Edellisissä blogeissa käsiteltiin yksityisen tien ja palvelusoikeuden välistä eroa, New Hampshiren uutta lakia, joka velvoittaa asuinkiinteistöjen yksityisten teiden kunnossapitoa tietyissä tilanteissa, ja sitä, mitä yksityisten teiden kunnossapitosopimusten tulisi sisältää. Vaikka sopimuksen tekeminen on tärkeä askel, yhdistyksen perustaminen voi yksinkertaistaa huomattavasti yksityisten teiden kunnossapitosopimusten hallinnointia ja täytäntöönpanoa.
Harkitse osakehuoneistoja. Asunto-osakeyhtiöissä on yleensä erillinen yksikkö, joka hoitaa asioita, kuten 1) rahaa, 2) perintäkanteen nostamista (tarvittaessa) ja 3) vakuutuksen ostamista (jos se on toivottavaa). Yhteisö tarjoaa myös suojakerroksen ihmisille, jotka ottavat aktiivisen roolin, sekä pelkällä yhteisön olemassaololla että perustamisasiakirjaan sisältyvällä vahingonkorvauslausekkeella.
Erityisryhmän sopiminen kunnossapidosta voi toimia hienosti, jos osallistujien määrä on vähäinen, mutta mitä suurempi ryhmä on, sitä vaikeampi prosessi on.
Niin ikään jokainen organisaatio tarvitsee johtajuutta. Jonkun on kutsuttava kokoukset koolle, lähetettävä pöytäkirjat ja allekirjoitettava sopimukset. Yhdistyksellä, joka on perustettu tätä tarkoitusta varten hyväksytyn lain nojalla, on oletusarvoisesti johtajuutta koskevat määräykset.
Ellei yhdistystä ole, rahan täytyy mennä jonkun sekkitilille, kun taas yhdistys voi pitää varoja erillisellä tilillä yhdistyksen nimissä. Kun eri henkilöt siirtyvät johtotehtäviin, tili ja rahat eivät siirry, vaan uudet nimet vain lisätään nimenkirjoitusoikeutetuiksi.
Väärinkäytöksiset omistajat voivat olla suurin päänvaiva yksityistien kunnossapidossa. Joku henkilö saattaa olla eri mieltä tehtävästä työstä tai sen laadusta ja ilmaista erimielisyytensä kieltäytymällä osallistumasta kustannuksiin. Ilman yhteisöä (yhdistystä) yhden tai useamman yksittäisen kiinteistönomistajan on nostettava kanne omissa nimissään ja neuvoteltava sitten kustannuksista muiden omistajien kanssa. Lisäksi kanteet aiheuttavat vastakanteita. Vastakanne on käytännössä uusi ja erillinen kanne, joka nostetaan perintäkanteen nostavaa henkilöä vastaan muiden omistajien puolesta. Vastakannetta on puolustettava, ja sen pelkkä olemassaolo voi näkyä jonkun luottotiedoissa.
Yhdistyksen kohdalla yhdistys nostaa kanteen yhdistyksen nimissä, ei yksityishenkilön nimissä. Yhdistys perii mahdollisen tuomion, siirtää rahat yhdistyksen pankkitilille ja jakaa ne tontinomistajien hyväksymien menettelytapojen mukaisesti.
Vakuutusyhtiöt ovat tottuneet myöntämään vakuutuksia yhdistyksille suojatakseen yhdistyksen omaisuutta vahingoilta ja sen toimihenkilöitä vastuulta. Yksittäiset kiinteistönomistajat voivat muutoin joutua turvautumaan kotivakuutuksiin, joiden kattavuus voi olla rajoitettu itse asuntoa laajemmalle.
Yleisin New Hampshiressä yksityisten teiden kunnossapitotilanteissa käytetty yhdistystyyppi on RSA 292:n nojalla perustettu voittoa tavoittelematon yhtiö. Vaikka nämä yhteisöt ovat yhtiöitä, nimessä käytetään usein sanaa ”yhdistys”. Yhtiö (yhdistys) voidaan perustaa siten, että jokaisesta tontin omistajasta tulee automaattisesti yhtiön jäsen. (RSA 292:ssa käytetään termiä ”jäsen” eikä ”osakkeenomistaja”.) Hyväksyttäisiin yksinkertaiset säännöt, joissa käsiteltäisiin muun muassa äänestämistä, kokouksia ja perintää.
Se, että yksikkö on maksuhäiriöisten omistajien tai vahinkoa kärsineiden osapuolten ja varsinaisten tontinomistajien välissä, tarjoaa jäsenille/tontinomistajille eräänlaisen suojan. Vakuutus on kuitenkin edelleen järkevää.
Ei muutoksia tehdä, sekä yhteisön perustaminen että sääntöjen hyväksyminen ovat kertaluonteisia tapahtumia, jotka edellyttävät kaikkien niiden kiinteistönomistajien allekirjoitusta, jotka haluavat liittyä yhdistyksen jäseniksi. Toisin sanoen vain ne, jotka suostuvat liittymään yhdistykseen, ovat sidottuja sen sääntöihin ja määräyksiin. Vaikka kaikki omistajat eivät liittyisikään, yhdistys voi silti olla hyödyllinen olemassa olevien sopimusten täytäntöönpanossa niitä henkilöitä vastaan, jotka eivät liity yhdistykseen. Yhdistyksestä voi olla hyötyä myös omistajien lakisääteisen velvollisuuden valvomiseksi osallistumaan yksityisten teiden kunnossapitoon.
Paul J. Alfano
Paul Alfanon tavoittaa osoitteesta [email protected] tai numerosta (603) 226-1188.
Mitä?