Kiinteistövoittojen suuren verolaskun välttäminen

Vuokra-asunnon myyminen suurella voitolla voi olla unelmien täyttymys. Kukapa ei haluaisi tehdä sievoisia voittoja sijoituskiinteistöistään? Silti voit maksimoida tällaisesta myynnistä saatavan voiton, saatat haluta lykätä tulojen ottamista kertakorvauksena. Lue lisää saadaksesi selville, miksi, ja tutustu toiseen vaihtoehtoon: osamaksukauppaan.

Suuri voitto = suuri verolaskelma

Katsotaanpa eräs yleinen tilanne:

Hal Bookman katsoi ostajan tarjousta vuokra-asunnostaan, eikä voinut uskoa näkemäänsä lukua. Hänen kiinteistönsä arvo oli noussut huomattavasti vain viidessä vuodessa. Kun Hal kuitenkin riemuiten kertoi myynnistä veroneuvojalleen, neuvonantaja ei ollut yhtä innoissaan; tulon ottaminen yhtenä kertakorvauksena ei olisi Halin edun mukaista verotuksen kannalta.

Jos Hal ilmoittaa koko myyntitulon samana vuonna, jona hän myy kiinteistön, hän maksaa 25 prosenttia siitä osasta myyntivoittoa, joka vastaa hänen vuokra-asunnosta aiemmin tekemiään poistovähennyksiä. Lisäksi poistojen palautuksen ylittävää voittoa verotetaan 15 prosentin verokannalla (verovelvollisille, joiden verotettavat tulot ovat 80 000-441 450 dollaria, jos he ovat naimattomia, tai 496 600 dollaria, jos he ovat avioliitossa) tai 25 prosentin verokannalla (verovelvollisille, joiden verotettavat tulot ylittävät nämä raja-arvot). Hal kysyy veroneuvojaltaan, voisiko hän mitenkään pienentää veronalaista tuloaan kyseiseltä vuodelta.

Neuvonantaja tietää juuri sopivan välineen: osamaksukauppasopimuksen.

Osamaksukaupan tarkoitus

Osamaksukaupalla tarkoitetaan omaisuuden myyntiä, jossa ainakin yksi maksu suoritetaan vasta myynnin verovuoden jälkeen. Kuten Publication 537 -julkaisussa kerrotaan, Internal Revenue Service (IRS) sallii veronmaksajien lykätä osan sijoitusomaisuuden myynnistä saadusta voitosta osamaksukauppasopimuksella. Tämän järjestelyn ansiosta myyjät voivat ilmoittaa suhteutetun osan myyntivoitoistaan usean vuoden aikana. Myyjä ei kuitenkaan saa käyttää osamaksukauppamenetelmää ilmoittaessaan tappiota. Lisäksi myyjä voi myös luopua osamaksukauppamenetelmästä ilmoittaessaan voittoa.

Miten osamaksukauppamenetelmä toimii

Voiton ilmoittaminen osamaksukaupassa on teoriassa yksinkertaista. Osamaksukaupan verotus vastaa annuiteettien verotusta, jossa suhteutettu osa jokaisesta maksusta katsotaan pääoman palautukseksi. Ainoat ehdot ovat, että myytävä omaisuus ei voi olla julkisesti noteerattu arvopaperi tai osa yrityksen tavanomaista varastoa, eikä verovelvollinen voi olla myydyn omaisuuden jälleenmyyjä (poikkeuksena tietyt aikaosuuksien jälleenmyyjät, jotka valitsevat osamaksukauppamenetelmän mukaisen erityiskorkomaksun).

Katsotaanpa, miten Hal yllä olevasta tarinasta voisi jäsentää osamaksukauppansa, jos hän haluaisi lykätä myyntivoittoverotusta tulevalle vuodelle. Hal saa 400 000 dollarin tarjouksen vuokra-asunnostaan. Hän osti kiinteistön 300 000 dollarilla. Vuosien mittaan hän on tehnyt 100 000 dollarin poistovähennykset, joten hänen oikaistu perustansa on 200 000 dollaria. Näin ollen Halin on ilmoitettava veronalaista voittoa 200 000 dollaria (400 000 dollaria – 200 000 dollaria).

Halin neuvonantaja suosittelee, että hän jakaa myyntitulot kahdeksaan vuosittaiseen 50 000 dollarin erään sen sijaan, että hän ilmoittaisi 400 000 dollaria yhtenä vuonna. Niin kauan kuin erät on tosiasiallisesti saatu joka vuosi, tämä menetelmä antaa Halille mahdollisuuden kirjata voitot ja siten suhteutetun osan voitoista kahdeksan vuoden aikana.

Osamaksukaupasta saatujen tulojen ilmoittaminen

Osamaksukaupasta saadut tulot voidaan jakaa kolmeen erilliseen luokkaan: voitto, pääoma (tai kiinteistön oikaistu peruspääoma) ja korot. Kutakin näistä luokista käsitellään lomakkeella 1040 eri tavalla. Bruttovoittoprosenttia käytetään sitten laskettaessa osamaksukauppatuloja tietylle verovuodelle.

Pääomavoitto

Yllä olevassa esimerkissä Halin on ilmoitettava voitto joka vuosi joko pitkä- tai lyhytaikaisena riippuen siitä, oliko voitto pitkä- vai lyhytaikainen myyntivuonna. Pitkäaikaisia voittoja verotetaan alemmalla verokannalla, kun taas lyhytaikaisia voittoja verotetaan tavanomaisena tulona. Koska Hal piti taloa hallussaan viisi vuotta, voitto olisi tässä tapauksessa pitkäaikainen.

Jos voitto olisi ollut lyhytaikainen, Halia saatetaan silti verottaa osamaksutulosta alemmalla verokannalla kuin jos hänen olisi pitänyt ilmoittaa kertaluonteinen voitto. Tämä johtuu siitä, että lyhytaikaisia voittoja verotetaan tavanomaisena tulona verovelvollisen ylimmän marginaaliveroprosentin mukaan. Jos suhteutettu voitto ei sysää häntä seuraavaan veroluokkaan, tämä veroprosentti voi olla alhaisempi. Osamaksukaupasta saatu voitto ilmoitetaan IRS:n lomakkeella 6252 ja siirretään sitten lomakkeen 1040 taulukkoon D.

Korko

Veronmaksajien, joilla on osamaksukaupasta saatuja tuloja, on ilmoitettava myös ostajalta veloitetut korot, joita verotetaan tavanomaisen tulon mukaan. Myyntisopimuksessa mainittua korkoa kutsutaan ilmoitetuksi koroksi. Jos ilmoitettu korko on riittämätön (tai nolla), osa myynnin pääomaosuudesta on luokiteltava uudelleen ”ilmoittamattomaksi koroksi”.

Pääoma

Kunkin osamaksukaupan osaa IRS pitää verovapaana pääoman palautuksena. Tämä määrä voidaan määrittää täyttämällä Publication 537 -julkaisun taulukko A. Pääoma (oikaistu peruspohja) osamaksukauppaa varten on kiinteistön todellisen oikaistun peruspohjan summa lisättynä myyntikuluilla ja poistojen palautuksella.

Tässä esimerkissä Halilla on kotinsa oikaistuna peruspohjana 200 000 dollaria. Hänen on lisättävä takaisin 100 000 dollaria poistoja ja 10 000 dollaria myyntikuluja, jotta hän voi laskea oikaistun perustansa osamaksukauppaa varten. Tämä luku on 310 000 dollaria.

Bruttovoittoprosentti

Bruttovoittoprosentin laskemiseksi sinun on vähennettävä osamaksukauppaa varten oikaistu perusta – tässä esimerkissä 310 000 dollaria – myyntihinnasta kokonaisvoiton laskemiseksi. Tässä tapauksessa kokonaisvoitto on 90 000 dollaria (400 000 dollaria – 310 000 dollaria). Jaa sitten kokonaisvoitto myyntihinnalla, joka tässä tapauksessa on 22,5 prosenttia (90 000 dollaria / 400 000 dollaria), ja saat bruttovoittoprosentin. Lopuksi lasketaan veronalainen voitto vuosittain kertomalla tämä prosenttiosuus maksuerän määrällä. Näin ollen Halin veronalaiseksi voitoksi katsotaan joka vuosi 11 250 dollaria (50 000 dollaria x 22,5 %).

Kiinnitykset ja sopimushinta

Jos kiinteistön ostaja ottaa oston yhteydessä kiinnityksen tai muun velkakirjan, kiinteistön hankintamenoa on alennettava kiinnityksen/velkakirjan määrällä. Jos esimerkiksi Halin 400 000 dollarin hintaan myymässä vuokrakiinteistössä on 100 000 dollarin kiinnitys, sopimushintaa alennetaan 300 000 dollariin (400 000 dollaria – 100 000 dollaria).

Jos kiinnityksen määrä ylittää kiinteistön oikaistun kokonaishintapohjan, erotus on ilmoitettava ensimmäisenä vuonna suoritettavana maksuna ja sopimushintaa korotetaan kyseisellä määrällä. Oletetaan esimerkiksi, että Halin kiinteistöllä on 250 000 dollarin kiinnitys. Tässä tapauksessa Halin on ilmoitettava osamaksun lisäksi 50 000 dollarin suuruinen ylimenevä maksu ensimmäisenä vuonna.

Lopputulos

Osamaksukauppaan liittyy monia sääntöjä ja määräyksiä, ja niitä on noudatettava huolellisesti. IRS:n verkkosivuilta saat lisätietoja alateemoista, kuten myyntihinnan muutoksista, eri muodoista, joita saadut maksut voivat olla, ja siitä, milloin voi olla parempi luopua osamaksusopimuksesta ja ottaa sen sijaan kertaluonteinen maksu. Kuten aina, ota yhteyttä veroneuvojaasi ja keskustele verotuksellisesta tilanteestasi.