Na konci roku 2000 tvořily v důsledku krize na trhu s bydlením a hospodářského poklesu velkou část dostupných zásob na tomto trhu s bydlením problémové nemovitosti. Ve skutečnosti v letech 2008 až 2011 tvořily jednu třetinu prodejů domů prodeje v nouzi.
Když se mnoho amerických trhů nasytilo zabavenými nemovitostmi, začaly se objevovat příležitosti pro budoucí majitele domů a investory.
Dnešní zásoby domů v nouzi blednou ve srovnání s tím, co bylo před deseti lety, protože ceny domů se na mnoha trzích zotavily. Přesto rostoucí ceny domů nutí mnoho zájemců o bydlení hledat dostupnější možnosti nákupu vysněného domu. Koupě nemovitosti v nouzi by mohla být skvělou alternativou.
Co znamená nemovitost v nouzi?
Nemovitost v nouzi je taková, která je v exekuci nebo je prodávána věřitelem. Když majitel domu není schopen splácet hypotéku a/nebo platit daně, stává se nemovitost „problémovou“.
Není neobvyklé, že se problémová nemovitost prodává pod tržní hodnotou. Pro důvtipné kupce, kteří mají to štěstí a využijí toho, může problémový dům znamenat možnost získat skvělou cenu.
Problémové nemovitosti obvykle spadají do tří kategorií:
- Zabavené domy
- Nemovitosti ve vlastnictví (REO)
- Krátké prodeje
Zabavení. K zabavení nemovitosti obvykle dochází, když majitel domu již není schopen splácet hypotéku a věřitel nemovitost zabaví. Věřitel požaduje, aby bývalý majitel nemovitost vyklidil, a teprve poté ji nabídne k prodeji, obvykle za sníženou cenu. V některých případech je dům vydražen nejvyšší nabídce.
REO nemovitosti. Nemovitost ve vlastnictví je nemovitost, která se vrátila hypotečnímu věřiteli poté, co se dům nepodařilo prodat v exekuční dražbě. Jakmile banka nemovitost vlastní, obvykle se postará o případné vystěhování, vyplatí daňové zástavní právo a případně provede i některé opravy.
Krátký prodej. Když majitel domu prodá svou nemovitost za nižší částku, než je dlužná částka na hypotéce, jedná se o tzv. krátký prodej. Prodávajícímu „chybí“ hotovost potřebná k úplnému splacení hypotéky věřiteli. Banka nebo věřitel obvykle souhlasí s krátkým prodejem, aby získali zpět část hypotečního úvěru, který jim dluží.
Související: Koupě zabaveného domu
Koupě zabavených domů
Pro kupce domů, kteří se nebojí rizika, mohou zabavené nemovitosti přinést velké zisky. Není to však vždy tak jednoduché, jako získat levnou nabídku.
Přestože můžete najít nemovitosti v exekuci za nižší než tržní ceny, přináší to také jedinečné okolnosti, se kterými se nemusíte setkat v typičtějším scénáři nákupu domů.
Při nákupu domů v exekuci je třeba mít na paměti několik věcí:
1. Banky musí schválit vaši nabídku – a obvykle berou v úvahu pouze seriózní nabídky. Získání předběžného schválení hypotéky před podáním nabídky na problémový dům je důležité. Pokud je dům příliš poškozený, mohou věřitelé odmítnout koupi financovat. Pokud nemovitost potřebuje rozsáhlé opravy, možná budete muset složit další hotovost nebo si vzít druhý úvěr na pokrytí nákladů.
2. Je pravděpodobné, že budete soutěžit s investory, překupníky domů a většími společnostmi spravujícími nemovitosti. Tito lidé často platí v hotovosti. Pokud získáváte hypoteční financování, budete muset prokázat, že jste solidní kupující, pokud chcete mít nejlepší šanci, aby banka zvážila vaši nabídku.
3. Prodej nemovitostí v nouzi může mít řadu specifických problémů a úskalí. Nezapomeňte, že domy v nouzi se obvykle prodávají „tak, jak jsou“. To znamená, že „co vidíte, to dostanete“, a neměli byste očekávat, že dostanete slevu jako kompenzaci za případné nutné opravy.
4. Když si vybíráte realitního makléře, který vás bude zastupovat, najděte si takového, který má zkušenosti s prodejem problémových domů. Správný realitní profesionál vám pomůže projít jedinečným procesem koupě nemovitosti v nouzi.
5. Při koupi nemovitosti v nouzi je třeba počítat s tím, že se vám bude hodit. Buďte opatrní při hledání problémové nemovitosti, která se nachází v problémové čtvrti. Pokud je každý dům v bloku v exekuci nebo pokud je každý byt ve výškové budově prázdný, měli byste se pravděpodobně poohlédnout jinde.
Můžete ušetřit peníze za dům, který byste si jinak nemohli dovolit, a vybudovat si vlastní kapitál, protože jeho hodnota vzroste. Jenže nikdo neví, kdy se trh v oblasti, kde je krize, odrazí ode dna – a jestli se vůbec odrazí ode dna.
V nejhorším případě byste mohli skončit ve stejné situaci jako banka nebo osoba, od které jste dům koupili: dlužíte na hypotéce více peněz, než je hodnota vašeho domu.
Je koupě domu ve vlastnictví banky dobrý nápad?
Pokud jste na trhu s koupí domu a doufáte, že získáte „výhodnou nabídku“, je koupě domu ve vlastnictví banky možností, která stojí za zvážení.
Podle Sheeny Birdové, investorky a realitní makléřky společnosti Palmer House Properties and Associates v Atlantě, GA: „Je důležité si uvědomit, že ne každý dům ve vlastnictví banky na prodej je výhodný.“
Birdová říká: „Někteří lidé mají nerealistická očekávání a myslí si, že mohou získat domy za poloviční cenu, a to se prostě nestane. I když se tyto typy obchodů mohly vyskytnout krátce po pádu realit, na dnešním trhu takové obchody prostě neuvidíte.“
Před podáním nabídky si nechte od realitního makléře nebo makléřky vypracovat srovnávací analýzu trhu (CMA). Pokud jsou ve stejné oblasti srovnatelné nemovitosti s podobnými vlastnostmi jako ta, kterou chcete koupit, a prodávají se za výrazně vyšší cenu, pak možná máte dobrý obchod.
Pokud víte, za kolik se prodávají jiné domy v okolí, a víte o tom, kolik by měla stát oprava nemovitosti ve vlastnictví banky, pak můžete určit cenu, kterou nabídnete.
Pták dále říká: „Při koupi nemovitosti v nouzi nezapomeňte vzít v úvahu náklady na všechny nezbytné opravy. Některé z nich mohou být zásadní, například oprava střechy, zatímco některé budou pravděpodobně čistě estetické, například vymalování stěn nebo předělání koberce.“
Ptáček také rád připomíná zájemcům o bydlení: „Když kupujete dům, který má nezaplacené daně, může být požadováno, abyste je dali do pořádku. Totéž platí, pokud je dům ve společenství vlastníků bytů (HOA) a předchozí majitelé neplatili platby.“ I v tomto případě platí, že mít skvělého realitního makléře může mít zásadní význam, protože před nákupem je nutné provést průzkum.
Jasné pochopení všech možných nákladů je důležité, ať už investujete do nemovitostí, nebo chcete jen pohodlně bydlet ve svém novém domově.
Související:
Podrobný průzkum: Jak koupit nemovitost ve vlastnictví banky
.