Undgå en stor skatteregning på ejendomsgevinster

Sælge en udlejningsejendom med stor fortjeneste kan være en drøm, der går i opfyldelse. Hvem ville trods alt ikke ønske at tjene en pæn penny på sin investeringsejendom? Alligevel kan du for at maksimere fortjenesten fra et sådant salg måske udskyde at tage din indtjening som et engangsbeløb. Læs videre for at finde ud af hvorfor, og for at lære om en anden mulighed: et salg på afbetaling.

Stor udbetaling = stor skatteregning

Lad os tage et kig på en almindelig situation:

Hal Bookman kiggede på købers tilbud på hans lejebolig, og han kunne ikke tro det tal, han så. Hans ejendomsværdi var steget betydeligt på kun fem år. Men da Hal glade fortalte sin skatterådgiver om salget, var rådgiveren mindre begejstret; det ville ikke være i Hals bedste interesse fra et skattemæssigt synspunkt at tage indtægten som et engangsbeløb.

Hvis Hal deklarerer hele provenuet fra salget i samme år, som han sælger ejendommen, vil han betale 25 % af den del af gevinsten, der svarer til eventuelle afskrivninger, som han tidligere har foretaget på udlejningsejendommen. Derudover beskattes enhver gevinst ud over genvinding af afskrivningerne med 15 % (for skatteydere med en skattepligtig indkomst på mellem 80.000 og 441.450 USD hvis de er enlige, eller 496.600 USD hvis de er gifte og sammenregistrerende) eller 25 % (for skatteydere over disse tærskler). Hal spørger sin skatterådgiver, om der er noget, han kan gøre for at reducere sin skattepligtige indkomst for året.

Rådgiveren kender lige det værktøj, han skal bruge: en aftale om afbetalingssalg.

Formålet med afbetalingssalg

Afbetalingssalg er defineret som et salg af ejendom, hvor mindst én betaling først foretages efter det skatteår, hvor salget finder sted. Som beskrevet i “Publikation 537” giver Internal Revenue Service (IRS) skatteyderne mulighed for at udskyde en del af gevinsten ved salg af en investeringsejendom med en aftale om afbetalingssalg. Denne ordning giver sælgerne mulighed for at angive en forholdsmæssig del af deres kapitalgevinster over flere år. En sælger må dog ikke anvende afbetalingssalgsmetoden ved indberetning af et tab. Derudover kan sælgeren også fravælge afdragssalgsmetoden, når han indberetter en gevinst.

Sådan fungerer afdragssalgsmetoden

Der er teoretisk set enkelt at indberette gevinster under et afdragssalg. Beskatningen af afbetalingssalg afspejler beskatningen af annuitetslån, hvor en forholdsmæssig del af hver betaling betragtes som en tilbagebetaling af hovedstolen. De eneste betingelser er, at den ejendom, der sælges, ikke kan være et offentligt handlet værdipapir eller en del af en virksomheds almindelige lagerbeholdning, og skatteyderen kan ikke være forhandler af den solgte ejendom (med undtagelse af visse time share-forhandlere, der vælger en særlig renteafgift under afbetalingssalgsmetoden).

Lad os se, hvordan Hal, fra historien ovenfor, kunne strukturere sit afbetalingssalg, hvis han ønskede at udskyde sin kapitalgevinstbeskatning til et fremtidigt år. Hal modtager et tilbud på 400.000 dollars for sin udlejningsbolig. Han har købt ejendommen for 300.000 dollars. I årenes løb har han trukket 100.000 USD i afskrivninger, hvilket gør hans justerede grundlag til 200.000 USD. Hal har derfor $200.000 ($400.000 – $200.000) i skattepligtig gevinst, som han skal angive.

Hals rådgiver anbefaler, at han opdeler sit salgsprovenu i otte årlige rater på $50.000 hver i stedet for at angive $400.000 på ét år. Så længe raterne er konstruktivt modtaget hvert år, vil denne metode give Hal mulighed for at registrere fortjenesten, og dermed en forholdsmæssig del af gevinsten, over de otte år.

Rapportering af indkomst ved salg i rater

Indkomst ved salg i rater kan opdeles i tre separate kategorier: gevinst, hovedstol (eller, dit justerede grundlag i ejendommen) og renter. Hver af disse kategorier behandles forskelligt på formular 1040. Bruttofortjenesteprocenten bruges derefter til at beregne indkomsten fra salg på afbetaling for et givet skatteår.

Kapitalgevinst

I ovenstående eksempel skal Hal hvert år angive gevinsten som værende enten langsigtet eller kortsigtet, afhængigt af, om gevinsten var langsigtet eller kortsigtet fra salgsåret. Langsigtede gevinster beskattes til en lavere sats, mens kortsigtede gevinster beskattes som almindelig indkomst. Da Hal havde huset i fem år, ville gevinsten i dette tilfælde være langsigtet.

Hvis gevinsten havde været kortsigtet, kan Hal stadig blive beskattet af afdragsindkomsten til en lavere sats, end han ville have været, hvis han havde skullet oplyse den faste gevinst. Dette skyldes, at kortfristede gevinster beskattes som almindelig indkomst til skatteyderens højeste marginale skattesats. Hvis den forholdsmæssige gevinst ikke skubber ham ind i den næste skatteklasse, kan denne sats potentielt være lavere. Gevinsten fra et salg på afbetaling indberettes på IRS Form 6252 og overføres derefter til Schedule D på Form 1040.

Renter

Skatteydere med indkomst fra salg på afbetaling skal også indberette de renter, der er opkrævet hos køberen, som beskattes efter almindelig indkomstsats. Renter, der er fastsat i salgskontrakten, betegnes som angivne renter. Hvis den angivne rente er utilstrækkelig (eller nul), skal en del af hovedparten af salget omkarakteriseres som “uoplyste renter”.

Hovedstol

En del af hvert salg på afbetaling anses af IRS for at være en skattefri tilbagebetaling af hovedstolen. Dette beløb kan bestemmes ved at udfylde regneark A i publikation 537. Hovedstolen (justeret grundlag) med henblik på afbetalingssalg er summen af dit faktiske justerede grundlag i ejendommen plus eventuelle salgsudgifter og genvinding af afskrivninger.

I dette eksempel har Hal $200.000 som justeret grundlag i sit hjem. Han skal lægge $100.000 til afskrivningsgenvinding og $10.000 til salgsudgifter tilbage for at beregne sit justerede grundlag til brug for salg på afbetaling. Dette tal er $310.000.

Bruttofortjenesteprocent

For at beregne bruttofortjenesteprocenten skal du trække det justerede grundlag til brug for afbetalingssalg – $310.000 i dette eksempel – fra salgsprisen for at beregne den samlede fortjeneste. Her er den samlede gevinst $90.000 ($400.000 – $310.000). Dernæst divideres den samlede gevinst med salgsprisen, som i dette tilfælde er 22,5 % (90.000 $ / 400.000 $), og du har bruttofortjenesten i procent. Endelig skal du for at beregne den skattepligtige gevinst hvert år gange denne procentsats med afdragsbeløbet for at beregne den skattepligtige gevinst. Således anses Hals skattepligtige gevinst hvert år for at være 11.250 dollars (50.000 dollars x 22,5 %).

Pantebreve og kontraktpris

Hvis køberen af ejendommen overtager et pantebrev eller et andet gældsbrev i forbindelse med købet, skal ejendommens anskaffelsesgrundlag reduceres med beløbet for pantebrevet/notaen. Hvis f.eks. den udlejningsejendom, som Hal solgte for $400.000, har et realkreditlån på $100.000, reduceres kontraktprisen til $300.000 ($400.000 – $100.000).

Hvis realkreditlånets størrelse overstiger ejendommens samlede justerede grundlag, skal forskellen indberettes som en betaling i det første år, og kontraktprisen forhøjes med dette beløb. Lad os f.eks. antage, at Hal’s ejendom har et realkreditlån på 250.000 dollars. I dette tilfælde skal Hal ud over afdragsbetalingen indberette en overskydende betaling på $50.000 i løbet af det første år.

The Bottom Line

Der er mange regler og bestemmelser, der vedrører salg på afbetaling, og de skal følges nøje. Du kan få flere oplysninger om underemner som ændringer i salgsprisen, de forskellige former, som modtagne betalinger kan antage, og hvornår det kan være bedre at give afkald på en afdragsaftale og i stedet tage en engangsbetaling, ved at besøge IRS’ websted. Som altid skal du sørge for at konsultere din skatterådgiver for at drøfte din specifikke skattemæssige situation.