Se un inquilino cambia idea sull’affitto prima ancora che inizi il periodo di locazione, si può rimanere confusi, chiedendosi cosa fare. Quando il contratto di locazione è già stato firmato da entrambe le parti, il padrone di casa e l’inquilino, potrebbe non essere possibile terminare il contratto senza rompere i termini.
A seconda del contenuto del vostro contratto di locazione, potrebbe esserci una clausola che permette al padrone di casa di riscuotere le tasse per la risoluzione anticipata. Ricordate che, come padrone di casa, avete certe responsabilità e diritti legali in questa situazione. È anche importante documentare assolutamente tutto, compreso un avviso di fine locazione scritto dall’inquilino.
Rottura del contratto di locazione
Una volta firmato il contratto di locazione, voi e l’inquilino avete stipulato un contratto legalmente vincolante, che l’inquilino si sia trasferito o meno. Circostanze impreviste come un trasferimento di lavoro o un’emergenza familiare possono sicuramente influenzare la decisione di un inquilino. Non importa il motivo del cambiamento dell’inquilino, la situazione dovrebbe essere trattata come una risoluzione anticipata del contratto di locazione. Quando il vostro inquilino vi notifica la sua decisione, chiedetegli di fornirvi una notifica scritta di 30 giorni che dichiari che sta rompendo il contratto di locazione.
Quello che succede dopo dipende in gran parte da come è scritto il vostro contratto di locazione. La maggior parte delle volte, l’inquilino è legato al contratto di locazione per un anno. Tuttavia, se avete un inquilino mese per mese, tutto quello che il vostro inquilino deve fare è darvi un mese di preavviso. In questo caso, c’è molta meno responsabilità per l’inquilino. Il vostro contratto di locazione può anche contenere una clausola o una disposizione che permette all’inquilino di rompere il contratto di locazione a certe condizioni. Questo può includere spese di rottura contrattuale o altre voci monetarie. L’inquilino è autorizzato a rompere il contratto di locazione, quindi, in qualsiasi momento, purché segua le istruzioni elencate nel contratto di locazione.
Tenete a mente che la maggior parte delle leggi statali richiedono ai proprietari di fare un’eccezione in buona fede e acquisire un nuovo inquilino il più presto possibile. In questo modo colui che rompe il contratto di locazione non ha bisogno di pagare l’intero affitto del periodo di locazione come viene spesso proposto nel contratto. L’affitto deve essere pagato fino a quando un nuovo inquilino occupa l’immobile da quello attuale. Non importa se lui o lei è fisicamente nell’unità.
Il deposito cauzionale
Il deposito cauzionale, che è generalmente uguale a due o tre mesi di affitto, è progettato per situazioni come la fine anticipata del contratto di locazione – per compensarvi in caso di affitto non pagato. Dato che la maggior parte dei padroni di casa chiede agli inquilini di pagare il deposito cauzionale al momento della firma del contratto, avrete già i soldi per coprire i primi mesi di affitto. Ecco i due modi in cui potete gestire il deposito cauzionale in questa situazione:
- Tenete i soldi e applicate il deposito cauzionale all’affitto dovuto fino a quando l’immobile non sarà affittato di nuovo, e poi rimandate ciò che rimane all’inquilino. L’inquilino non ha bisogno di pagare l’affitto a meno che l’affitto dovuto non superi il totale del deposito cauzionale. Questo può essere rischioso perché può essere difficile riscuotere o fare causa per l’affitto una volta che il deposito cauzionale è stato consumato.
- Tu metti da parte il deposito cauzionale e l’inquilino paga l’affitto ogni mese fino a quando l’immobile viene affittato di nuovo. Poi, si manda indietro il deposito per intero, dato che non ci saranno danni all’unità non occupata. Questa opzione è probabilmente una scommessa più sicura, considerando che l’inquilino ha un incentivo a pagare l’affitto. Inoltre, se l’inquilino non paga, avete comunque il deposito cauzionale da cui dedurre l’affitto.
Sarà necessario negoziare quando il contratto di locazione non specifica cosa fare in caso di risoluzione anticipata del contratto. Anche le locazioni mese per mese hanno delle zone grigie, e l’esito della situazione dipenderà soprattutto da come voi e il vostro inquilino la risolverete. Assicuratevi di rimanere sempre professionali e di documentare tutti i vostri procedimenti.
Diritto di recesso
Mentre si parla di cauzione, è importante menzionare il “diritto di recesso”. Il diritto di recesso è stabilito nel Truth in Lending Act (TILA) sotto la legge federale degli Stati Uniti. Si tratta di una legge di protezione dei consumatori che permette a un mutuatario di cancellare un’equità domestica o una linea di credito entro tre giorni dalla chiusura. A volte, gli inquilini possono diventare un po’ difficili e possono cercare di evitare di pagare l’affitto quando rompono il contratto di locazione. Gli inquilini possono utilizzare il diritto di rescissione in questo caso. Sfortunatamente per l’inquilino, il diritto di rescissione non ha nulla a che fare con i contratti di locazione o le proprietà in affitto. Quindi, se un inquilino cerca di affermare di avere il diritto di rescissione, assicuratevi di informarlo che il diritto non si applica in questa situazione.
Diritti del locatore e dell’inquilino
Non importa come scegliete di gestire la rescissione anticipata del contratto di locazione, dovreste familiarizzare con i diritti specifici che i locatori e gli inquilini hanno. La maggior parte dei contratti di locazione standard contengono disposizioni che permettono agli inquilini di rompere i contratti di locazione a certe condizioni. Nel caso di rottura di un contratto di locazione prima che l’inquilino si trasferisca, di solito gli inquilini sono tenuti a notificare al padrone di casa la loro decisione e a inviare un avviso entro un certo tempo dalla firma del contratto. Se non esistono tali disposizioni, si ha la scelta di mantenere il contratto di locazione così com’è e far valere tutti i suoi obblighi contrattuali. Questo lascerebbe l’inquilino con diritti limitati per rompere il contratto e minimizzare la responsabilità finanziaria.
Come padrone di casa, avete il diritto di esigere il pagamento dell’affitto per la durata del contratto, che l’inquilino viva nell’unità o no. Se avete difficoltà a negoziare con il vostro inquilino e a raggiungere un accordo, dovreste cercare un aiuto legale. Potrebbero esserci problemi con il contratto d’affitto, potrebbe essere stato commesso un errore, o alcune leggi statali potrebbero limitarvi. Un avvocato sarà in grado di identificare i problemi a portata di mano e aiutare voi e l’inquilino a rompere il contratto di locazione con conseguenze minime. Possono anche aiutarvi a ridurre o eliminare qualsiasi spesa extra.
Altri dettagli da considerare
Oltre alle informazioni delineate sopra, ci sono alcuni fattori chiave da tenere a mente se si presenta una situazione di rescissione anticipata.
- Quando un inquilino si tira indietro da un contratto di locazione, l’accordo non scompare. I padroni di casa hanno il diritto di ricevere i pagamenti dell’affitto per la durata del contratto. Tuttavia, non tutti i padroni di casa scelgono di riscuotere. A seconda delle circostanze, dovreste considerare di negoziare con il vostro inquilino e raggiungere un compromesso. Potrebbero avere delle ragioni valide per rompere il contratto d’affitto e la questione può essere risolta pacificamente. A volte, gli inquilini possono anche conoscere qualcuno che potrebbe sostituirli rapidamente. Assicurati solo di parlare con l’inquilino e di risolvere il problema mitigando il più possibile i rischi. Prima potete comunicare con il vostro inquilino, meglio è.
- Ricordate che solo perché qualcuno non vive nell’unità in affitto, non significa che l’accordo non esiste. Il fatto che il vostro inquilino non risieda fisicamente nell’unità non gli toglie la responsabilità di pagare l’affitto. Un contratto d’affitto è un contratto legalmente vincolante, dopo tutto.
- E’ possibile in alternativa risolvere questo problema con un accordo “cash for keys” rovesciato. Cash for keys è un metodo usato dai padroni di casa per sfrattare gli inquilini; in pratica li si paga per andarsene. Questa pratica può essere usata nel modo opposto, in cui un inquilino pagherà il padrone di casa per uscire dal suo contratto di locazione. Questo “buy-out” è di solito nella quantità di un mese di affitto, dando al padrone di casa il tempo necessario per trovare un nuovo inquilino.
Alla fine della giornata, è tutta una questione di comunicazione. Questa situazione può essere una lezione per sviluppare forti relazioni tra proprietario e inquilino e per risolvere i problemi di affitto. Non dimenticate di mettere tutto per iscritto e di tenere traccia di tutte le vostre azioni.