Dacă un chiriaș se răzgândește în privința închirierii înainte ca termenul de închiriere să înceapă, este posibil să rămâneți confuz, întrebându-vă ce să faceți. Atunci când contractul de închiriere a fost deja semnat de ambele părți, proprietarul și chiriașul, s-ar putea să nu fie posibil să încheiați contractul de închiriere fără a încălca termenii.
În funcție de conținutul contractului de închiriere, este posibil să existe o clauză care să permită proprietarului să perceapă taxe pentru rezilierea anticipată. Nu uitați că, în calitate de proprietar, aveți anumite responsabilități și drepturi legale în această situație. De asemenea, este important să documentați absolut totul – inclusiv o notificare de reziliere a contractului de închiriere scrisă de chiriaș.
Ruperea contractului de închiriere
După ce acel contract de închiriere a fost semnat, dumneavoastră și chiriașul ați încheiat un contract obligatoriu din punct de vedere juridic, indiferent dacă chiriașul s-a mutat sau nu. Circumstanțele neprevăzute, cum ar fi un transfer de locuri de muncă sau o urgență familială, pot afecta cu siguranță decizia unui chiriaș. Indiferent de motivul pentru care chiriașul s-a răzgândit, situația trebuie tratată ca o reziliere anticipată a contractului de închiriere. Atunci când chiriașul vă notifică decizia sa, cereți-i să vă furnizeze o notificare scrisă de 30 de zile în care să precizeze că rupe contractul de închiriere.
Ce se întâmplă după aceea depinde în mare măsură de modul în care este redactat contractul de închiriere. De cele mai multe ori, chiriașul este obligat să respecte contractul de închiriere timp de un an. Cu toate acestea, dacă aveți un chiriaș care închiriază lună de lună, tot ce trebuie să facă chiriașul dvs. este să vă dea un preaviz de o lună. În acest caz, există mult mai puțină responsabilitate implicată pentru chiriaș. Contractul dvs. de închiriere poate conține, de asemenea, o clauză sau o dispoziție care îi permite chiriașului să rupă contractul de închiriere cu anumite condiții. Aceasta poate include taxe de rupere contractuale sau alte elemente monetare. Chiriașului i se permite să rupă contractul de închiriere, atunci, în orice moment, atâta timp cât respectă instrucțiunile enumerate în contractul de închiriere.
Rețineți că majoritatea legilor statului cer proprietarilor să facă o excepție de bună credință și să achiziționeze un nou chiriaș cât mai curând posibil. În acest fel, cel care rupe contractul de închiriere nu trebuie să plătească întreaga chirie a perioadei de închiriere, așa cum se propune adesea în contract. Chiria trebuie să fie plătită până când un nou chiriaș ocupă proprietatea de către cel actual. Nu contează dacă acesta se află fizic în unitate.
Depozitul de garanție
Depozitul de garanție, care este, în general, egal cu două sau trei luni de chirie, este conceput pentru situații precum rezilierea anticipată a contractului de închiriere – pentru a vă compensa în caz de neplată a chiriei. Deoarece majoritatea proprietarilor le cer chiriașilor să plătească depozitul de garanție la semnarea contractului de închiriere, veți avea deja bani pentru a acoperi primele câteva luni de chirie. Iată cele două moduri în care puteți gestiona depozitul de garanție în această situație:
- Păstrați banii și aplicați depozitul de garanție la chiria datorată până când proprietatea este închiriată din nou, iar apoi trimiteți înapoi chiriașului tot ce a rămas. Chiriașul nu trebuie să plătească chirie, cu excepția cazului în care chiria datorată depășește valoarea totală a depozitului de garanție. Acest lucru poate fi riscant, deoarece poate fi dificil de colectat sau de dat în judecată pentru chirie odată ce depozitul de garanție a fost epuizat.
- Puneți deoparte depozitul de garanție, iar chiriașul plătește chiria în fiecare lună până când proprietatea este închiriată din nou. Apoi, trimiteți depozitul înapoi în întregime, deoarece nu va exista nicio pagubă în unitatea nelocuită. Această opțiune este probabil un pariu mai sigur, având în vedere că chiriașul are un stimulent pentru a plăti chiria. De asemenea, dacă chiriașul nu plătește, oricum aveți depozitul de garanție din care să deduceți chiria.
Negocierile vor fi necesare atunci când contractul de închiriere nu specifică ce trebuie făcut în cazul unei rezilieri anticipate a contractului de închiriere. Închirierile de la lună la lună vor avea, de asemenea, unele zone gri, iar rezultatul situației va depinde în mare parte de modul în care dumneavoastră și chiriașul dvs. o veți rezolva. Asigurați-vă că rămâneți întotdeauna profesioniști și că documentați toate procedurile.
Dreptul de a rezilia
Cât timp suntem încă la subiectul depozitului de garanție, este important să menționăm „dreptul de reziliere”. Dreptul de reziliere este prevăzut în Truth in Lending Act (TILA) din cadrul legislației federale americane. Este o lege de protecție a consumatorului care permite unui împrumutat să anuleze un credit imobiliar sau o linie de credit în termen de trei zile de la încheierea contractului. Uneori, chiriașii pot deveni un pic dificili și pot încerca să evite plata chiriei atunci când rup contractul de închiriere. În acest caz, chiriașii pot recurge la dreptul de reziliere. Din păcate pentru chiriaș, dreptul de reziliere nu are nimic de-a face cu contractele de închiriere sau cu proprietățile de închiriat. Așadar, dacă un chiriaș încearcă să pretindă că are dreptul de reziliere, asigurați-vă că îl informați că acest drept nu se aplică în această situație.
Drepturile proprietarilor și chiriașilor
Nu contează cum alegeți să gestionați rezilierea anticipată a contractului de închiriere, ar trebui să vă familiarizați cu drepturile specifice pe care le au proprietarii și chiriașii. Majoritatea contractelor de închiriere standard conțin prevederi care permit chiriașilor să rupă contractele de închiriere cu anumite condiții. În cazul ruperii unui contract de închiriere înainte ca chiriașul să se mute în locuință, chiriașilor li se cere, de obicei, să notifice proprietarul cu privire la decizia lor și să trimită o notificare într-un anumit interval de timp după semnarea contractului. În cazul în care nu există astfel de prevederi, aveți posibilitatea de a menține contractul de închiriere așa cum este și de a aplica toate obligațiile contractuale ale acestuia. În acest fel, chiriașul ar avea drepturi limitate de a rupe contractul de închiriere și de a minimiza responsabilitatea financiară.
În calitate de proprietar, aveți dreptul de a cere plata chiriei pentru perioada de închiriere, indiferent dacă chiriașul locuiește sau nu în unitate. Dacă aveți probleme în a negocia cu chiriașul dvs. și a ajunge la un consens, ar trebui să solicitați îndrumare juridică. Este posibil să existe probleme cu contractul de închiriere, să se fi făcut o greșeală sau anumite legi ale statului vă pot limita. Un avocat va fi capabil să identifice problemele în cauză și să vă ajute pe dumneavoastră și pe chiriaș să rupeți contractul de închiriere cu consecințe minime. De asemenea, ei vă pot ajuta să reduceți sau să eliminați orice taxe suplimentare.
Alte detalii de luat în considerare
În plus față de informațiile prezentate mai sus, există câțiva factori cheie pe care ar trebui să îi aveți în vedere dacă apare o situație de reziliere anticipată.
- Când un chiriaș renunță la un contract de închiriere, acordul nu dispare. Proprietarii au dreptul de a primi plățile de chirie pentru perioada de închiriere. Cu toate acestea, nu toți proprietarii aleg să încaseze. În funcție de circumstanțe, ar trebui să luați în considerare posibilitatea de a negocia cu chiriașul dvs. și de a face un compromis. Este posibil ca aceștia să aibă motive întemeiate pentru a rupe contractul de închiriere, iar problema poate fi rezolvată în mod pașnic. Uneori, chiriașii pot chiar să cunoască pe cineva care i-ar putea înlocui rapid. Asigurați-vă doar că vorbiți cu chiriașul și că rezolvați problema în timp ce reduceți cât mai mult riscul pe care îl puteți. Cu cât puteți comunica mai devreme cu chiriașul, cu atât mai bine.
- Amintiți-vă că, doar pentru că cineva nu locuiește în unitatea de închiriere, nu înseamnă că acordul nu există. Faptul că chiriașul dvs. nu locuiește fizic în unitate nu îi înlătură responsabilitatea de a plăti chiria. Un contract de închiriere este un contract obligatoriu din punct de vedere juridic, la urma urmei.
- Puteți rezolva alternativ această problemă venind cu un acord inversat de „bani pentru chei”. Cash for keys este o metodă folosită de proprietari pentru a evacua chiriașii; practic, îi plătiți să se mute. Această practică poate fi folosită și în sens invers, în care un chiriaș va plăti proprietarul pentru a ieși din contract. Această „răscumpărare” este, de obicei, în valoare de o lună de chirie, oferindu-i proprietarului timp suficient pentru a găsi un nou chiriaș.
La sfârșitul zilei, totul ține de comunicare. Această situație poate fi o lecție de dezvoltare a unor relații solide între proprietar și chiriaș și de rezolvare a problemelor de închiriere. Nu uitați să puneți totul în scris și să țineți evidența tuturor acțiunilor dumneavoastră.
.