Evitar uma grande factura fiscal sobre ganhos imobiliários

Vender um imóvel para alugar com um lucro enorme pode ser um sonho tornado realidade. Afinal de contas, quem não gostaria de ganhar um bom centavo com o seu investimento imobiliário? Mesmo assim, para maximizar o lucro de tal venda, você pode querer adiar tomar seus ganhos como uma quantia fixa. Continue lendo para descobrir o porquê, e para saber mais sobre outra opção: uma venda parcelada.

Big Payout = Big Tax Bill

Vejamos uma situação comum:

Hal Bookman olhou para a oferta do comprador pela sua casa alugada, e ele não podia acreditar no número que viu. O valor da sua propriedade tinha aumentado substancialmente em apenas cinco anos. No entanto, quando Hal alegremente contou ao seu consultor fiscal sobre a venda, o consultor ficou menos entusiasmado; tomar a renda como uma quantia única não seria no melhor interesse de Hal do ponto de vista fiscal.

Se Hal declarar a totalidade dos lucros da venda no mesmo ano em que vende o imóvel, ele pagará 25% sobre a parte do ganho que corresponde a qualquer dedução de depreciação que ele já tenha feito anteriormente sobre o imóvel alugado. Adicionalmente, qualquer ganho para além da recuperação da amortização é tributado a 15% (para contribuintes com rendimentos tributáveis entre $80.000 e $441.450 se solteiro, ou $496.600 se casado apresentar conjuntamente) ou 25% (para contribuintes acima desses limites). Hal pergunta ao seu consultor fiscal se há algo que ele possa fazer para reduzir os seus rendimentos tributáveis para o ano.

O consultor conhece apenas a ferramenta a utilizar: um contrato de venda a prestações.

O propósito da venda a prestações

A venda a prestações é definida como uma venda de propriedade em que pelo menos um pagamento não é feito até depois do ano fiscal da venda. Conforme detalhado na “Publicação 537”, a Receita Federal (IRS) permite aos contribuintes adiar uma parte do ganho na venda de um imóvel de investimento com um acordo de venda parcelada. Este acordo permite que os vendedores declarem uma parte proporcional das suas mais-valias ao longo de vários anos. Entretanto, o vendedor não está autorizado a usar o método de venda a prestações ao declarar uma perda. Além disso, o vendedor também pode optar por não usar o método de venda a prestações ao declarar um ganho.

Como funciona o método de venda a prestações

Declarar ganhos sob uma venda a prestações é teoricamente simples. A tributação das vendas a prestações espelha a das anuidades, onde uma parcela rateada de cada pagamento é considerada uma devolução de capital. As únicas estipulações são que o imóvel vendido não pode ser um título negociado publicamente ou parte do inventário regular de uma empresa, e o contribuinte não pode ser um negociante do imóvel vendido (com exceção de certos negociantes de time-share que elegem por uma taxa especial de juros sob o método de venda parcelada).

Vejamos como Hal, a partir da história acima, poderia estruturar sua venda parcelada se quisesse diferir seus impostos sobre ganhos de capital para um ano futuro. Hal recebe uma oferta de 400.000 dólares pela sua casa alugada. Ele comprou a propriedade por $300.000. Ao longo dos anos, ele pegou $100.000 em deduções de depreciação, fazendo sua base ajustada $200.000. Portanto, Hal tem $200.000 ($400.000 – $200.000) de ganho tributável a declarar.

O consultor de Hal recomenda que ele decomponha o produto da sua venda em oito prestações anuais de $50.000 cada, em vez de declarar $400.000 em um ano. Desde que as prestações sejam recebidas construtivamente a cada ano, este método permitirá que Hal registre os lucros e, portanto, uma parte proporcional dos ganhos, ao longo dos oito anos.

Relatar renda de venda em prestações

Renda de venda em prestações pode ser dividida em três categorias separadas: ganho, principal (ou, sua base ajustada no imóvel) e juros. Cada uma destas categorias é tratada de forma diferente no Formulário 1040. A porcentagem de lucro bruto é então usada para calcular a renda de venda a prestações para um determinado ano fiscal.

Ganho de capital

No exemplo acima, Hal deve declarar o ganho a cada ano como sendo de longo ou curto prazo, dependendo se o ganho foi de longo ou curto prazo a partir do ano da venda. Ganhos de longo prazo são tributados a uma taxa mais baixa, enquanto ganhos de curto prazo são tributados como renda ordinária. Como Hal manteve a casa por cinco anos, o ganho, neste caso, seria de longo prazo.

Se o ganho tivesse sido de curto prazo, Hal ainda poderia ser tributado sobre a renda da prestação a uma taxa mais baixa do que teria se tivesse que declarar o ganho de montante fixo. Isto porque os ganhos de curto prazo são tributados como renda ordinária, à alíquota máxima do imposto marginal do contribuinte. Se o ganho rateado não o empurrar para o próximo escalão de imposto, esta alíquota tem o potencial de ser menor. O ganho de uma venda parcelada é reportado no Formulário 6252 do IRS e depois transportado para o Anexo D no Formulário 1040.

Juros

Contribuintes com renda de venda parcelada também devem reportar os juros cobrados ao comprador, que são tributados às taxas de renda ordinária. Os juros previstos no contrato de venda são referidos como juros declarados. Se os juros declarados forem insuficientes (ou zero), parte da parte principal da venda deve ser novamente caracterizada como “juros não declarados”.

Principal

Parte de cada venda parcelada é considerada pela Receita Federal como uma declaração de principal isenta de impostos. Este valor pode ser determinado através do preenchimento da Folha de Trabalho A na Publicação 537. O principal (base ajustada) para fins de venda parcelada é o total de sua base ajustada real no imóvel mais quaisquer despesas de venda e recuperação de depreciação.

Neste exemplo, Hal tem $200.000 como base ajustada em sua casa. Ele deve adicionar $100.000 para sua recuperação de depreciação e $10.000 para despesas de venda, a fim de calcular sua base ajustada para fins de venda parcelada. Este valor é $310.000,

Percentagem de lucro bruto

Para calcular a percentagem de lucro bruto, você deve subtrair a base ajustada para fins de venda a prestações – $310.000, neste exemplo – do preço de venda, a fim de calcular o ganho total. Aqui o ganho total é de $90.000 ($400.000 – $310.000). Em seguida, dividir o ganho total pelo preço de venda, que neste caso é de 22,5% ($90.000 / $400.000), e você tem a porcentagem de lucro bruto. Finalmente, para calcular o ganho tributável a cada ano, multiplique esta porcentagem pelo valor da prestação. Assim, o ganho tributável do Hal a cada ano é considerado como sendo de $11.250 ($50.000 x 22,5%).

Mortgages and Contract Price

Se o comprador do imóvel assumir uma hipoteca ou alguma outra nota promissória com a compra, a base do custo do imóvel deve ser reduzida pelo valor da hipoteca/nota. Se, por exemplo, o imóvel alugado que Hal vendeu por $400.000 tem uma hipoteca de $100.000, o preço do contrato é reduzido para $300.000 ($400.000 – $100.000).

Se o montante da hipoteca exceder a base total ajustada do imóvel, a diferença deve ser reportada como um pagamento no primeiro ano e o preço do contrato é aumentado por esse montante. Vamos assumir, por exemplo, que o imóvel do Hal tem uma hipoteca de $250.000. Neste caso, além do pagamento da prestação, Hal terá que reportar um pagamento em excesso de $50.000 durante o primeiro ano.

O Resumindo

Existem muitas regras e regulamentos relativos à venda a prestações, que devem ser seguidos cuidadosamente. Para mais informações sobre subtópicos como mudanças no preço de venda, as diferentes formas que os pagamentos recebidos podem assumir, e quando for melhor renunciar a um contrato de parcelamento e aceitar um pagamento único, visite o site do IRS. Como sempre, não deixe de consultar seu consultor fiscal para discutir sua situação fiscal específica.