I tidigare bloggar har vi tagit upp skillnaden mellan en privat väg och ett servitut, New Hampshires nya lag som kräver underhåll av privata vägar för bostäder i vissa situationer och vad avtal om underhåll av privata vägar bör innehålla. Även om det är ett viktigt steg att ha ett avtal kan skapandet av en förening avsevärt förenkla administrationen och verkställandet av avtal om underhåll av privata vägar.
Tänk på condominiums. Condominiums har vanligtvis en separat enhet för att hantera saker som 1) pengar, 2) stämma för indrivning (om nödvändigt) och 3) köpa försäkringar (om det är önskvärt). En enhet ger också ett lager av skydd för de personer som tar en aktiv roll, både genom enhetens blotta existens och med en skadeståndsbestämmelse i bildningsdokumentet.
Att låta en grupp människor komma överens om underhållet kan fungera bra med ett begränsat antal deltagare, men ju större gruppen är, desto svårare blir processen.
Såväl, varje organisation behöver ledarskap. Någon måste sammankalla möten, skicka protokoll och underteckna kontrakt. En förening som bildas i enlighet med en lag som antagits för detta ändamål har standardbestämmelser som behandlar ledarskap.
Och utan en förening måste pengar gå in på någons checkkonto, medan en förening kan ha medel på ett separat konto i föreningens namn. När olika personer tar på sig ledarrollen flyttas inte kontot och pengarna, utan nya namn läggs helt enkelt till som behöriga firmatecknare.
Det är de oseriösa ägarna som kan vara den största huvudvärken när det gäller underhåll av privata vägar. En person kan vara oenig med det arbete som ska utföras, eller med kvaliteten, och uttrycka sin oenighet genom att vägra bidra till kostnaden. Utan en enhet (förening) måste en eller flera enskilda fastighetsägare väcka talan i sitt eget namn och sedan förhandla om kostnaderna för detta med de andra ägarna. Dessutom kan stämningar leda till motkrav. Ett genkäromål är i praktiken en ny och separat stämning mot den person som väcker talan om indrivning på de andra ägarnas vägnar. En stämningsansökan måste försvaras, och dess blotta existens kan förekomma i någons kreditupplysning.
Med en förening väcker föreningen stämningsansökan i föreningens namn, inte i en enskild persons namn. Föreningen samlar in en eventuell dom, sätter in pengarna på föreningens bankkonto och fördelar dem enligt de förfaranden som antagits av tomtägarna.
Försäkringsbolag är vana vid att utfärda försäkringar till föreningar för att skydda föreningens egendom från skador och dess funktionärer från ansvar. Enskilda fastighetsägare kan annars behöva förlita sig på hemägares försäkringar, som kan ha begränsad täckning utöver själva bostaden.
Den vanligaste typen av förening som används i New Hampshire för privata vägunderhållssituationer är ett icke-vinstdrivande företag som bildats i enlighet med RSA 292. Även om dessa enheter är företag använder namnet ofta ordet ”association” i titeln. Företaget (föreningen) kan inrättas så att varje ägare av en tomt automatiskt blir medlem i företaget. (I RSA 292 används termen ”medlem” snarare än ”aktieägare”.) En enkel uppsättning stadgar skulle antas för att reglera saker som röstning, möten och indrivning.
Att ha en enhet som står mellan försumliga ägare eller skadelidande parter och de faktiska lottsägarna ger ett skydd för medlemmarna/lottsägarna. Det är dock fortfarande klokt att teckna en försäkring.
Om det inte har ändrats är både bildandet av enheten och antagandet av stadgar en engångshändelse som kräver underskrift av alla fastighetsägare som vill bli medlemmar i föreningen. Med andra ord är endast de som går med på att gå med i föreningen bundna av dess stadgar och bestämmelser. Även om inte alla ägare ansluter sig kan en förening ändå vara användbar för att upprätthålla befintliga avtal mot dem som inte ansluter sig. Föreningen kan också vara användbar för att upprätthålla ägarnas lagstadgade skyldighet att bidra till underhållet av privata vägar.
Paul J. Alfano
Du kan nå Paul Alfano på [email protected] eller (603) 226-1188.