賃貸期間が始まる前に借主が賃貸することを変更した場合、どうすればよいのか、混乱してしまうことがあります。 賃貸契約がすでに家主と借主の双方によって締結されている場合、条件を破らずに賃貸契約を終了することはできないかもしれません。
賃貸契約の内容によっては、家主が早期解約の手数料を徴収することを許可する条項がある場合もあります。 このような場合、家主として、一定の法的責任と権利があることを覚えておいてください。 また、借主が書いたリース終了の通知など、すべてを絶対に文書化することが重要です。
Breaking the Lease
リース契約書に署名した時点で、借主が入居しているかどうかにかかわらず、あなたと借主は法的拘束力のある契約を結んだことになります。 転勤や家族の緊急事態などの不測の事態は、間違いなく借主の決断に影響します。 借主の心変わりの理由が何であれ、その状況は賃貸借契約の早期終了として扱われるべきです。 借主が決断を通知してきたら、リース契約を破棄することを明記した30日前の書面を提出するよう求めます。
その後どうなるかは、リースがどのように書かれているかに大きく依存します。 ほとんどの場合、借主は1年間、リースに拘束されます。 しかし、月極めのテナントがいる場合、テナントがしなければならないのは、1 カ月前に通知することだけです。 この場合、借主の責任はかなり軽減されます。 賃貸契約書には、借主が一定の条件下で賃貸契約を破棄できるようにする条項や規定が含まれていることもあります。 これには、契約解除料やその他の金銭的な項目が含まれる場合があります。 このような場合、「ディアボロス」は、「ディアボロス」を「ディアボロス」と呼ぶことにします。 この方法では、契約書でよく提案されるように、リースを破った人がリース期間中の家賃を全額支払う必要はありません。 現在の借主が新しい借主を入居させるまで、家賃を支払わなければなりません。 その人が物理的にユニットにいるかどうかは関係ありません。
The Security Deposit
一般に2、3ヶ月分の家賃に相当する敷金は、早期のリース終了などの状況を想定して、家賃未払い時に補償するために設けられたものです。 ほとんどの家主は、賃貸契約時に保証金の支払いを借主に求めるので、最初の数カ月分の家賃を賄うお金はすでに持っていることになります。
- この場合、敷金を保管し、その物件が再び借りられるようになるまで、敷金を家賃に充当し、その後、残った分を借主に送金します。 テナントは、家賃が保証金の総額を超えない限り、家賃を支払う必要はありません。
- 保証金を積み立て、賃借人は、物件が再び借りられるようになるまで毎月家賃を支払います。 その後、未入居の住戸に損害が発生することはないので、敷金を全額送り返すのです。 借主に家賃を支払うインセンティブがあることを考えると、このオプションの方が安全でしょう。
賃貸契約書に早期解約の場合の取り決めがない場合は、交渉が必要です。 月極めの賃貸契約にもグレーゾーンがあり、あなたとテナントがどのように解決するかによって、状況は大きく変わります。 このような場合、「liquids to rescind」（契約解除の権利）という言葉を使うのが一般的ですが、「liquids to rescind」（契約解除の権利）についても触れておきましょう。 取消権は、米国連邦法のTruth in Lending Act (TILA)に規定されています。 これは、消費者保護法で、借り手は、クロージングから3日以内であれば、ホームエクイティやクレジットラインを取り消すことができます。 時には、テナントが少し気難しくなり、リースを破ったときに家賃の支払いを避けようとすることがあります。 この場合、テナントは取り消す権利を採用することができます。 テナントのために残念なことに、取り消す権利は、リース契約や賃貸物件とは何の関係もありません。 したがって、借主が取消権を持っていると主張しようとした場合、この権利はこのような状況では適用されないことを必ず伝えてください。
Landlord-Tenant Rights
早期リース終了をどのように扱うかを問わず、家主と借主が持つ特定の権利に慣れておく必要があります。 ほとんどの標準的なリースには、テナントが一定の条件下でリースを破棄できるようにする条項が含まれています。 借主が入居する前に賃貸契約を破棄する場合、借主は通常、契約締結後一定期間内に家主にその意思を伝え、通知を送付することが義務付けられています。 そのような規定がない場合、賃貸契約をそのまま支持し、その契約上の義務をすべて執行するという選択肢があります。 この場合、借主にはリースを破棄する権利が制限され、金銭的責任を最小限に抑えることができます。
家主として、あなたは、借主がユニットに住んでいるかどうかにかかわらず、リース期間の家賃支払いを要求する権利を持っています。 借主と交渉して合意に至るのが難しい場合は、法的な指導を求めるべきです。 賃貸契約に問題がある、間違いがある、あるいは特定の州法で制限されている可能性があります。 弁護士は、手元にある問題を特定し、あなたとテナントが最小限の結果でリースを破るのを助けることができるようになります。 彼らはまた、あなたが考慮すべき任意の余分な料金
その他の詳細
上記の情報に加えて、早期終了状況が発生した場合、あなたが心に留めておくべきいくつかの重要な要因があります
- テナントはリースから手を引くとき、契約は消えません。 家主は、リース期間中の家賃の支払いを受ける権利があります。 しかし、すべての家主が徴収することを選択するわけではありません。 状況によっては、借主と交渉し、妥協することも検討すべきです。 彼らには賃貸契約を破棄する正当な理由があるかもしれませんし、問題は平和的に解決できるかもしれません。 時には、賃借人が、自分の代わりになる人をすぐに知っている場合もあります。 ただ、テナントと話し合って、できる限りリスクを軽減しながら解決するようにしましょう。 7076>
- 賃貸住宅に誰かが住んでいないからと言って、契約が存在しないわけではないことを覚えておいてください。 あなたのテナントが物理的にユニットに住んでいないという事実は、家賃を支払うための彼らの責任を奪うものではありません。 賃貸契約は、結局のところ、法的拘束力のある契約です。
- あなたは、代わりに、逆「鍵のための現金」契約を考え出すことによって、この問題を解決することができます。 キャッシュ・フォー・キーとは、大家がテナントを追い出すために使う方法で、基本的にお金を払って退去してもらうのです。 この方法は、逆に、賃借人が家主にお金を払って賃貸契約を解除する場合にも使われます。 この「買い取り」は通常1ヶ月分の家賃で、家主に新しい借主を見つける十分な時間を与えます。
結局のところ、すべてはコミュニケーションなのです。 この状況は、家主と借主の強い関係を築き、賃貸問題を解決するための教訓になるでしょう。 すべてを文書にし、すべての行動を記録しておくことを忘れないでください。