Capítulo 17.20ZONA RESIDENCIAL MÚLTIPLA-FAMILIAR (R3)
Seções:
17.20.010 Utilizações permitidas por direito.
17.20.020 Utilizações condicionais permitidas.
17.20.030 Revisão de desenvolvimento.
17.20.040 Tamanho do lote.
17.20.050 Requisitos de retrocesso.
17.20.060 Exceções de retrocesso.
17.20.070 Altura dos edifícios.
17.20.080 Cobertura do lote.
17.20.20.090 Transição da altura do edifício.
17.20.100 Orientação do edifício.
17.20.110 Forma do edifício.
17.20.120 Padrões suplementares de habitação (unifamiliar/rowhouses).
17.20.140 Padrões suplementares de habitação multifamiliar.
17.20.010 Utilizações permitidas por direito.
Numa zona R3, apenas as seguintes utilizações, as suas utilizações acessórias e utilizações determinadas como sendo semelhantes são permitidas por direito. Outros usos são expressamente proibidos.
A. Habitações de várias famílias (três ou mais unidades anexas em um lote).
B. Moradias em banda (habitações unifamiliares anexas ou casas em linha nos seus próprios lotes com três ou mais unidades).
C. Usos comerciais do bairro como definido no JCMC 17.20.130.
D. Duplex (habitações de duas famílias num só lote), que devem cumprir as normas da zona R2 (Capítulo 17.15 JCMC).
E. Estruturas acessórias.
F. Lares residenciais e instalações de cuidados residenciais (ORS 197.660 até 197.670).
G. Usos semelhantes aos listados acima.
17.20.020 Usos condicionais permitidos.
Em uma zona R3, os seguintes usos e seus usos acessórios são permitidos quando autorizados de acordo com os requisitos do Capítulo 17.130 JCMC:
A. Parque habitacional fabricado de acordo com os requisitos do Capítulo 17.100 JCMC:
A.
17.20.030 Revisão de desenvolvimento.
Em uma zona R3, a revisão de desenvolvimento pelo administrador da cidade ou designado será exigido para garantir a conformidade com JCMC 17.20.050 até 17.20.140 em relação às normas R3.
A. Usa a Revisão de Desenvolvimento Requerida. Revisão de desenvolvimento será requerida para os seguintes usos:
1. Moradias em banda;
2. edifícios multifamiliares;
3. edifícios comerciais do bairro;
4. casas residenciais e instalações de cuidados residenciais.
B. Procedimento. A revisão do desenvolvimento é uma revisão não discricionária e administrativa conduzida pelo administrador da cidade ou designado. A revisão do desenvolvimento deve seguir JCMC 17.150.070(A)(1), Procedimento Tipo I – Decisão Administrativa.
C. Requisitos Gerais de Submissão. O candidato deverá apresentar uma solicitação nos formulários fornecidos pelo administrador da cidade que deverá:
1. Conter todas as informações gerais exigidas;
2. Abordar os critérios com detalhes suficientes para revisão e ação; e
3. Ser apresentado com a taxa exigida conforme estabelecido pela câmara municipal.
D. Informações de Revisão de Desenvolvimento. Um pedido de revisão de desenvolvimento deve incluir uma proposta de planta do site em uma página de 11 polegadas por 17 polegadas ou mais, contendo as seguintes informações, se aplicáveis, e outras informações similares, conforme considerado necessário pelo administrador da cidade ou designado:
1. Seta norte, escala, nomes, endereços e números de telefone de todas as pessoas listadas como proprietários na escritura mais recente registrada.
2. Nome, endereço e números de telefone do projetista, engenheiro, pesquisador e/ou planejador do projeto, se aplicável.
3. O site de desenvolvimento proposto, incluindo limites, dimensões e área bruta.
4. Recursos que são propostos para permanecer no site.
5. A localização e dimensões de todas as estruturas existentes e propostas, utilidades, pavimento e outras melhorias no local. As dimensões do retrocesso para todas as construções existentes e propostas devem ser fornecidas na planta do site, incluindo as dimensões necessárias para calcular a área comercial, se aplicável.
6. Planta da paisagem, se aplicável.
7. Localização e dimensões de todas as vias públicas e privadas propostas, acessos, direitos de passagem e servidões.
8. Localização e dimensões das entradas e saídas do local para acesso veicular e pedonal, incluindo vias de circulação pedonal e localização e dimensões das áreas de estacionamento, se aplicável.
9. Localização e dimensões dos espaços abertos comuns e privados, se aplicável.
10. Localização e dimensões dos recipientes do lixo, se aplicável.
11. Desenhos detalhados da vedação do local, se for o caso.
12. Desenhos arquitectónicos.
a. Elevações de edifícios que ilustram a orientação do edifício (JCMC 17.20.100) e características do design do edifício (JCMC 17.20.110);
b. Plantas de construção que ilustram os padrões de complementação do edifício (JCMC 17.20.120) se aplicável;
c. O nome, endereço e número de telefone do arquiteto.
17.20.040 Tamanho do lote.
Numa zona R3, o tamanho do lote deve ser o seguinte:
A. Para habitações com várias famílias, lares residenciais e instalações residenciais, a área mínima do lote será de 7.500 pés quadrados. A largura mínima do lote na linha da frente do edifício deve ser de 50 pés, e 35 pés para os lotes sem saída.
B. Para casas em banda (casas unifamiliares ou em linha) a área mínima do lote deve ser de 2.500 pés quadrados por unidade. A largura mínima do lote na linha da frente da propriedade deve ser de 25 pés.
C. Para usos comerciais de vizinhança, a área mínima do lote deve ser de 5.000 pés quadrados. A largura mínima do lote na linha da frente da propriedade deve ser de 60 pés. A área mínima do lote para habitações de duas famílias (duplex) deve ser de 5.000 pés quadrados. A largura mínima do lote na linha da frente da propriedade deve ser de 50 pés e 35 pés para ruas sem saída.
17.20.050 Requisitos de retrocesso.
Esta norma aplica-se a habitações multifamiliares, moradias em banda, empreendimentos comerciais de bairro e residências e instalações de cuidados residenciais. Exceto como previsto no JCMC 17.95.060, em uma zona R3, os pátios, medidos desde a linha da propriedade até a fundação do edifício com uma projeção máxima de três pés em qualquer área de retrocesso, conforme definido no JCMC 17.20.060, devem ser os seguintes:
A. Um retrocesso frontal mínimo de 15 pés é necessário para habitações multifamiliares e casas em banda, excepto que um alpendre coberto (mas não fechado) pode estar a menos de 10 pés da linha da frente. É necessário um recuo frontal mínimo de 10 pés para um edifício comercial de bairro.
B. Cada recuo do pátio lateral deve ter um mínimo de 6 pés, exceto que nos lotes de esquina, o pátio lateral do lado da rua deve ter um mínimo de 15 pés medidos a partir da fundação. As habitações em banda não devem ter qualquer exigência de recuo onde partilham paredes comuns.
C. O quintal deve ter um mínimo de 15 pés. Uma exceção será permitida quando uma casa, garagem ou outra estrutura acessória estiver localizada adjacente a um beco, neste caso o retrocesso do quintal (beco virado) deverá ser de no mínimo 4 pés.
D. No caso de um uso residencial duplex em um lote de esquina onde o acesso de veículos primários é feito a partir de duas ruas, então os dois pátios adjacentes à rua devem ser considerados o pátio dianteiro com retrocessos apropriados no pátio dianteiro. Os recuos nos pátios traseiros são medidos separadamente para cada habitação residencial em frente ao pátio dianteiro (ver Apêndice A, Diagrama 2).
E. Todos os edifícios devem estar localizados de forma a garantir que não invadam um espaço de servidão pública ou as áreas livres de visão (JCMC 17.95.090).
17.20.060 Exceções ao retrocesso.
Em uma zona R3, as seguintes características arquitetônicas podem invadir os retrocessos: beirados, chaminés, janelas de baía, balaustradas e características arquitetônicas similares podem invadir os retrocessos em até três pés; desde que o Código de Incêndio do Estado seja cumprido. Paredes e cercas podem ser colocadas em linhas de propriedade, sujeitas às normas do JCMC 17.95.020. Paredes e cercas dentro dos pátios da frente devem, adicionalmente, cumprir com os padrões de liberação de visão do JCMC 17.95.090.
17.20.070 Altura dos edifícios.
Numa zona R3, nenhum edifício deve exceder uma altura de 35 pés. A altura dos edifícios pode ser limitada a menos do que o máximo quando necessário para cumprir com a norma de transição de altura de edifícios no JCMC 17.20.090.
A. Aplicabilidade. Esta norma aplica-se a residências, edifícios multifamiliares e edifícios comerciais de bairro.
B. Método de Medição. A distância vertical de uma estrutura medida a partir da elevação média do grau acabado dentro de 20 pés da estrutura até o ponto mais alto da estrutura. Não estão incluídos na altura máxima: chaminés, campanários, torres, campanários, equipamentos de telhado, mastros de bandeira e características similares que não são para ocupação humana.
17.20.080 Cobertura do lote.
Numa zona R3, o(s) edifício(s) não deve(m) ocupar mais de 60 por cento da área do lote.
17.20.090 Transição da altura do edifício.
Numa zona R3, edifícios novos, ou porções de edifícios novos com mais de um andar de altura que abarque um edifício residencial ou duplex de um andar já existente, não deve exceder uma altura de edifício superior a um pé por cada pé de distância horizontal da linha da propriedade.
17.20.100 Orientação do edifício.
Em uma zona R3, todos os edifícios que abrigam ruas particulares, locais ou coletoras devem ter sua(s) entrada(s) primária(s) orientada(s) para a rua. As entradas de edifícios comerciais multifamiliares e de bairro podem incluir entradas para unidades individuais, entradas de lobby, ou entradas de acesso à brisa/pátio. Alternativamente, um edifício pode ter sua entrada orientada para um pátio lateral quando uma passarela direta para pedestres é providenciada entre a entrada do edifício e a rua. Esta secção não se aplica a edifícios com o único objectivo de alojar equipamento mecânico.
A. Estacionamentos fora das ruas e caminhos de acesso não devem ser colocados entre edifícios e ruas.
17.20.110 Forma do edifício.
Numa zona R3, as novas habitações multifamiliares, as habitações em banda, as casas residenciais e as instalações de cuidados residenciais e os usos comerciais do bairro devem cumprir as seguintes normas de forma do edifício (ver Apêndice A, Diagramas 6 e 7):
A. As estruturas não devem ter uma distância horizontal contínua superior a 150 pés (medida de parede final a parede final);
B. Os telhados devem ter formas de empena, quadril, ou gambrel, com inclinação mínima de quatro pés de altura para cada 12 pés de largura, com pelo menos seis polegadas de saliência (beirado), ou podem ser planos com uma cornija decorativa;
C. Características do design. Todas as elevações viradas para a rua (fachadas) devem incorporar características de design, tais como deslocamentos, varandas, projeções, revelação de janelas, ou elementos similares para evitar grandes extensões de edifícios ininterruptos. Ao longo da face vertical de uma estrutura, tais características devem ocorrer a um mínimo de cada 35 pés e em cada andar devem conter pelo menos duas das seguintes características:
1. Recesso (por exemplo, convés, pátio, pátio, varanda, garagem, entrada, ou característica similar) que tenha uma profundidade mínima de quatro pés;
2. Extensão (por exemplo, área do piso, convés, varanda, janela, pátio, entrada, ou característica similar) que projete um mínimo de dois pés e percorra horizontalmente por um comprimento mínimo de quatro pés; e/ou
3. Offsets de fachada ou elevação do telhado de dois pés ou mais;
D. Olhos na Rua. As elevações frontais visíveis de uma rua à direita devem proporcionar uma entrada principal, e uma combinação de janelas, alpendres e/ou varandas. As elevações laterais viradas para o lado direito da rua devem fornecer uma combinação de janelas, pórticos e/ou varandas. Um mínimo de 40 por cento das elevações frontais e um mínimo de 30 por cento das elevações do lado da rua e das traseiras dos edifícios devem cumprir este padrão. O “Percentual de elevação” é medido como o plano horizontal (pés lineares) contendo portas, varandas, varandas, terraços e/ou janelas. Esta norma não se aplica aos lotes de bandeiras ou de cabos; e
E. As garagens e autoportos anexos às unidades habitacionais e acessíveis a partir de uma rua (adjacente à linha do lote da frente) devem ser rebaixados atrás da fachada frontal do edifício ou do alpendre da frente coberto por, pelo menos, dois pés.
17.20.120 Normas suplementares para moradias em banda (unifamiliares/rowhouses).
Todas as moradias em banda devem cumprir as seguintes normas (ver também Apêndice A, Diagrama 8):
A. O número máximo e a largura das unidades ligadas consecutivamente não devem exceder cinco ou 140 pés (de parede a parede final), o que for menor.
B. Sempre que possível, os veículos devem ter acesso a partir de uma viela traseira. A(s) viela(s) deve(m) ser criada(s) no momento da aprovação da subdivisão. As vielas não são necessárias quando os padrões de desenvolvimento existentes tornam a construção das vielas impraticável.
C. As habitações que recebam acesso directamente de uma rua pública ou privada devem cumprir todos os seguintes padrões de forma a minimizar a interrupção das calçadas adjacentes por entradas de entrada e melhorar a aparência das ruas:
1. A largura máxima permitida da garagem de frente para a rua é de 12 pés por unidade de habitação.
2. Duas garagens adjacentes devem partilhar uma entrada quando as entradas individuais estariam separadas por menos de 20 pés.
3. A largura máxima combinada da garagem por unidade é de 50% da largura total da unidade. Por exemplo, uma unidade de 26 pés de largura pode ter uma garagem de 13 pés de largura encastrada de frente para a rua.
D. As áreas comuns (por exemplo, paisagismo em vias privadas, caminhos partilhados, becos privados, relvados, áreas de lazer e usos semelhantes) devem ser mantidas por uma associação de proprietários ou outra entidade legal. Uma associação de proprietários pode também ser responsável pela manutenção exterior do edifício e pela substituição do telhado. Uma cópia de quaisquer acordos, restrições e condições aplicáveis deve ser registrada e fornecida à cidade antes da aprovação da licença de construção.
17.20.130 Normas complementares comerciais do bairro.
Todos os usos comerciais do bairro devem cumprir as seguintes normas:
A. Usos Permitidos. Somente os seguintes usos comerciais de vizinhança são permitidos em uma zona R3:
1. Serviços de varejo de bens e serviços;
2. Centro de cuidado infantil (cuidado para mais de 12 crianças);
3. Serviços de alimentação, excluindo usos voltados para automóveis;
4. Consultórios médicos e odontológicos, clínicas e laboratórios;
5. Escritórios profissionais e administrativos;
6. Serviços de reparação, realizados inteiramente dentro do edifício; reparação de automóveis e serviços similares não permitidos;
7. edifício de uso misto (residencial com outro uso permitido);
8. lavandarias e lavandarias;
9. Arte, música, ou estúdio de fotografia;
10. Serviços pessoais (barbearias, salões, usos similares); e
11. Outros usos similares.
B. Padrões de Área de Piso. A área máxima de piso comercial não deve exceder 5.000 pés quadrados no total para todos os usos em um local comercial de bairro. A área do piso é medida totalizando a área do piso interior de todos os andares do edifício, exceto os espaços de rastejamento (isto é, com menos de 2,5 metros e meio de espaço livre vertical).
C. Horas de Operação. O uso do terreno comercial do bairro deve ser limitado às seguintes horas de operação: das 7:00 às 22:00 p.m.
D. Armazenamento. Excepto para plantas e material de jardim, não é permitido o armazenamento ao ar livre durante a noite. As plantas e o armazenamento de jardim devem estar de acordo com as normas de liberação de visão do JCMC 17.95.090.
E. Estacionamento. Os estacionamentos devem estar de acordo com as seguintes normas:
1. Os parques de estacionamento devem ser colocados na lateral ou na retaguarda dos edifícios.
2. O estacionamento de veículos fora das ruas deve cumprir as normas de paisagismo, tamanho e circulação de peões especificadas no Capítulo 17.90 do JCMC.
17.20.140 Normas complementares de habitação multifamiliar.
Numa zona R3, estas normas complementares aplicam-se aos novos empreendimentos de habitação multifamiliar. A habitação plurifamiliar é definida como três ou mais habitações anexas num lote individual (por exemplo, multiplexes, apartamentos, condomínios, etc.). Os novos empreendimentos multifamiliares devem obedecer a todas as seguintes normas:
A. Espaço Aberto Comum.
1. Em todos os empreendimentos com mais de 20 unidades, deverá ser designada uma área mínima de 15% da área total do local (incluindo as áreas de recuo necessárias), e permanentemente reservada, como espaço aberto comum utilizável. A área do local é definida como o lote ou parcela em que o empreendimento está planejado, após subtrair a necessária dedicação de rua direito de passagem e outros terrenos para fins públicos (por exemplo, parque público). Os terrenos sensíveis e edifícios ou marcos históricos abertos ao público podem ser contados para satisfazer os requisitos de espaço aberto comum.
2. O empreendimento deve designar, dentro do espaço aberto comum, um mínimo de 250 pés quadrados de área de recreação ativa (por exemplo, áreas de lazer para crianças, campos de jogos, piscina, quadras esportivas, etc.) para cada 20 unidades ou incrementos delas. Por exemplo, um desenvolvimento de 50 unidades deve proporcionar um mínimo de 500 pés quadrados de área de recreação ativa. Espaço de recreação coberto ou interior pode ser contado para este requisito, mas não deve exceder 30% da área de espaço comum necessária.
B. Espaço Aberto Privado. Espaço exterior privado utilizável, como pátios, varandas, alpendres, jardins no telhado ou pequenos pátios devem ser providenciados em todos os empreendimentos multifamiliares recentemente construídos. O espaço aberto privado deve cumprir as seguintes normas:
1. As unidades habitacionais localizadas no grau acabado ou abaixo dele, ou a menos de 1 metro e meio do grau acabado, deverão ter um mínimo de 1 metro e meio de espaço aberto privado, sem dimensão inferior a 1 metro e meio;
2. Todas as unidades habitacionais de piso superior deverão ter varandas ou pórticos de pelo menos 1 metro e meio, sem dimensão inferior a 1 metro e meio. “Todas as unidades de habitação no piso superior devem ter acesso directo da unidade de habitação através de uma porta;
3. Qualquer espaço aberto privado em excesso (acima do necessário) pode ser contabilizado para o cumprimento do requisito comum de espaço aberto;
5. Massas de construção e peneiras como sebes baixas, cercas, muros, árvores ou treliças devem ser usadas para ajudar a delinear espaços exteriores privados. O elemento de peneiramento deve ter no mínimo um metro de altura.
C. Escadarias. As escadas devem ser incorporadas no interior do edifício sempre que possível para minimizar o impacto visual. As escadas exteriores, quando necessárias, devem ser encastradas no interior do edifício, revestidas com os mesmos materiais que o próprio edifício, ou incorporadas de outra forma na arquitectura do edifício. Escadas simplesmente penduradas no exterior do edifício não são permitidas.
D. Circulação de veículos. Os desenvolvimentos multifamiliares devem proporcionar circulação de veículos de acordo com as seguintes normas (ver Apêndice A, Diagrama 9):
1. Para proporcionar segurança no trânsito e minimizar os impactos no sistema público de circulação, sempre que possível, as vias de acesso ou ruas particulares devem ser conectadas a ruas locais ou coletoras, em vez de diretamente nas ruas arteriais.
2. Os empreendimentos multifamiliares de quatro acres ou mais devem ser desenvolvidos como uma série de blocos completos delimitados por uma rede de ruas públicas com calçadas e árvores de rua para quebrar o empreendimento em numerosos blocos menores. O tamanho médio dos blocos dentro de um empreendimento multifamiliar deve ser de no máximo dois acres. Os padrões da cidade para ruas públicas residenciais locais em relação à largura do pavimento, calçadas e árvores de rua serão aplicados a todas as ruas internas.
E. Estacionamento. Os empreendimentos multifamiliares devem proporcionar estacionamento projetado de acordo com as seguintes normas (ver Apêndice A, Diagrama 9):
1. Os lugares de estacionamento para veículos fora das ruas e para bicicletas devem ser providenciados conforme especificado no JCMC 17.90.010. O estacionamento nas ruas contidas no empreendimento pode ser aplicado aos requisitos de estacionamento fora das ruas;
2. Os estacionamentos devem ser colocados na lateral ou traseira dos edifícios de acordo com as normas de orientação do edifício (JCMC 17.20.100);
3. O estacionamento nas ruas contidas no empreendimento não deve incluir estacionamento de frente ou em ângulo. O estacionamento deve ser alojado em estacionamentos ou ao longo do sistema de ruas internas sob a forma de estacionamento paralelo;
4. O paisagismo dos estacionamentos deve ser providenciado conforme especificado no JCMC 17.90.030; e
5. Os estacionamentos devem ser ligados a todas as entradas do edifício por meio de passarelas internas que satisfaçam as normas da subsecção (H) desta secção.
F. Receptáculos de Lixo. Os recipientes para lixo devem ser blindados em todos os lados com uma sebe sempre verde ou uma cerca sólida ou parede de altura não inferior a 1,80 m. Nenhum recipiente para lixo deve estar localizado em qualquer recuo do pátio dianteiro, ou num raio de 25 pés das linhas da propriedade que circundam outras zonas residenciais.
G. Utilidades. Todas as utilidades no local do empreendimento devem ser colocadas no subsolo. Equipamentos montados no solo, tais como transformadores, almofadas, televisores a cabo e cabines telefônicas, caixas de equipamentos de torres celulares e serviços utilitários similares devem ser colocados no subsolo sempre que possível. Quando o enterramento de equipamentos montados no solo não for viável, os equipamentos devem ser protegidos da vista com uma sebe sempre verde ou uma cerca ou parede sólida com um mínimo de quatro pés de altura e devem ser colocados de acordo com as normas de liberação de visão do JCMC 17.95.090.
H. Circulação pedonal. Para garantir uma circulação pedonal segura, directa e conveniente, todos os empreendimentos multifamiliares devem conter um sistema de caminhos concebidos com base nas normas abaixo:
1. O sistema de caminhos deve se estender por todo o local do empreendimento e se conectar a todas as fases futuras do desenvolvimento, parques públicos adjacentes e usos comerciais, e ao sistema de calçadas públicas;
2. Os caminhos dentro do empreendimento devem fornecer conexões seguras e razoavelmente diretas entre unidades habitacionais e áreas de estacionamento, instalações recreativas, áreas de armazenamento e áreas comuns;
3. Quando os caminhos forem paralelos e adjacentes a uma entrada ou rua (pública ou privada), devem ser erguidos de seis polegadas e cortados ou separados da entrada/rua por uma faixa mínima de cinco pés com postes, uma berma paisagística ou outra barreira física;
4. Os caminhos de pedestres devem estar separados por um mínimo de dois metros de todas as fachadas dos edifícios com áreas residenciais no térreo, exceto nas entradas dos edifícios;
5. Quando os caminhos cruzarem uma área de estacionamento, entrada ou rua (“crosswalk”), devem ser claramente marcados com materiais de pavimentação contrastantes, lombadas/cruzamentos ou faixas pintadas; e
6. A superfície da via deve ser de concreto, asfalto, pavimentadoras de tijolo/mosaico ou outra superfície dura e durável, com pelo menos um metro de largura, e deve estar em conformidade com os requisitos da Lei Federal Americana para Portadores de Deficiência (ADA).
I. Paisagismo. O paisagismo deve ser instalado dentro do desenvolvimento para proporcionar controle de erosão, interesse visual, amortecimento, privacidade, espaço aberto e definição de caminhos, e sombreamento com base nos seguintes padrões:
1. Um mínimo de 15% do local deve ser ajardinado com uma mistura de cobertura vegetal, arbustos e árvores. No momento do plantio, as árvores devem ser plantadas com um mínimo de 2 polegadas (DBH) em paquímetro e arbustos com um mínimo de 24 polegadas de altura. Cascas, pedras e material similar não vegetal podem ser usados para complementar a exigência de cobertura, mas não devem ser considerados como um substituto único para a exigência de cobertura vegetal; e
2. O uso de paisagismo nativo e/ou tolerante à seca é encorajado. Todo o paisagismo deve ser irrigado com um sistema de irrigação permanente, a menos que um arquiteto paisagista licenciado apresente verificação por escrito de que os materiais vegetais propostos não requerem irrigação. O proprietário deve manter todo o paisagismo.