I tidligere blogs har vi behandlet forskellen mellem en privat vej og en servitut, New Hampshires nye lov, der kræver vedligeholdelse af private veje i visse situationer, og hvad aftaler om vedligeholdelse af private veje bør indeholde. Selv om det er et vigtigt skridt at have en aftale, kan oprettelsen af en forening i høj grad forenkle administrationen og håndhævelsen af aftaler om vedligeholdelse af private veje.
Og tænk på ejerlejligheder. Ejerlejligheder har normalt en separat enhed til at håndtere ting som 1) penge, 2) sagsanlæg for inkasso (om nødvendigt) og 3) køb af forsikringer (hvis ønskeligt). En enhed giver også et lag af beskyttelse til de personer, der tager en aktiv rolle, både ved enhedens blotte eksistens og med en bestemmelse om skadesløsholdelse i stiftelsesdokumentet.
At lade en gruppe af mennesker blive enige om vedligeholdelse kan fungere fint med et begrænset antal deltagere, men jo større gruppen er, jo vanskeligere bliver processen.
Ligevel har enhver organisation brug for ledelse. Nogen skal indkalde til møder, sende referater og underskrive kontrakter. En forening, der er oprettet i henhold til en vedtægt, der er vedtaget til dette formål, har standardbestemmelser, der omhandler ledelse.
Og uden en forening skal pengene gå ind på nogens checkkonto, hvorimod en forening kan have midler på en separat konto i foreningens navn. Når forskellige personer påtager sig ledelsesrollen, flyttes kontoen og pengene ikke; nye navne tilføjes blot som autoriserede underskrivere.
Den største hovedpine ved vedligeholdelse af private veje kan være de uærlige ejere. En person kan være uenig i det arbejde, der skal udføres, eller i kvaliteten, og give udtryk for denne uenighed ved at nægte at bidrage til omkostningerne. Uden en enhed (forening) må en eller flere individuelle grundejere anlægge sag i deres eget navn og derefter forhandle omkostningerne med de andre ejere. Desuden indbyder retssager til modkrav. Et modkrav er i realiteten et nyt og separat søgsmål mod den person, der anlægger inkassosagen på vegne af de andre ejere. En retssag skal forsvares, og alene dens eksistens kan fremgå af en persons kreditrapport.
Med en forening indleder foreningen retssagen i foreningens navn og ikke i en persons navn. Foreningen opkræver en eventuel dom, sætter pengene ind på foreningens bankkonto og fordeler dem i henhold til de procedurer, der er vedtaget af lodsejerne.
Forsikringsselskaber er vant til at udstede forsikringspolicer til foreninger for at beskytte foreningens ejendom mod skader og dens funktionærer mod ansvar. Individuelle ejere af ejendomme kan ellers være nødt til at stole på boligejernes forsikringer, som kan have begrænset dækning ud over selve boligen.
Den mest almindelige type forening, der anvendes i New Hampshire til private vejvedligeholdelsessituationer, er et non-profit-selskab, der er dannet i henhold til RSA 292. Selv om disse enheder er selskaber, bruger navnet ofte bruge ordet “association” i titlen. Selskabet (foreningen) kan oprettes således, at enhver ejer af en grund automatisk bliver medlem af selskabet. (RSA 292 anvender udtrykket “medlem” i stedet for “aktionær”.) Der vil blive vedtaget et simpelt sæt vedtægter for at tage højde for ting som afstemning, møder og inkasso.
Det at have en enhed, der står mellem de skyldige ejere eller skadelidte parter og de faktiske lodsejere, giver et lag af beskyttelse for medlemmet/lodsejerne. Det er dog stadig klogt at tegne en forsikring.
Medmindre der foretages ændringer, er både oprettelsen af enheden og vedtagelsen af vedtægter en engangsbegivenhed, som kræver underskrift fra alle de grundejere, der ønsker at blive medlemmer af foreningen. Sagt på en anden måde er det kun dem, der accepterer at blive medlem af foreningen, der er bundet af dens regler og bestemmelser. Når det er sagt, kan en forening, selv om ikke alle ejere bliver medlemmer, stadig være nyttig til at håndhæve eksisterende aftaler over for de personer, der ikke bliver medlemmer. Foreningen kan også være nyttig til at håndhæve ejernes lovbestemte forpligtelse til at bidrage til vedligeholdelse af private veje.
Paul J. Alfano
Du kan kontakte Paul Alfano på [email protected] eller (603) 226-1188.