Ha a bérlő még a bérleti időszak kezdete előtt meggondolja magát a bérléssel kapcsolatban, akkor Ön zavarba jöhet, és nem tudja, mit tegyen. Ha a bérleti szerződést már mindkét fél, a bérbeadó és a bérlő is aláírta, előfordulhat, hogy nem lehet a feltételek megszegése nélkül megszüntetni a bérleti szerződést.
A bérleti szerződés tartalmától függően lehet olyan záradék, amely lehetővé teszi a bérbeadó számára, hogy díjat szedjen az idő előtti felmondásért. Ne feledje, hogy bérbeadóként bizonyos jogi kötelezettségei és jogai vannak ebben a helyzetben. Az is fontos, hogy abszolút mindent dokumentáljon – beleértve a bérlő által írt, a bérleti szerződés felmondásáról szóló értesítést is.
A bérleti szerződés felbontása
Mihelyt a bérleti szerződést aláírták, Ön és a bérlő jogilag kötelező érvényű szerződést kötöttek, függetlenül attól, hogy a bérlő beköltözött-e vagy sem. Az előre nem látható körülmények, például egy munkahelyváltás vagy egy családi vészhelyzet mindenképpen befolyásolhatják a bérlő döntését. Függetlenül attól, hogy mi az oka a bérlő meggondolásának, a helyzetet a bérleti szerződés idő előtti felmondásaként kell kezelni. Amikor a bérlője értesíti Önt a döntéséről, kérje meg, hogy adjon át Önnek egy 30 napos írásbeli értesítést, amelyben közli, hogy felbontja a bérleti szerződést.
Az, hogy mi történik ezután, nagyban függ attól, hogy a bérleti szerződést hogyan írták meg. A legtöbbször a bérlő egy évig kötve van a bérleti szerződéshez. Ha azonban havi bérlője van, a bérlőnek csak egy hónapos felmondási időt kell megadnia. Ebben az esetben a bérlőnek sokkal kisebb a felelőssége. A bérleti szerződés tartalmazhat olyan záradékot vagy rendelkezést is, amely lehetővé teszi a bérlő számára, hogy bizonyos feltételek mellett felbontsa a bérleti szerződést. Ez magában foglalhat szerződésszüneti díjakat vagy egyéb pénzbeli tételeket. A bérlő tehát bármikor megszakíthatja a bérleti szerződést, amennyiben követi a bérleti szerződésben felsorolt utasításokat.
Ne feledje, hogy a legtöbb állami törvény megköveteli a bérbeadóktól, hogy jóhiszeműen kivételt tegyenek, és a lehető leghamarabb új bérlőt szerezzenek. Így a bérleti szerződést felbontónak nem kell kifizetnie a teljes bérleti időszak bérleti díját, ahogy azt gyakran javasolják a szerződésben. A bérleti díjat addig kell fizetni, amíg az új bérlő nem foglalja el az ingatlant a jelenlegi bérlő által. Nem számít, hogy fizikailag az egységben tartózkodik-e.
A kaució
A kaució, amely általában két vagy három havi bérleti díjnak felel meg, olyan helyzetekre szolgál, mint a bérleti szerződés idő előtti felmondása – a kifizetetlen bérleti díj kompenzálására. Mivel a legtöbb bérbeadó már a bérleti szerződés aláírásakor kéri a bérlőtől a kaució megfizetését, Önnek már van pénze az első néhány hónap bérleti díjának fedezésére. Az alábbi kétféleképpen kezelheti a kauciót ebben a helyzetben:
- Megtartja a pénzt, és a kauciót a bérleti díjra fordítja, amíg az ingatlant újra ki nem adja, majd a maradékot visszaküldi a bérlőnek. A bérlőnek nem kell bérleti díjat fizetnie, kivéve, ha a fizetendő bérleti díj meghaladja a teljes kauciót. Ez kockázatos lehet, mivel nehéz lehet behajtani vagy beperelni a bérleti díjat, ha a kauciót már felhasználták.
- A kauciót félreteszi, és a bérlő minden hónapban bérleti díjat fizet, amíg az ingatlant újra ki nem adja bérbe. Ezután a kauciót teljes egészében visszaküldi, mivel a nem lakott egységben nem keletkezik kár. Ez a megoldás valószínűleg biztonságosabb, tekintve, hogy a bérlőnek van ösztönzője a bérleti díj fizetésére. Emellett, ha a bérlő nem fizet, úgyis megvan a kaució, amiből levonhatja a bérleti díjat.
Tárgyalásokra lesz szükség, ha a bérleti szerződés nem határozza meg, hogy mi a teendő a bérleti szerződés idő előtti felmondása esetén. A havi bérleti szerződéseknek is lesz néhány szürke zónája, és a helyzet kimenetele leginkább azon múlik majd, hogy Ön és bérlője hogyan oldják meg a problémát. Ügyeljen arra, hogy mindig professzionális maradjon, és dokumentálja az összes eljárást.
Mondási jog
Míg még mindig a kaució témájánál maradunk, fontos megemlíteni a “felmondási jogot”. Az elállási jogot az Egyesült Államok szövetségi törvénye, a Truth in Lending Act (TILA) határozza meg. Ez egy fogyasztóvédelmi törvény, amely lehetővé teszi a hitelfelvevő számára, hogy a zárást követő három napon belül felmondja a lakáshitelt vagy hitelkeretet. Néha a bérlők kissé nehézkessé válhatnak, és megpróbálhatják elkerülni a bérleti díj fizetését, amikor megszegik a bérleti szerződést. A bérlők ilyenkor alkalmazhatják a felmondási jogot. Sajnos a bérlő számára a felmondási jognak semmi köze a bérleti szerződésekhez vagy a bérleményhez. Ha tehát a bérlő megpróbálja azt állítani, hogy joga van a felmondásra, mindenképpen tájékoztassa arról, hogy ez a jog ebben a helyzetben nem alkalmazható.
Bérbeadó-bérlő jogai
Nem számít, hogyan kezeli a bérleti szerződés idő előtti felmondását, meg kell ismerkednie a bérbeadók és a bérlők konkrét jogaival. A legtöbb szabványos bérleti szerződés tartalmaz olyan rendelkezéseket, amelyek lehetővé teszik a bérlők számára, hogy bizonyos feltételek mellett felbontsák a bérleti szerződést. A bérleti szerződésnek a bérlő beköltözése előtti felbontása esetén a bérlőknek általában értesíteniük kell a bérbeadót a döntésükről, és a szerződés aláírását követő bizonyos időn belül értesítést kell küldeniük. Ha nincsenek ilyen rendelkezések, Ön választhat, hogy a bérleti szerződést változatlan formában fenntartja, és valamennyi szerződéses kötelezettségét érvényesíti. Ezáltal a bérlőnek korlátozott jogai maradnának a bérleti szerződés felbontására és a pénzügyi felelősség minimalizálására.
Bérbeadóként joga van a bérleti díjfizetés követelésére a bérleti időszak alatt, függetlenül attól, hogy a bérlő a bérleményben lakik-e vagy sem. Ha nehezen tud tárgyalni a bérlőjével, és nem tud konszenzusra jutni, jogi tanácsot kell kérnie. Lehetnek problémák a bérleti szerződéssel, előfordulhat, hogy hiba történt, vagy bizonyos állami törvények korlátozhatják Önt. Egy ügyvéd képes lesz azonosítani a felmerülő problémákat, és segíthet Önnek és a bérlőnek a bérleti szerződés minimális következményekkel járó felbontásában. Segíthet abban is, hogy csökkentse vagy kiküszöbölje az esetleges extra díjakat.
Más megfontolandó részletek
A fentiekben ismertetett információkon kívül van még néhány kulcsfontosságú tényező, amit szem előtt kell tartania, ha idő előtti felmondási helyzet áll elő.
- Amikor a bérlő kilép a bérleti szerződésből, a megállapodás nem tűnik el. A bérbeadók jogosultak a bérleti díjfizetésre a bérleti időszak alatt. Azonban nem minden bérbeadó dönt a beszedés mellett. A körülményektől függően érdemes megfontolni a bérlővel való tárgyalást és kompromisszumot kötni. Lehet, hogy jogos okuk van a bérleti szerződés felbontására, és a kérdés békésen megoldható. Előfordulhat, hogy a bérlők még olyasvalakit is ismernek, aki gyorsan helyettesítheti őket. Csak győződjön meg róla, hogy beszél a bérlővel, és dolgozza ki a megoldást, miközben a lehető legnagyobb kockázatot mérsékli. Minél korábban tud kommunikálni a bérlővel, annál jobb.
- Ne feledje, hogy attól, hogy valaki nem lakik a bérleményben, még nem jelenti azt, hogy a megállapodás nem létezik. Az a tény, hogy a bérlője fizikailag nem lakik az egységben, nem vonja el tőle a felelősséget a bérleti díj megfizetéséért. A bérleti szerződés végül is egy jogilag kötelező érvényű szerződés.
- Egy másik lehetőségként megoldhatja ezt a problémát egy fordított “készpénzt a kulcsokért” megállapodással. A készpénz a kulcsokért egy olyan módszer, amelyet a bérbeadók használnak a bérlők kilakoltatására; gyakorlatilag fizetsz nekik, hogy kiköltözzenek. Ez a gyakorlat fordítva is alkalmazható, amikor a bérlő fizet a bérbeadónak, hogy kiszálljon a bérleti szerződéséből. Ez a “kivásárlás” általában egy havi bérleti díj összegében történik, így a bérbeadónak bőven van ideje új bérlőt találni.
A nap végén minden a kommunikációról szól. Ez a helyzet tanulságul szolgálhat az erős bérbeadó-bérlő kapcsolatok kialakításához és a bérleti problémák megoldásához. Ne felejtsen el mindent írásba foglalni és nyomon követni az összes intézkedéseit.