2000-luvun lopulla asuntokaupan ja talouden laskusuhdanteen vuoksi suuri osa kyseisillä asuntomarkkinoilla käytettävissä olevasta varastosta koostui ahdinkoon joutuneista kiinteistöistä. Itse asiassa vuosien 2008 ja 2011 välillä kolmannes asuntokaupoista oli pakkomyyntiä.
Kun monet Yhdysvaltain markkinat kyllästyivät ulosmitattuihin kiinteistöihin, tilaisuuksia alkoi avautua tuleville asunnonomistajille ja sijoittajille.
Tämän päivän pakkomyyntikiinteistöjen inventaario kalpenee verrattuna siihen, mitä se oli kymmenkunta vuotta sitten, sillä asuntojen hinnat ovat elpyneet monilla markkinoilla. Silti asuntojen hintojen nousu saa monet asunnonostajat etsimään edullisempia vaihtoehtoja unelmiensa kodin hankkimiseksi. Maksukyvyttömän kiinteistön ostaminen voi olla hyvä vaihtoehto.
Mitä maksukyvyttömällä kiinteistöllä tarkoitetaan?
Maksukyvyttömällä kiinteistöllä tarkoitetaan kiinteistöä, joka on ulosmittauksen alla tai jonka lainanantaja myy. Kun asunnonomistaja ei kykene selviytymään asuntolainan maksuista ja/tai verolaskuista, kiinteistöstä tulee ”ahdingossa oleva.”
Ei ole harvinaista, että ahdingossa oleva kiinteistö myydään alle markkina-arvon. Fiksuille asunnonostajille, jotka ovat onnekkaita käyttämään hyväkseen, ahdinkoon joutunut asunto voi merkitä mahdollisuutta saada suuri arvo.
Ahdinkoon joutuneet kiinteistöt jakautuvat tyypillisesti kolmeen kategoriaan:
- Suljetut asunnot
- Kiinteistöjen omistuksessa olevat kiinteistöt (REO-kiinteistöt)
- Lyhytaikaismyynnit
Suljetut. Ulosmittaus tapahtuu yleensä silloin, kun asunnonomistaja ei enää kykene maksamaan asuntolainan maksuja ja lainanantaja takavarikoi kiinteistön. Lainanantaja vaatii entistä omistajaa poistumaan kiinteistöstä ennen kuin se tarjotaan myyntiin, yleensä alennettuun hintaan. Joissakin tapauksissa asunto huutokaupataan eniten tarjoavalle.
REO-kiinteistö. Kiinteistön omistuksessa oleva kiinteistö on kiinteistö, joka on palautunut asuntolainanantajalle sen jälkeen, kun koti ei ole mennyt kaupaksi ulosottohuutokaupassa. Kun pankki omistaa kiinteistön, se yleensä hoitaa tarvittavat häädöt, maksaa veropantit ja mahdollisesti jopa tekee joitakin korjauksia.
Lyhytaikainen myynti. Kun asunnon omistaja myy kiinteistönsä asuntolainaa pienemmällä summalla, sitä kutsutaan ”lyhyeksi myynniksi”. Myyjältä ”puuttuu” käteisvarat, jotka tarvitaan asuntolainan lainanantajan täysimääräiseen takaisinmaksuun. Tyypillisesti pankki tai lainanantaja suostuu lyhyeen myyntiin saadakseen takaisin osan niille kuuluvasta asuntolainasta.
Related: Buying a foreclosed home
Buying distressed homes
For home buyers who are not afraid of the risk, distressed properties can reap great rewards. Se ei kuitenkaan ole aina niin yksinkertaista kuin halvan kaupanteon tekeminen.
Vaikka voit löytää alistettuja kiinteistöjä markkinahintoja halvemmalla, se tuo mukanaan myös ainutlaatuisia olosuhteita, joita et ehkä kohtaa tyypillisemmässä asunnonostoskenaariossa.
Tässä on muutama asia, jotka on hyvä pitää mielessä, kun ostat alistetun kodin:
1. Pankkien on hyväksyttävä tarjouksesi — ja ne yleensä harkitsevat vain vakavasti otettavia tarjouksia. Asuntolainan ennakkohyväksynnän saaminen ennen kuin teet tarjouksen ahdingossa olevasta talosta on tärkeää. Jos talo on liian vaurioitunut, lainanantajat saattavat kieltäytyä rahoittamasta ostoa. Jos kiinteistö tarvitsee mittavia korjauksia, saatat joutua maksamaan ylimääräistä käteistä tai ottamaan toisen lainan kustannusten kattamiseksi.
2. Todennäköisesti kilpailet sijoittajien, talojen välittäjien ja suurempien kiinteistönhoitoyhtiöiden kanssa. Nämä ihmiset maksavat usein käteisellä. Jos hankit asuntolainarahoitusta, sinun on todistettava, että olet vankka ostaja, jos haluat parhaat mahdollisuudet saada pankki harkitsemaan tarjoustasi.
3. Maksukyvyttömien kiinteistöjen myyntiin voi liittyä useita ainutlaatuisia ongelmia ja sudenkuoppia. Muista, että vaikeuksissa olevat asunnot myydään tyypillisesti ”sellaisena kuin ne ovat”. Tämä tarkoittaa, että ”mitä näet, sitä myös saat”, eikä sinun kannata odottaa saavasi alennusta mahdollisesti tarvittavien korjausten korvaamiseksi.
4. Kun valitset kiinteistönvälittäjää edustajaksesi, etsi sellainen, jolla on kokemusta ahdingossa olevien asuntojen myynnistä. Oikea kiinteistönvälitysalan ammattilainen voi auttaa sinua opastamaan sinua ahdingossa olevan kiinteistön ostamisen ainutlaatuisessa prosessissa.
5. Ole varovainen etsiessäsi ahdingossa olevaa kiinteistöä, joka sijaitsee ahdingossa olevalla alueella. Jos korttelin jokainen talo on menossa pakkohuutokauppaan tai jos jokainen kerrostalon osakehuoneisto on tyhjillään, sinun kannattaa luultavasti etsiä muualta.
Voit ehkä säästää rahaa talossa, johon sinulla ei muutoin olisi varaa, ja kerryttää omaa pääomaa, kun sen arvo nousee. Kukaan ei kuitenkaan osaa sanoa, milloin lama-alueen markkinat voivat elpyä – tai elpyvätkö ne ollenkaan.
Pahimmassa tapauksessa voit päätyä samaan tilanteeseen kuin pankki tai henkilö, jolta ostit talon: olet velkaa asuntolainaa enemmän kuin talosi on arvoltaan.
Onko pankin omistaman kodin ostaminen hyvä idea?
Jos olet markkinoilla ostamassa taloa ja toivot saavasi ”diilin”, ongelmakodin ostaminen on vaihtoehto, jota kannattaa harkita.
Seena Bird, sijoittaja ja kiinteistönvälittäjä Palmer House Properties and Associates -yrityksestä Atlantassa, GA:ssa, sanoo: ”On tärkeää muistaa, että kaikki myynnissä olevat ongelmakodit eivät ole hyviä kauppoja.”
Bird sanoo: ”Joillakin ihmisillä on epärealistisia odotuksia ja he luulevat voivansa saada taloja puoleen hintaan, ja näin ei vain tapahdu. Vaikka tämäntyyppisiä kauppoja on saattanut tapahtua pian kiinteistöjen romahduksen jälkeen, nykypäivän markkinoilla ei vain näe tällaisia kauppoja.”
Hanki vertaileva markkina-analyysi (CMA) kiinteistönvälittäjältäsi tai välittäjältäsi ennen tarjouksen tekemistä. Jos samalla alueella on vertailukelpoisia kiinteistöjä, joilla on samankaltaiset ominaisuudet kuin sillä, jonka haluat ostaa, ja jotka myyvät huomattavasti korkeampaan hintaan, sinulla voi olla hyvä kauppa.
Kun tiedät, millä hinnalla alueen muut kodit myyvät, ja tiedät suunnilleen, kuinka paljon pankin omistaman kiinteistön korjaaminen tulisi maksamaan, voit määritellä tarjoamasi hinnan.
Bird jatkaa sanomalla: ”Varmista, että otat huomioon kaikkien tarvittavien korjausten kustannukset ostaessasi ahdinkoon joutuneen kiinteistön. Jotkut voivat olla suuria, kuten katon korjaus, kun taas jotkut ovat todennäköisesti puhtaasti esteettisiä, kuten seinien maalaaminen tai maton uusiminen.”
Bird haluaa myös muistuttaa asunnonostajia: ”Kun ostat kodin, jonka veroja ei ole maksettu, sinua saatetaan vaatia saattamaan ne kuntoon. Sama pätee, jos talo kuuluu HOA:han ja edelliset omistajat eivät ole suorittaneet maksuja.” Tässäkin tilanteessa loistava kiinteistönvälittäjä voi olla ratkaisevassa asemassa, sillä on tärkeää tehdä tutkimustyötä ennen ostoa.
Kirkas käsitys kaikista mahdollisista kustannuksista on tärkeää riippumatta siitä, oletko sijoittamassa kiinteistöihin vai haluatko vain asua mukavasti uudessa kodissasi.
Seuraava: Miten ostaa pankin omistama kiinteistö