Kapitel 17.20RESIDENTIALZON FÖR FLERFAMILJER (R3)
Avsnitt:
17.20.010 Användning som är tillåten direkt.
17.20.020 Villkorlig användning tillåten.
17.20.030 Utvecklingsgranskning.
17.20.040 Tomtstorlek.
17.20.050 Krav på avgränsning.
17.20.060 Undantag från avgränsning.
17.20.070 Byggnaders höjd.
17.20.080 Tomtäckning.
17.20.090 Övergång till byggnadshöjd.
17.20.100 Byggnadsorientering.
17.20.110 Byggnadsform.
17.20.120 Tilläggsnormer för radhus.
17.20.130 Tilläggsnormer för kommersiella kvarter.
17.20.140 Kompletterande normer för flerfamiljshus.
17.20.010 Användningar som är tillåtna direkt.
I en R3-zon är endast följande användningar, deras kompletterande användningar och användningar som bedöms vara likartade tillåtna direkt. Annan användning är uttryckligen förbjuden.
A. Flerfamiljshus (tre eller fler sammanbyggda enheter på en tomt).
B. Townhomes (sammanbyggda enfamiljshus eller radhus på egna tomter med tre eller fler enheter).
C. Kommersiell användning i grannskapet enligt definitionen i JCMC 17.20.130.
D. Duplex (tvåfamiljshus på en tomt), som ska uppfylla normerna i R2-zonen (kapitel 17.15 JCMC).
E. Tillbehörsbyggnader.
F. Bostadshus och vårdboenden (ORS 197.660 till 197.670).
G. Användningar som liknar dem som anges ovan.
17.20.020 Villkorlig användning tillåten.
I en R3-zon är följande användningsområden och tillhörande användningsområden tillåtna när de godkänns i enlighet med kraven i kapitel 17.130 JCMC:
A. En park för tillverkade bostäder som uppfyller kraven i kapitel 17.100 JCMC.
17.20.030 Utvecklingsgranskning.
I en R3-zon ska det krävas en utvecklingsgranskning av stadens administratör eller den som utsetts av denne för att se till att JCMC 17.20.050-17.20.140 om R3-standarder uppfylls.
A. Användning som kräver utvecklingsgranskning. Utvecklingsgranskning ska krävas för följande användningsområden:
1. Townhomes;
2. Flerfamiljshus;
3. Kommersiella byggnader i närområdet;
4. Vårdhem och vårdboenden.
B. Förfarande. Utvecklingsgranskning är en icke skönsmässig, administrativ granskning som utförs av stadens administratör eller den som utsetts av denne. Utvecklingsgranskningen ska följa JCMC 17.150.070(A)(1), förfarande av typ I – administrativt beslut.
C. Allmänna krav för inlämning. Sökanden ska lämna in en ansökan på formulär som tillhandahålls av stadsadministratören och som ska:
1. Innehåller all allmän information som krävs;
2. Behandlar kriterierna tillräckligt detaljerat för granskning och åtgärd; och
3. Lämnas in tillsammans med den avgift som krävs enligt vad som fastställts av kommunfullmäktige.
D. Information om utvecklingsgranskning. En ansökan om utvecklingsgranskning ska innehålla en föreslagen situationsplan på en sida med storleken 11 tum x 17 tum eller större, som innehåller följande information om det är tillämpligt, och annan liknande information som stadsadministratören eller den utsedda personen anser vara nödvändig:
1. Nordpil, skala, namn, adresser och telefonnummer till alla personer som anges som ägare i den senast registrerade lagfarten.
2. Namn, adress och telefonnummer till projektets konstruktör, ingenjör, lantmätare och/eller planerare, om tillämpligt.
3. Den föreslagna utvecklingsplatsen, inklusive gränser, dimensioner och bruttoarea.
4. Funktioner som föreslås förbli kvar på platsen.
5. Placering och mått på alla befintliga och föreslagna konstruktioner, ledningar, beläggningar och andra förbättringar på platsen. Mått på avståndet för alla befintliga och föreslagna byggnader ska anges på situationsplanen, inklusive de mått som krävs för att beräkna den kommersiella golvytan i förekommande fall.
6. Landskapsplan i förekommande fall.
7. Placering och dimensioner för alla föreslagna offentliga och privata gator, körvägar, rättigheter och servitut.
8. Placering och dimensioner för in- och utfarter till området för fordon och fotgängare, inklusive gångvägar samt placering och dimensioner för parkeringsytor i förekommande fall.
9. Placering och mått på gemensamma och privata öppna ytor, om tillämpligt.
10. Placering och mått på sopkärl, om tillämpligt.
11. Detaljritningar av stängsel för att skymma platsen, om tillämpligt.
12. Arkitektoniska ritningar.
a. Byggnadshöjder som visar byggnadens orientering (JCMC 17.20.100) och byggnadens utformning (JCMC 17.20.110);
b. Byggnadsplaner som illustrerar kompletterande standarder för radhus (JCMC 17.20.120), om tillämpligt;
c. Arkitektens namn, adress och telefonnummer.
17.20.040 Tomtstorlek.
I en R3-zon ska tomtstorleken vara följande:
A. För flerfamiljshus, vårdhem och vårdboenden ska den minsta tomtytan vara 7 500 kvadratfot. Den minsta tomtbredden vid den främre byggnadsgränsen ska vara 50 fot och 35 fot för tomter med återvändsgränd.
B. För radhus (enbostadshus eller radhus) ska den minsta tomtytan vara 2 500 kvadratfot per enhet. Den minsta tomtbredden vid den främre fastighetsgränsen ska vara 25 fot.
C. För kommersiell användning i grannskapet ska den minsta tomtytan vara 5 000 kvadratfot. Den minsta tomtbredden vid den främre fastighetsgränsen ska vara 60 fot. Den minsta tomtytan för tvåfamiljshus (duplex) ska vara 5 000 kvadratfot. Den minsta tomtbredden vid den främre fastighetsgränsen ska vara 50 fot och 35 fot vid en återvändsgränd.
17.20.050 Krav på avståndet.
Denna standard gäller för flerfamiljshus, radhus, kommersiella kvartersbebyggelse, vårdhem och vårdboenden. Med undantag för vad som föreskrivs i JCMC 17.95.060, i en R3-zon, ska gårdarna, mätt från fastighetsgränsen till byggnadens grund, med en maximal utskjutning på tre meter in i ett avsättningsområde enligt JCMC 17.20.060, vara följande:
A. För flerfamiljshus och radhus krävs en minsta frontuttag på 15 fot, med undantag för att en täckt (men inte sluten) veranda får vara inom 10 fot från frontlinjen. En minsta frontlinje på 10 fot krävs för en kommersiell byggnad i närheten.
B. Varje sidogårdsavstånd ska vara minst sex fot, med undantag för att på hörntomter ska sidogården på gatusidan vara minst 15 fot mätt från grunden. Radhus ska inte ha något krav på avgränsning när de har gemensamma väggar.
C. Den bakre gården ska vara minst 15 fot. Ett undantag ska tillåtas om ett radhus, garage eller annan tilläggskonstruktion ligger i anslutning till en gränd, i vilket fall bakgården (mot gränden) ska vara minst fyra fot.
D. När det gäller ett duplexboende på en hörntomt där den primära åtkomsten för fordon sker från två gator, ska båda gårdarna som gränsar till gatan betraktas som förgårdar med lämpliga avstånd till förgårdarna. Avstånd för bakre gårdar mäts separat för varje bostadshus som ligger mittemot den främre gården (se tillägg A, diagram 2).
E. Alla byggnader ska placeras så att de inte inkräktar på ett servitut för allmännyttiga tjänster eller på siktfrihetsområden (JCMC 17.95.090).
17.20.060 Undantag från avgränsningar.
I en R3-zon får följande arkitektoniska element inkräkta på avgränsningarna: takfötter, skorstenar, fönster, överhäng och liknande arkitektoniska element får inkräkta på avgränsningarna med upp till en meter, under förutsättning att de statliga brandskyddsbestämmelserna följs. Murar och staket får placeras på fastighetsgränserna i enlighet med normerna i JCMC 17.95.020. Murar och staket på förgårdarna ska dessutom uppfylla normerna för siktutrymme i JCMC 17.95.090.
17.20.070 Byggnadshöjd.
I en R3-zon får inga byggnader överstiga en höjd på 35 fot. Byggnadshöjden får begränsas till mindre än den maximala höjden när det är nödvändigt för att uppfylla övergångsstandarden för byggnadshöjd i JCMC 17.20.090.
A. Tillämplighet. Denna standard gäller för radhus, flerfamiljshus och kommersiella byggnader i grannskapet.
B. Mätmetod. Det vertikala avståndet till en konstruktion mätt från den genomsnittliga höjden på den färdiga marken inom sex meter från konstruktionen till konstruktionens högsta punkt. Följande ingår inte i den maximala höjden: skorstenar, klocktorn, kyrktorn, takutrustningar, flaggstänger och liknande element som inte är avsedda för mänsklig vistelse.
17.20.080 Tomtäckning.
I en R3-zon får byggnaden/byggnaderna inte uppta mer än 60 procent av tomtytan.
17.20.090 Övergång till byggnadshöjd.
I en R3-zon får nya byggnader eller delar av nya byggnader som är högre än en våning och som angränsar till ett befintligt envåningshus i en enfamiljshus eller duplexhus inte överstiga en byggnadshöjd som är större än en fot för varje fot horisontellt avstånd från fastighetsgränsen.
17.20.100 Byggnadsorientering.
I en R3-zon ska alla byggnader som gränsar till privata, lokala gator eller samlingsgator ha sina primära ingångar orienterade mot gatan. Entréer till flerfamiljshus och kommersiella kvartersbyggnader kan innefatta ingångar till enskilda enheter, lobbyns ingångar eller ingångar till breezeway/gård. Alternativt kan en byggnad ha sin ingång orienterad mot en sidogård om det finns en direkt gångväg för fotgängare mellan byggnadens ingång och gatan. Detta avsnitt gäller inte byggnader vars enda syfte är att inrymma mekanisk utrustning.
A. Parkeringsplatser och uppfarter utanför gatan får inte placeras mellan byggnader och gator.
17.20.110 Byggnadsform.
I en R3-zon ska nya flerfamiljshus, radhus, vårdhem och vårdboenden samt kommersiell kvartersanvändning uppfylla följande standarder för byggnadsform (se bilaga A, diagram 6 och 7):
A. Strukturer får inte ha ett kontinuerligt horisontellt avstånd som överstiger 150 fot (mätt från ändvägg till ändvägg);
B. Taken ska ha sadel-, valm- eller gambrelform, minsta lutning fyra fot i höjd för varje 12 fot i bredd, med minst sex tums överhäng (takfot), eller så kan de vara platta med en dekorativ gesims;
C. Konstruktionsdetaljer. Alla fasader som vetter mot gatan ska ha designelement som förskjutningar, balkonger, utskjutningar, fönsterfönster eller liknande element för att undvika stora oavbrutna byggnadsytor. Längs den vertikala sidan av en byggnad ska sådana element förekomma minst var 35:e meter och på varje våningsplan ska de innehålla minst två av följande element:
1. Fördjupning (t.ex. däck, uteplats, innergård, balkong, garage, ingång eller liknande) som har ett minsta djup på fyra fot;
2. Förlängning (t.ex. golvyta, däck, veranda, kakelugn, uteplats, ingång eller liknande) som sticker ut minst två fot och löper horisontellt i en längd av minst fyra fot, och/eller
3. Förskjutningar av fasad- eller takhöjden på två fot eller mer;
D. Ögon på gatan. Framsidor som är synliga från en gata ska ha en huvudentré och en kombination av fönster, verandor och/eller balkonger. Sidoförhöjningar som vetter mot gatans sidoavstånd ska ha en kombination av fönster, verandor och/eller balkonger. Minst 40 procent av fasaderna på framsidan och minst 30 procent av fasaderna på gatusidan och baksidan av byggnaden ska uppfylla denna standard. ”Procentuell andel av fasaden” mäts som det horisontella plan (linjemått) som innehåller dörrar, verandor, balkonger, terrasser och/eller fönster. Denna standard gäller inte för panhandle- eller flaggpartier, och
E. Garage och carportar som är kopplade till bostäder och som nås från en gata (i anslutning till den främre tomtgränsen) ska vara indragna bakom byggnadens främre fasad eller den täckta verandan på minst en meter bakom den främre fasaden.
17.20.120 Stadsradhus (enbostadshus/ radhus) kompletterande standarder.
Alla stadsradhus ska uppfylla följande standarder (se även bilaga A, diagram 8):
A. Det maximala antalet och bredden av på varandra följande enheter får inte överstiga fem eller 140 fot (från ändvägg till ändvägg), beroende på vilket som är minst.
B. Radhus ska få tillgång till fordon från en bakre gränd när det är möjligt. En eller flera gränder ska anläggas vid tidpunkten för godkännandet av uppdelningen. Alléer krävs inte när befintliga utvecklingsmönster gör det opraktiskt att anlägga alléer.
C. Radhus som får tillträde direkt från en offentlig eller privat gata ska uppfylla alla följande standarder för att minimera avbrottet på intilliggande trottoarer genom infarter och förbättra utseendet på gatorna:
1. Den maximalt tillåtna infartens bredd mot gatan är 12 fot per bostadsenhet.
2. Två intilliggande garage ska dela en infart när individuella infarter annars skulle vara separerade med mindre än 20 fot.
3. Den maximala kombinerade garagebredden per enhet är 50 procent av den totala enhetens bredd. Till exempel kan en 26 fot bred enhet ha ett 13 fot brett indraget garage som vetter mot gatan.
D. Gemensamma områden (t.ex. landskapsplanering i privata områden, gemensamma infarter, privata gränder, gräsmattor, lekplatser och liknande användningsområden) ska underhållas av en bostadsägarförening eller annan juridisk person. En husägarförening kan också ansvara för yttre underhåll av byggnader och byte av tak. En kopia av alla tillämpliga avtal, restriktioner och villkor ska registreras och lämnas till staden innan byggnadstillståndet godkänns.
17.20.130 Kompletterande standarder för kommersiell verksamhet i grannskapet.
Alla kommersiella verksamheter i grannskapet ska uppfylla följande standarder:
A. Tillåtna användningsområden. Endast följande kommersiella användningsområden är tillåtna i en R3-zon:
1. Detaljhandel med varor och tjänster;
2. Barnomsorg (för fler än 12 barn);
3. Livsmedelsverksamhet, med undantag för bilorienterad verksamhet;
4. Läkar- och tandläkarmottagningar, kliniker och laboratorier;
5. Professionella och administrativa kontor;
6. Reparationstjänster som bedrivs helt och hållet i byggnaden; bilreparationer och liknande tjänster är inte tillåtna;
7. Byggnader med blandad användning (bostäder med annan tillåten användning);
8. Tvättstugor och kemtvättar;
9. Konst-, musik- eller fotostudio;
10. Personliga tjänster (frisörsalonger, salonger och liknande), och
11. Annan liknande användning.
B. Standarder för våningsyta. Den maximala kommersiella golvytan får inte överstiga 5 000 kvadratfot totalt för alla användningsområden på ett kommersiellt område i ett kvarter. Golvytan mäts genom att summera den inre golvytan för alla våningar i byggnaden, med undantag för krypgrundsutrymmen (dvs. med mindre än sju och en halv fot vertikalt utrymme).
C. Öppettider. Kommersiell markanvändning i närområdet ska begränsas till följande öppettider: 7:00 till 22:00
D. Förvaring. Med undantag för växter och trädgårdsförnödenheter är utomhusförvaring över natten inte tillåten. Förvaring av växter och trädgårdsartiklar måste uppfylla normerna för siktutrymme i JCMC 17.95.090.
E. Parkering. Parkeringsplatser ska uppfylla följande normer:
1. Parkeringsplatser ska placeras på sidan eller baksidan av byggnader.
2. Parkering av fordon utanför gatan ska uppfylla normerna för landskapsplanering, storlek och gångtrafik som anges i kapitel 17.90 JCMC.
17.20.140 Tilläggsnormer för flerfamiljshus.
I en R3-zon gäller dessa tilläggsnormer för nya flerfamiljshus. Flerfamiljshus definieras som tre eller fler sammanhängande bostäder på en enskild tomt (t.ex. flerfamiljshus, lägenheter, bostadsrätter etc.). Nya flerfamiljshus ska uppfylla alla följande standarder:
A. Gemensamma öppna ytor.
1. I alla projekt med mer än 20 enheter ska minst 15 procent av den totala tomtytan (inklusive erforderliga avgränsningsområden) utses och permanent reserveras som användbar gemensam öppen yta. Platsområdet definieras som den tomt eller det skifte på vilket bebyggelsen planeras, efter avdrag för den erforderliga avsättningen av gatumark och annan mark för offentliga ändamål (t.ex. offentlig park). Känslig mark och historiska byggnader eller landmärken som är öppna för allmänheten kan räknas med för att uppfylla kraven på gemensam öppen yta.
2. Utvecklingen ska, inom den gemensamma öppna ytan, ange minst 250 kvadratmeter aktiv rekreationsyta (t.ex. lekplatser för barn, lekplatser, simbassäng, idrottsbanor etc.) för varje 20 enheter eller steg därav. Till exempel ska ett projekt med 50 lägenheter tillhandahålla minst 500 kvadratmeter för aktiv rekreation. Inomhus eller täckt rekreationsutrymme kan räknas in i detta krav, men bör inte överstiga 30 procent av den erforderliga gemensamma ytan.
B. Privat friyta. Användbara privata utomhusutrymmen såsom uteplatser, balkonger, verandor, takträdgårdar eller små trädgårdar ska tillhandahållas i alla nybyggda flerfamiljshus. Privata utomhusutrymmen ska uppfylla följande standarder:
1. Bostadslägenheter som är belägna på eller under färdig nivå, eller inom fem fot från färdig nivå, ska ha minst 96 kvadratmeter privat friyta, utan att något mått är mindre än sex fot;
2. Alla bostadslägenheter på övre våningen ska ha balkonger eller verandor som är minst 36 kvadratmeter stora, utan att något mått är mindre än fyra fot. ”Bostadslägenhet på övre våningen” avser bostadslägenheter som ligger mer än fem fot över färdigt golv;
3. Alla privata öppna ytor ska ha direkt tillgång från bostadslägenheten genom en dörr;
4. Eventuella överskjutande privata öppna ytor (utöver vad som krävs) får räknas med för att uppfylla kravet på gemensamma öppna ytor;
5. Byggnadsmassor och avskärmning som låga häckar, staket, murar, trädgårdar eller spaljéer ska användas för att hjälpa till att avgränsa privata utomhusutrymmen. Skyddselementet måste vara minst en meter högt.
C. Trappor. Trappor ska om möjligt placeras inuti byggnaden för att minimera den visuella påverkan. Utvändiga trappor ska vid behov vara infällda i byggnaden, ha samma material som själva byggnaden eller på annat sätt integreras i byggnadens arkitektur. Trappor som helt enkelt hängs upp från byggnadens utsida är inte tillåtna.
D. Fordonscirkulation. Flerfamiljshus ska tillhandahålla fordonstrafik i enlighet med följande standarder (se tillägg A, diagram 9):
1. För att garantera trafiksäkerheten och minimera påverkan på det allmänna trafiksystemet ska uppfarter eller privata gator om möjligt anslutas till lokala gator eller samlingsgator snarare än direkt till huvudgator.
2. Flerfamiljshusområden på fyra tunnland eller mer ska utvecklas som en serie kompletta kvarter som avgränsas av ett sammanhängande nät av allmänna gator med trottoarer och gatuträd för att bryta upp området i ett stort antal mindre kvarter. Den genomsnittliga blockstorleken inom ett flerfamiljshus ska vara högst två tunnland. Stadens standarder för allmänna lokala bostadsgator när det gäller beläggningsbredd, trottoarer och gatuträd ska gälla för alla interna gator.
E. Parkering. Flerfamiljshus ska tillhandahålla parkering som utformas i enlighet med följande standarder (se tillägg A, diagram 9):
1. Parkeringsplatser utanför gatan för fordon och cykelparkering ska tillhandahållas i enlighet med JCMC 17.90.010. Parkering på gatan längs de gator som ingår i bebyggelsen kan tillämpas på kraven på parkering utanför gatan;
2. Parkeringsplatser ska placeras på sidan eller baksidan av byggnader i enlighet med normerna för byggnadens orientering (JCMC 17.20.100);
3. Parkering på gatorna som ingår i bebyggelsen får inte innefatta parkering i huvudet eller i vinkel. Parkering ska ske på parkeringsplatser eller längs det interna gatusystemet i form av parallellparkering;
4. Parkeringsytor ska anordnas i enlighet med JCMC 17.90.030, och
5. Parkeringsplatserna ska anslutas till alla byggnaders ingångar med hjälp av interna gångvägar för fotgängare som uppfyller normerna i underavsnitt (H) i detta avsnitt.
F. Sopkärl. Papperskorgar ska avskärmas på alla sidor med en vintergrön häck eller ett fast staket eller en vägg på minst två meters höjd. Inga sopkärl får placeras i någon av de främre gårdarnas avgränsning eller inom 25 fot från fastighetsgränser som gränsar till andra bostadsområden.
G. Nätverk. Alla ledningar på exploateringsområdet ska placeras under jord. Markmonterad utrustning, t.ex. transformatorer, elnät, kabel-tv- och telefonlådor, utrustning för mobilmaster och liknande tjänster ska placeras under jord när det är praktiskt möjligt. Om det inte är möjligt att placera markmonterad utrustning under jord ska utrustningen skyddas från insyn med en vintergrön häck eller ett fast staket eller en mur med en höjd på minst 1,5 meter och måste placeras så att den uppfyller normerna för siktfriheten i JCMC 17.95.090.
H. Fotgängarcirkulation. För att säkerställa en säker, direkt och bekväm fotgängarkörning ska alla flerfamiljshus innehålla ett system av gångvägar som är utformade enligt nedanstående standarder:
1. Gångsystemet ska sträcka sig över hela byggnadsområdet och ansluta till alla framtida utvecklingsfaser, intilliggande offentliga parker och kommersiella användningsområden samt det offentliga gångvägssystemet;
2. Gångvägar inom byggnadsområdet ska ge säkra, rimligt direkta förbindelser mellan bostäder och parkeringsområden, rekreationsanläggningar, förvaringsutrymmen och gemensamma utrymmen;
3. När gångvägar är parallella och angränsar till en uppfart eller gata (offentlig eller privat) ska de vara upphöjda 15 cm och försedda med kantsten eller separeras från uppfart/gata med en minst fem fot lång remsa med pollare, en landskapsbård eller annan fysisk barriär;
4. Gångvägar ska vara separerade minst två meter från alla byggnadsfasader med bostadsutrymmen i bottenvåningen, utom vid byggnadens entréer;
5. När gångvägar korsar ett parkeringsområde, en uppfart eller en gata (”övergångsställen”) ska de vara tydligt markerade med kontrasterande beläggningsmaterial, pucklar/förhöjda övergångsställen eller målade ränder, och
6. Gångvägarnas yta ska vara av betong, asfalt, tegelstenar/murade gatstenar eller annan slitstark hårdgjord yta, minst 1,5 meter bred, och ska överensstämma med de federala kraven i lagen om amerikaner med funktionsnedsättning (Americans with Disabilities Act, ADA).
I. Landskapsarkitektur. Landskapsplanering ska installeras inom projektet för att ge erosionskontroll, visuellt intresse, buffring, avskildhet, definition av öppna ytor och stigar samt skuggning enligt följande standarder:
1. Minst 15 procent av tomten ska vara anlagd med en blandning av vegetativa marktäckare, buskar och träd. Vid planteringstillfället ska träden planteras med en minsta diameter på två tum (DBH) och buskarna ska vara minst 24 tum höga. Barkmull, stenar och liknande icke-växtmaterial får användas för att komplettera täckningskravet, men får inte betraktas som en enda ersättning för kravet på vegetativt marktäcke, och
2. Användning av inhemska och/eller torktoleranta landskapsarkitekturer uppmuntras. All landskapsarkitektur ska bevattnas med ett permanent bevattningssystem om inte en licensierad landskapsarkitekt lämnar in en skriftlig bekräftelse på att det föreslagna växtmaterialet inte kräver bevattning. Fastighetsägaren ska underhålla all landskapsarkitektur.