Jeśli najemca zmienia zdanie na temat wynajmu, zanim jeszcze rozpocznie się okres najmu, możesz być zdezorientowany, zastanawiając się, co zrobić. Kiedy umowa najmu została już podpisana przez obie strony, wynajmującego i najemcę, może nie być możliwe zakończenie najmu bez złamania jego warunków.
Zależnie od treści twojej umowy najmu, może istnieć klauzula, która pozwala wynajmującemu na pobieranie opłat za wcześniejsze zakończenie umowy. Pamiętaj, że jako wynajmujący masz pewne prawne obowiązki i prawa w tej sytuacji. Ważne jest również, abyś udokumentował absolutnie wszystko – łącznie z wypowiedzeniem umowy najmu napisanym przez najemcę.
Zerwanie umowy najmu
Od momentu podpisania umowy najmu, Ty i najemca zawarliście prawnie wiążący kontrakt, niezależnie od tego, czy najemca wprowadził się, czy nie. Nieprzewidziane okoliczności, takie jak zmiana pracy lub nagły wypadek rodzinny, mogą zdecydowanie wpłynąć na decyzję najemcy. Bez względu na powód zmiany zdania przez najemcę, sytuacja ta powinna być traktowana jako wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu. Kiedy najemca powiadamia cię o swojej decyzji, poproś go o dostarczenie 30-dniowego pisemnego zawiadomienia, w którym stwierdza, że zrywa umowę najmu.
To, co dzieje się później, w dużej mierze zależy od tego, jak twoja umowa najmu jest napisana. W większości przypadków najemca jest związany umową najmu przez rok. Jednakże, jeśli masz najemcę na miesiąc, wszystko, co najemca musi zrobić, to dać ci miesięczne wypowiedzenie. W tym przypadku, jest o wiele mniej odpowiedzialności zaangażowanych dla najemcy. Twoja umowa najmu może również zawierać klauzulę lub postanowienie, pozwalające najemcy na zerwanie umowy najmu z pewnymi warunkami. Może to obejmować umowne opłaty za zerwanie lub inne pozycje pieniężne. Najemca może zerwać umowę najmu, a następnie w dowolnym momencie, tak długo, jak postępują zgodnie z instrukcjami wymienionymi w umowie najmu.
Pamiętaj, że większość praw państwowych wymaga od wynajmujących, aby zrobić wyjątek w dobrej wierze i zdobyć nowego najemcę tak szybko, jak to możliwe. W ten sposób osoba zrywająca umowę najmu nie musi płacić czynszu za cały okres najmu, co często jest proponowane w umowie. Czynsz musi być płacony do czasu zajęcia lokalu przez nowego najemcę. Nie ma znaczenia, czy on lub ona fizycznie przebywa w lokalu.
Kaucja zabezpieczająca
Kaucja zabezpieczająca, która jest zazwyczaj równa dwu- lub trzymiesięcznemu czynszowi, jest przeznaczona na sytuacje takie jak przedwczesne zakończenie najmu – aby zrekompensować ci niezapłacony czynsz. Ponieważ większość wynajmujących prosi najemców o wpłacenie kaucji w momencie podpisania umowy najmu, będziesz już miał pieniądze na pokrycie pierwszych kilku miesięcy czynszu. Oto dwa sposoby można obsługiwać depozyt zabezpieczający w tej sytuacji:
- Zatrzymaj pieniądze i zastosować depozyt zabezpieczający do czynszu należnego aż nieruchomość jest wynajmowana ponownie, a następnie wysłać co pozostało z powrotem do najemcy. Najemca nie musi płacić czynszu, chyba że czynsz należny przekracza całkowitą kaucję. To może być ryzykowne, ponieważ może być trudno zebrać lub pozew o czynsz, gdy depozyt został zużyty.
- Ustawiasz depozyt na bok i najemca płaci czynsz co miesiąc, aż nieruchomość jest wynajęta ponownie. Następnie, można wysłać depozyt z powrotem w całości, ponieważ nie będzie żadnych szkód do niezamieszkanej jednostki. Ta opcja jest prawdopodobnie bezpieczniejsza, biorąc pod uwagę, że najemca ma zachętę do płacenia czynszu. Ponadto, jeśli najemca nie płaci, masz depozyt zabezpieczający do odliczenia czynszu od, anyway.
Negocjacje będą konieczne, gdy umowa najmu nie określa, co zrobić w przypadku wczesnego zakończenia najmu. Miesiąc do miesiąca najmu będzie również mieć pewne szare strefy, a wynik sytuacji będzie zależeć głównie od tego, jak ty i twój najemca hash go out. Upewnij się, że zawsze pozostają profesjonalne i udokumentować wszystkie swoje postępowania.
Right to Rescind
While nadal na temat depozytu zabezpieczającego, ważne jest, aby wspomnieć o „prawo do unieważnienia”. Prawo do odstąpienia od umowy jest określone w Truth in Lending Act (TILA) w ramach amerykańskiego prawa federalnego. Jest to prawo ochrony konsumenta, które pozwala kredytobiorcy anulować kredyt mieszkaniowy lub linię kredytową w ciągu trzech dni od zamknięcia. Czasami lokatorzy mogą stać się nieco trudni i mogą próbować uniknąć płacenia czynszu, kiedy zrywają umowę najmu. W takim przypadku najemcy mogą skorzystać z prawa do odstąpienia od umowy. Niestety dla najemcy, prawo do odstąpienia od umowy nie ma nic wspólnego z umowami najmu lub wynajmowanymi nieruchomościami. Tak więc, jeśli najemca próbuje twierdzić, że ma prawo do unieważnienia, upewnij się, że poinformujesz go, że prawo to nie ma zastosowania w tej sytuacji.
Prawa wynajmującego
Niezależnie od tego, jak zdecydujesz się postąpić z wczesnym zakończeniem najmu, powinieneś zapoznać się z konkretnymi prawami, jakie mają wynajmujący i najemcy. Większość standardowych umów najmu zawiera postanowienia, które pozwalają najemcom na zerwanie umowy pod pewnymi warunkami. W przypadku zerwania umowy najmu przed wprowadzeniem się najemcy, najemcy są zazwyczaj zobowiązani do powiadomienia wynajmującego o swojej decyzji i wysłania zawiadomienia w określonym czasie po podpisaniu umowy. Jeżeli nie ma takich postanowień, masz wybór, czy podtrzymać umowę najmu w jej obecnym kształcie i egzekwować wszystkie jej zobowiązania umowne. Pozostawiłoby to najemcy ograniczone prawa do zerwania umowy najmu i zminimalizowania odpowiedzialności finansowej.
Jako wynajmujący, masz prawo żądać opłat czynszowych za okres najmu, niezależnie od tego, czy najemca mieszka w lokalu, czy nie. Jeżeli masz problemy z negocjowaniem z najemcą i dojściem do konsensusu, powinieneś zasięgnąć porady prawnej. Nie może być problemy z najmu, błąd może być popełniony, lub niektóre prawa państwowe mogą cię ograniczać. Prawnik będzie w stanie zidentyfikować problemy pod ręką i pomóc ty i najemca złamać dzierżawę z minimalnymi konsekwencjami. Mogą one również pomóc zmniejszyć lub wyeliminować wszelkie dodatkowe opłaty.
Inne szczegóły do rozważenia
Oprócz informacji przedstawionych powyżej, istnieje kilka kluczowych czynników, które należy mieć na uwadze, jeśli sytuacja wcześniejszego zakończenia powstaje.
- Gdy najemca wycofuje się z najmu, umowa nie znika. Wynajmujący są uprawnieni do otrzymywania opłat za czynsz za okres najmu. Jednakże, nie wszyscy wynajmujący decydują się na pobieranie opłat. W zależności od okoliczności, powinieneś rozważyć negocjacje z najemcą i zawarcie kompromisu. Może on mieć uzasadnione powody zerwania umowy najmu i sprawę można rozwiązać pokojowo. Czasami najemcy mogą nawet wiedzieć o kimś, kto mógłby ich szybko zastąpić. Wystarczy upewnić się, aby porozmawiać z najemcą i wypracować go podczas łagodzenia najbardziej ryzyko, że można. Im wcześniej można komunikować się z najemcą, tym lepiej.
- Pamiętaj, że tylko dlatego, że ktoś nie mieszka w jednostce wynajmu, to nie znaczy, że umowa nie istnieje. Fakt, że twój najemca nie mieszka fizycznie w lokalu, nie zdejmuje z niego odpowiedzialności za płacenie czynszu. Dzierżawa jest prawnie wiążącą umową, mimo wszystko.
- Możesz alternatywnie rozwiązać ten problem, wymyślając odwróconą umowę „gotówka za klucze”. Gotówka za klucze jest metodą używaną przez wynajmujących do eksmisji lokatorów; w zasadzie płacisz im za wyprowadzkę. Praktyka ta może być wykorzystana w odwrotny sposób, w którym najemca zapłaci wynajmującemu, żeby się wyprowadził. Ten „wykup” jest zazwyczaj w wysokości miesięcznego czynszu, dając właścicielowi dużo czasu na znalezienie nowego lokatora.
Na koniec dnia, wszystko sprowadza się do komunikacji. Ta sytuacja może być lekcją w rozwijaniu silnych relacji właściciel-najemca i rozwiązywaniu problemów z wynajmem. Nie zapomnij, aby uzyskać wszystko na piśmie i śledzić wszystkie swoje działania.
.