In den späten 2000er Jahren bestand aufgrund der Immobilienkrise und des wirtschaftlichen Abschwungs ein großer Teil des verfügbaren Bestands auf dem Wohnungsmarkt aus notleidenden Immobilien. In der Tat waren zwischen 2008 und 2011 ein Drittel der Hausverkäufe Notverkäufe.
Als viele US-Märkte mit zwangsvollstreckten Immobilien gesättigt wurden, begannen sich Möglichkeiten für potenzielle Hausbesitzer und Investoren zu eröffnen.
Heute verblasst der Bestand an Notimmobilien im Vergleich zu dem, was er vor einem Jahrzehnt war, da sich die Hauspreise in vielen Märkten erholt haben. Dennoch lassen die steigenden Immobilienpreise viele Hauskäufer nach erschwinglicheren Optionen für den Erwerb ihres Traumhauses suchen. Der Kauf einer notleidenden Immobilie könnte eine gute Alternative sein.
Was bedeutet notleidende Immobilie?
Eine notleidende Immobilie ist eine Immobilie, die sich in der Zwangsvollstreckung befindet oder vom Kreditgeber verkauft wird. Wenn ein Hausbesitzer nicht in der Lage ist, seine Hypothekenzahlungen und/oder Steuerrechnungen zu begleichen, wird die Immobilie „notleidend“.
Es ist nicht ungewöhnlich, dass eine notleidende Immobilie unter dem Marktwert verkauft wird. Für versierte Hauskäufer, die das Glück haben, die Gelegenheit zu nutzen, kann eine notleidende Immobilie die Möglichkeit bedeuten, einen guten Preis zu erzielen.
Notleidende Immobilien fallen in der Regel in drei Kategorien:
- Zwangsversteigerte Immobilien
- Real Estate Owned (REO) Properties
- Kurzfristige Verkäufe
Zwangsversteigerung. Zu einer Zwangsvollstreckung kommt es in der Regel, wenn ein Hausbesitzer nicht mehr in der Lage ist, die Hypothekenzahlungen zu leisten, und der Kreditgeber die Immobilie beschlagnahmt. Der Kreditgeber verlangt vom ehemaligen Eigentümer, dass er die Immobilie räumt, bevor er sie zum Verkauf anbietet, in der Regel zu einem reduzierten Preis. In einigen Fällen wird das Haus an den Meistbietenden versteigert.
REO-Eigentum. Eine Immobilie, die sich im Eigentum der Bank befindet, fällt an den Hypothekengeber zurück, wenn das Haus bei einer Zwangsversteigerung nicht verkauft werden kann. Sobald die Bank Eigentümerin der Immobilie ist, kümmert sie sich in der Regel um die Zwangsräumung, tilgt Steuerpfandrechte und führt möglicherweise sogar einige Reparaturen durch.
Kurzschlussverkauf. Wenn ein Hausbesitzer seine Immobilie für weniger als den geschuldeten Hypothekenbetrag verkauft, spricht man von einem „Leerverkauf“. Dem Verkäufer fehlt das Geld, das er zur vollständigen Rückzahlung der Hypothek benötigt. In der Regel stimmt die Bank oder der Kreditgeber einem Leerverkauf zu, um einen Teil des Hypothekendarlehens zurückzuerhalten.
Verwandt: Kauf eines zwangsversteigerten Hauses
Kauf von notleidenden Häusern
Für Hauskäufer, die das Risiko nicht scheuen, können notleidende Immobilien sehr lohnend sein. Allerdings ist es nicht immer so einfach, ein billiges Schnäppchen zu machen.
Während Sie in der Lage sein können, notleidende Immobilien zu Preisen unter dem Marktpreis zu finden, bringt dies auch eine Reihe einzigartiger Umstände mit sich, die Sie in einem typischeren Hauskaufszenario vielleicht nicht antreffen.
Hier sind ein paar Dinge, die Sie beim Kauf eines notleidenden Hauses beachten sollten:
1. Die Banken müssen Ihr Angebot genehmigen – und sie berücksichtigen in der Regel nur ernsthafte Angebote. Es ist wichtig, eine Hypothekengenehmigung zu erhalten, bevor Sie ein Angebot für ein notleidendes Haus abgeben. Wenn ein Haus zu stark beschädigt ist, können Kreditgeber die Finanzierung des Kaufs ablehnen. Wenn das Haus umfangreiche Reparaturen benötigt, müssen Sie möglicherweise zusätzliches Geld aufbringen oder einen zweiten Kredit aufnehmen, um die Kosten zu decken.
2. Wahrscheinlich konkurrieren Sie mit Investoren, Hausverkäufern und größeren Hausverwaltungsunternehmen. Diese Leute zahlen oft in bar. Wenn Sie eine Hypothekenfinanzierung erhalten, müssen Sie beweisen, dass Sie ein solider Käufer sind, wenn Sie die beste Chance haben wollen, dass die Bank Ihr Angebot in Betracht zieht.
3. Der Verkauf von notleidenden Immobilien kann eine Reihe von Problemen und Fallstricken mit sich bringen. Denken Sie daran, dass notleidende Immobilien in der Regel „wie sie sind“ verkauft werden. Das bedeutet: „Was Sie sehen, ist das, was Sie bekommen“, und Sie sollten nicht erwarten, dass Sie einen Preisnachlass als Ausgleich für eventuell notwendige Reparaturen erhalten.
4. Wenn Sie einen Immobilienmakler auswählen, der Sie vertreten soll, suchen Sie sich einen, der Erfahrung im Umgang mit dem Verkauf von notleidenden Immobilien hat. Der richtige Immobilienmakler kann Sie durch den einzigartigen Prozess des Kaufs einer notleidenden Immobilie führen.
5. Seien Sie vorsichtig bei der Suche nach einer notleidenden Immobilie, die sich in einer notleidenden Nachbarschaft befindet. Wenn jedes Haus in der Gegend zwangsversteigert wird oder alle Eigentumswohnungen in dem Hochhaus leer stehen, sollten Sie sich wahrscheinlich anderswo umsehen.
Sie können vielleicht Geld für ein Haus sparen, das Sie sich sonst nicht leisten könnten, und mit dem Wertzuwachs Eigenkapital aufbauen. Allerdings kann man nicht vorhersagen, wann der Markt in einer strukturschwachen Gegend wieder anspringt – oder ob er überhaupt wieder anspringt.
Im schlimmsten Fall könnten Sie in denselben Schuhen stecken wie die Bank oder die Person, von der Sie das Haus gekauft haben: Sie schulden mehr Geld für Ihre Hypothek, als das Haus wert ist.
Ist der Kauf eines Hauses im Besitz der Bank eine gute Idee?
Wenn Sie auf dem Markt sind, um ein Haus zu kaufen, und Sie hoffen, einen „Deal“ zu bekommen, ist der Kauf eines notleidenden Hauses eine Option, die es wert ist, in Betracht gezogen zu werden.
Sheena Bird, Investorin und Immobilienmaklerin bei Palmer House Properties and Associates in Atlanta, GA: „Es ist wichtig, sich daran zu erinnern, dass nicht jedes notleidende Haus, das zum Verkauf steht, ein großartiges Geschäft ist.“
Bird sagt: „Manche Leute haben unrealistische Erwartungen und denken, sie könnten Häuser zum halben Preis bekommen, und das wird einfach nicht passieren. Diese Art von Geschäften mag zwar kurz nach dem Niedergang des Immobilienmarktes vorgekommen sein, aber auf dem heutigen Markt gibt es solche Geschäfte einfach nicht mehr.“
Lassen Sie sich von Ihrem Makler eine vergleichende Marktanalyse erstellen, bevor Sie ein Angebot machen. Wenn es in der gleichen Gegend vergleichbare Immobilien mit ähnlichen Merkmalen wie diejenige, die Sie kaufen möchten, gibt, die zu einem deutlich höheren Preis verkauft werden, haben Sie möglicherweise ein gutes Geschäft gemacht.
Sobald Sie wissen, für wie viel andere Häuser in der Gegend verkauft werden, und Sie wissen, wie viel es kosten dürfte, die bankeigene Immobilie zu reparieren, können Sie den Preis bestimmen, den Sie anbieten.
Bird fährt fort: „Achten Sie darauf, die Kosten für alle notwendigen Reparaturen zu berücksichtigen, wenn Sie eine notleidende Immobilie kaufen. Einige davon können sehr umfangreich sein, wie z. B. die Reparatur des Daches, während andere eher ästhetischer Natur sind, wie z. B. das Streichen der Wände oder die Erneuerung des Teppichs.“
Bird erinnert Hauskäufer auch gerne daran: „Wenn Sie ein Haus kaufen, für das Steuern nicht gezahlt wurden, müssen Sie diese möglicherweise in Ordnung bringen. Das Gleiche gilt, wenn das Haus einer HOA angehört und die Vorbesitzer keine Zahlungen geleistet haben.“ Auch hier kann ein guter Immobilienmakler den Unterschied ausmachen, denn es ist wichtig, sich vor dem Kauf zu informieren.
Ein klares Verständnis aller potenziellen Kosten ist wichtig, egal ob Sie in Immobilien investieren oder einfach nur bequem in Ihrem neuen Zuhause leben wollen.
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