skattesats än vad han skulle ha gjort om han hade varit tvungen att deklarera den klumpsummade vinsten. Detta beror på att kortsiktiga vinster beskattas som vanlig inkomst, till skattebetalarens högsta marginalskattesats. Om den proportionella vinsten inte driver honom in i nästa skatteklass kan denna skattesats vara lägre. Vinsten från en avbetalningsförsäljning rapporteras på IRS Form 6252 och förs sedan över till Schedule D på Form 1040.

Ränta

Skattebetalare med inkomster från avbetalningsförsäljning måste också rapportera den ränta som debiteras köparen, som beskattas enligt vanlig inkomstskatt. Ränta som anges i köpekontraktet kallas för fastställd ränta. Om den angivna räntan är otillräcklig (eller noll) måste en del av kapitaldelen av försäljningen omräknas till ”ospecificerad ränta”.

Kapital

En del av varje avbetalningsförsäljning betraktas av IRS som en skattefri återbetalning av kapitalet. Detta belopp kan fastställas genom att fylla i arbetsblad A i publikation 537. Kapitalet (justerad bas) för avbetalningsförsäljning är summan av din faktiska justerade bas i egendomen plus eventuella försäljningskostnader och återvinning av avskrivningar.

I det här exemplet har Hal 200 000 dollar som justerad bas i sitt hem. Han måste lägga tillbaka 100 000 dollar för återvinning av avskrivningar och 10 000 dollar för försäljningskostnader för att beräkna sin justerade grund för avbetalningsförsäljning. Denna siffra är $310 000.

Bruttovinstprocent

För att beräkna bruttovinstprocenten måste du subtrahera den justerade basen för avbetalningsförsäljning – $310 000 i det här exemplet – från försäljningspriset för att beräkna den totala vinsten. Här är den totala vinsten 90 000 dollar (400 000 dollar – 310 000 dollar). Dividera sedan den totala vinsten med försäljningspriset, som i det här fallet är 22,5 % (90 000 dollar / 400 000 dollar), och du får bruttovinstprocenten. För att beräkna den skattepliktiga vinsten varje år multiplicerar du slutligen denna procentsats med avbetalningsbeloppet. Hal’s skattepliktiga vinst varje år anses alltså vara 11 250 dollar (50 000 dollar x 22,5 %).

Inteckningar och kontraktspris

Om köparen av fastigheten övertar en inteckning eller något annat skuldebrev i samband med köpet måste fastighetens kostnadsbas minskas med beloppet för inteckningen/ skuldebrevet. Om till exempel hyresfastigheten som Hal säljer för 400 000 dollar har en inteckning på 100 000 dollar, minskas kontraktspriset till 300 000 dollar (400 000 dollar – 100 000 dollar).

Om inteckningsbeloppet överstiger den totala justerade basen för fastigheten måste skillnaden rapporteras som en betalning under det första året och kontraktspriset ökas med detta belopp. Låt oss till exempel anta att Hals fastighet har en inteckning på 250 000 dollar. I detta fall måste Hal, utöver delbetalningen, rapportera en överskottsbetalning på 50 000 dollar under det första året.

Summan av kardemumman

Det finns många regler och förordningar som rör avbetalningsförsäljning och de måste följas noggrant. För mer information om delfrågor som förändringar i försäljningspriset, de olika former som mottagna betalningar kan ta och när det kan vara bättre att avstå från ett avbetalningsavtal och i stället ta emot en klumpsumma, besök IRS webbplats. Som alltid bör du kontakta din skatterådgivare för att diskutera din specifika skattesituation.