Em blogs anteriores, abordámos a diferença entre uma estrada privada e um servidão, a nova lei de New Hampshire que obriga a manutenção de estradas privadas residenciais em determinadas situações e o que os contratos particulares de manutenção de estradas devem incluir. Embora ter um acordo seja um passo importante, a criação de uma associação pode simplificar muito a administração e aplicação de acordos privados de manutenção de estradas.
Considerar condomínios. Os condomínios geralmente têm uma entidade separada para tratar de coisas como 1) dinheiro, 2) processo de cobrança (se necessário), e 3) seguro de compra (se desejável). Uma entidade também fornece uma camada de proteção para as pessoas que assumem um papel ativo, tanto pela simples existência da entidade, como com uma provisão de indenização no documento de formação.
A manutenção de um grupo de pessoas pode funcionar bem com um número limitado de participantes, mas quanto maior o grupo, mais difícil o processo.
Likewise, toda organização precisa de liderança. Alguém precisa convocar reuniões, enviar atas e assinar contratos. Uma associação criada de acordo com um estatuto aprovado para esse fim tem provisões padrão que abordam a liderança.
Sem uma associação, o dinheiro precisa ir para a conta corrente de alguém, enquanto uma associação pode manter fundos em uma conta separada sob o nome da associação. Quando diferentes pessoas assumem funções de liderança, a conta e o dinheiro não se movem; novos nomes são simplesmente adicionados como signatários autorizados.
Os proprietários inadimplentes podem ser a maior dor de cabeça com a manutenção de estradas particulares. Uma pessoa pode discordar do trabalho a ser feito, ou da qualidade, e expressar esse desacordo, recusando-se a contribuir para o custo. Sem uma entidade (associação), um ou mais proprietários individuais devem trazer o fato em seu próprio nome, e depois negociar o custo de fazer isso com os outros proprietários. Além disso, as ações judiciais convidam a uma reconvenção. Um pedido reconvencional é efetivamente uma ação nova e separada movida contra a pessoa que apresenta a ação de cobrança em nome dos outros proprietários. Uma ação judicial precisa ser defendida, e sua mera existência pode aparecer no relatório de crédito de alguém.
Com uma associação, a associação traz a ação judicial em nome da associação, não o nome de um indivíduo. A associação coleta qualquer julgamento, coloca o dinheiro na conta bancária da associação e o distribui de acordo com os procedimentos adotados pelos proprietários do lote.
As companhias de seguro estão acostumadas a emitir apólices para as associações para proteger a propriedade da associação de danos e seus diretores de responsabilidade. Os proprietários individuais de propriedade, de outra forma, podem precisar confiar nas apólices dos proprietários, que podem ter cobertura limitada além da própria casa.
O tipo mais comum de associação usada em New Hampshire para situações privadas de manutenção de estradas é uma corporação sem fins lucrativos formada sob a RSA 292. Mesmo que estas entidades sejam corporações, o nome frequentemente usa a palavra “associação” no título. A corporação (associação) poderia ser estabelecida para declarar cada proprietário de um lote automaticamente se torna um membro da corporação. (A RSA 292 usa o termo “membro” em vez de “acionista”). Um simples conjunto de estatutos seria adotado para tratar de coisas como votação, reuniões e coletas.
Devendo uma entidade ficar entre os proprietários delinqüentes ou lesados e os proprietários reais do lote, proporciona uma camada de proteção para o membro/proprietários do lote. O seguro ainda é prudente, porém.
Sem emendas, tanto a formação da entidade quanto a adoção de estatutos são eventos únicos, exigindo a assinatura de todos os proprietários que desejam se tornar membros da associação. Dito de outra forma, somente aqueles que concordam em aderir à associação estão vinculados às suas regras e regulamentos. Dito isto, mesmo que nem todos os proprietários adiram, uma associação ainda pode ser útil para fazer cumprir os convênios existentes contra as pessoas que não aderem. A associação também pode ser útil para fazer cumprir a obrigação legal dos proprietários de contribuir para a manutenção das estradas privadas.
Paul J. Alfano
Paul Alfano pode ser contactado em [email protected] ou (603) 226-1188.