In eerdere blogs hebben we het verschil behandeld tussen een privéweg en een erfdienstbaarheid, de nieuwe wet van New Hampshire die het onderhoud van privéwegen voor woningen in bepaalde situaties verplicht stelt en wat privéwegonderhoudsovereenkomsten moeten bevatten. Hoewel het hebben van een overeenkomst een belangrijke stap is, kan het oprichten van een vereniging het beheer en de handhaving van overeenkomsten voor het onderhoud van privéwegen sterk vereenvoudigen.
Overweeg condominiums. Condominiums hebben meestal een aparte entiteit om zaken te regelen als 1) geld, 2) procederen voor incasso (indien nodig), en 3) het kopen van verzekeringen (indien wenselijk). Een entiteit biedt ook een beschermingslaag voor de mensen die een actieve rol spelen, zowel door het loutere bestaan van de entiteit, als door een vrijwaringsbepaling in het oprichtingsdocument.
Een groep mensen afspraken laten maken over het onderhoud kan prima werken met een beperkt aantal deelnemers, maar hoe groter de groep, hoe moeilijker het proces.
Ook heeft elke organisatie leiderschap nodig. Iemand moet vergaderingen beleggen, notulen versturen en contracten tekenen. Een vereniging die is opgericht op grond van een statuut dat voor dat doel is aangenomen, heeft standaardbepalingen die betrekking hebben op leiderschap.
Zonder een vereniging moet geld op iemands betaalrekening terechtkomen, terwijl een vereniging geld op een aparte rekening onder de naam van de vereniging kan houden. Wanneer verschillende mensen een leidende rol op zich nemen, verschuiven de rekening en het geld niet; nieuwe namen worden eenvoudig toegevoegd als geautoriseerde ondertekenaars.
Delinquente eigenaren kunnen de grootste hoofdpijn zijn bij particulier wegonderhoud. Een persoon kan het niet eens zijn met het werk dat moet worden gedaan, of de kwaliteit, en die onenigheid uiten door te weigeren bij te dragen aan de kosten. Zonder een entiteit (vereniging) moeten een of meer individuele eigenaars in eigen naam een rechtszaak aanspannen, en vervolgens met de andere eigenaars over de kosten daarvan onderhandelen. Verder nodigen rechtszaken uit tot het instellen van tegenvorderingen. Een tegenvordering is in feite een nieuwe en afzonderlijke rechtszaak die wordt aangespannen tegen de persoon die namens de andere eigenaars de vordering instelt. Een rechtszaak moet worden verdedigd, en alleen al het bestaan ervan kan op iemands kredietrapport komen te staan.
Bij een vereniging spant de vereniging de rechtszaak aan in naam van de vereniging, niet in naam van een individu. De vereniging int elk vonnis, zet het geld op de bankrekening van de vereniging, en verdeelt het volgens de procedures die zijn aangenomen door de eigenaren van kavels.
Verzekeringsmaatschappijen zijn gewend aan het uitgeven van polissen aan verenigingen om de eigendommen van de vereniging te beschermen tegen schade en haar functionarissen tegen aansprakelijkheid. Individuele huiseigenaren moeten anders mogelijk vertrouwen op de polissen van huiseigenaren, die een beperkte dekking kunnen hebben die verder gaat dan het huis zelf.
Het meest voorkomende type vereniging dat in New Hampshire wordt gebruikt voor privé-onderhoudssituaties van wegen is een non-profitorganisatie die is opgericht onder RSA 292. Hoewel deze entiteiten vennootschappen zijn, gebruikt de naam vaak het woord “vereniging” in de titel. De vennootschap (vereniging) kan zo worden opgericht dat elke eigenaar van een perceel automatisch lid wordt van de vennootschap. (RSA 292 gebruikt de term “lid” in plaats van “aandeelhouder”.) Een eenvoudige reeks statuten zou worden aangenomen om zaken als stemmen, vergaderingen en incasso’s te regelen.
Het hebben van een entiteit die tussen delinquente eigenaren of benadeelde partijen en de eigenlijke kaveleigenaren staat, biedt een laag van bescherming voor het lid/de kaveleigenaren. Een verzekering is echter nog steeds verstandig.
Niet gewijzigd, zowel de oprichting van de entiteit als de goedkeuring van het huishoudelijk reglement zijn eenmalige gebeurtenissen, die de handtekening vereisen van alle eigenaren van onroerend goed die lid willen worden van de vereniging. Met andere woorden, alleen degenen die ermee instemmen lid te worden van de vereniging zijn gebonden aan haar regels en voorschriften. Dit gezegd zijnde, zelfs als niet alle eigenaars lid worden, kan een vereniging nog steeds nuttig zijn om bestaande convenanten af te dwingen tegen de mensen die niet lid worden. De vereniging kan ook nuttig zijn om de wettelijke verplichting van eigenaars af te dwingen om bij te dragen aan het onderhoud van privéwegen.
Paul J. Alfano
U kunt Paul Alfano bereiken op [email protected] of (603) 226-1188.