En blogs anteriores, abordamos la diferencia entre una carretera privada y una servidumbre, la nueva ley de New Hampshire que obliga al mantenimiento de carreteras privadas residenciales en ciertas situaciones y lo que deberían incluir los acuerdos de mantenimiento de carreteras privadas. Aunque tener un acuerdo es un paso importante, crear una asociación puede simplificar mucho la administración y el cumplimiento de los acuerdos de mantenimiento de carreteras privadas.
Considere los condominios. Los condominios suelen tener una entidad separada para manejar cosas como 1) el dinero, 2) demandar el cobro (si es necesario), y 3) comprar un seguro (si es deseable). Una entidad también proporciona una capa de protección para las personas que desempeñan un papel activo, tanto por la mera existencia de la entidad, como por una disposición de indemnización en el documento de constitución.
Hacer que un grupo de personas se ponga de acuerdo sobre el mantenimiento puede funcionar bien con un número limitado de participantes, pero cuanto más grande sea el grupo, más difícil será el proceso.
Así mismo, toda organización necesita liderazgo. Alguien tiene que convocar reuniones, enviar actas y firmar contratos. Una asociación creada en virtud de un estatuto aprobado a tal efecto tiene disposiciones por defecto que abordan el liderazgo.
Sin una asociación, el dinero tiene que ir a la cuenta corriente de alguien, mientras que una asociación puede mantener los fondos en una cuenta separada bajo el nombre de la asociación. Cuando diferentes personas asumen roles de liderazgo, la cuenta y el dinero no se mueven; simplemente se añaden nuevos nombres como firmantes autorizados.
Los propietarios delincuentes pueden ser el mayor dolor de cabeza con el mantenimiento de carreteras privadas. Una persona puede estar en desacuerdo con el trabajo a realizar, o con la calidad, y expresar ese desacuerdo negándose a contribuir al coste. Sin una entidad (asociación), uno o varios propietarios individuales deben presentar una demanda en su propio nombre, y luego negociar el coste de la misma con los demás propietarios. Además, las demandas invitan a la reconvención. Una reconvención es, en efecto, una demanda nueva y separada presentada contra la persona que presenta la acción de cobro en nombre de los demás propietarios. Una demanda tiene que ser defendida, y su mera existencia puede aparecer en el informe de crédito de alguien.
Con una asociación, la asociación presenta la demanda en nombre de la asociación, no en nombre de un individuo. La asociación cobra cualquier sentencia, ingresa el dinero en la cuenta bancaria de la asociación y lo distribuye de acuerdo con los procedimientos adoptados por los propietarios de los lotes.
Las compañías de seguros están acostumbradas a emitir pólizas a las asociaciones para proteger la propiedad de la asociación de los daños y sus funcionarios de la responsabilidad. De lo contrario, los propietarios individuales pueden tener que recurrir a las pólizas de los propietarios de viviendas, que pueden tener una cobertura limitada más allá de la propia vivienda.
El tipo de asociación más común que se utiliza en New Hampshire para situaciones de mantenimiento de carreteras privadas es una corporación sin ánimo de lucro constituida conforme a RSA 292. Aunque estas entidades son corporaciones, el nombre suele utilizar la palabra «asociación» en el título. La corporación (asociación) podría establecerse para declarar que cada propietario de un lote se convierte automáticamente en miembro de la corporación. (RSA 292 utiliza el termino «miembro» en lugar de «accionista».) Un simple conjunto de estatutos se adoptarian para abordar cosas como la votacion, las reuniones y los cobros.
Tener una entidad que se interponga entre los propietarios morosos o los perjudicados y los propietarios reales del lote proporciona una capa de proteccion para los miembros/propietarios del lote. Sin embargo, sigue siendo prudente contratar un seguro.
A menos que se modifique, tanto la formación de la entidad como la adopción de los estatutos son eventos únicos, que requieren la firma de todos los propietarios que deseen convertirse en miembros de la asociación. Dicho de otro modo, sólo los que aceptan unirse a la asociación están obligados a cumplir sus normas y reglamentos. Dicho esto, aunque no todos los propietarios se adhieran, la asociación puede ser útil para hacer cumplir los pactos existentes a las personas que no se adhieran. La asociación también puede ser útil para hacer cumplir la obligación legal de los propietarios de contribuir al mantenimiento de las carreteras privadas.
Paul J. Alfano
Puede ponerse en contacto con Paul Alfano en [email protected] o (603) 226-1188.