Dit hjem er dit slot og fundamentet for din familie og dit liv. Under økonomiske vanskeligheder kan du stå over for beslutningen om at indgive konkursbegæring. Det er naturligt, at en af dine første bekymringer er, om du måske mister dit hjem. Under visse omstændigheder kan dit hjem være beskyttet i henhold til californiske homestead-love. Hvis du lærer om disse homestead-love, kan det hjælpe dig med at forstå dine rettigheder og beskytte et af dine største aktiver.
Overblik over californisk homestead-lovgivning
Californien giver boligejere og ejere af små ejendomme mulighed for at erklære deres ejendom for deres “homestead”. Denne erklæring fastslår, at den egenkapital, du har oparbejdet i dit hjem, betragtes som værende forbudt for eventuelle kreditorer. I det væsentlige beskytter denne homestead-lov boligejere mod at skulle sælge deres hjem, hvis de har økonomiske udfordringer eller indgiver en konkursbegæring i staten Californien.
Californien tillader ikke konkursbegæringer at bruge den føderale konkursfritagelse, men kræver i stedet, at indbyggerne bruger et af de to tilgængelige statslige indgivelsessystemer. California Judicial Council reviderer disse fritagelsesbeløb hvert tredje år. California Code of Civil Procedure § § 704.710, 704.720 og 704.730 beskriver Californiens fritagelse efter system 1, og California Code of Civil Procedure § 703.140(b)(1) beskriver Californiens fritagelse efter system 2 for hjemmeboende ejendomme. De nedenfor anførte beløb er gældende pr. 1. april 2019.
- System 1 – Hvis du er en enlig boligejer, som ikke er handicappet, kan du lovligt fritage op til 75 000 USD af den opsparede egenkapital i dit hjem (eller anden mindre ejendom), der er omfattet af den californiske homestead exemption. Dette beløb stiger til 100.000 USD, hvis du bor sammen med et andet familiemedlem. Du kan fritages for op til 175.000 $, hvis du er 65 år eller ældre, eller hvis du er 55 år eller ældre, har en lavere indkomst, og kreditorerne forsøger at tvinge dig til at sælge din bolig.
- System 2 – En boligejer kan fritage op til 29.275 $ af sin boligs egenkapital.
Interaktion med Californiens konkurslovgivning
Kaliforniens konkurslovgivning, som den vedrører fritagelse af hjemmeboende ejendomme, gælder både i kapitel 7- og kapitel 13-konkurser. Hvis du indgiver en kapitel 7-konkurs i Californien, og egenkapitalen i dit hjem eller din ejendom er lig med eller mindre end de beløb, der er anført ovenfor, vil du kunne beholde egenkapitalen i dit hjem. Hvis du imidlertid har en egenkapital i dit hjem eller din ejendom, der overstiger det ovenfor anførte beløb, kan konkursforvalteren i din sag træffe beslutning om at sælge ejendommen.
Hvis du har en stor egenkapital i dit hjem, kan du derfor overveje at ansøge om en kapitel 13-konkurs i Californien, da du måske også vil kunne beholde egenkapitalen i dit hjem ved at omstrukturere din gæld. Det er altid vigtigt at tale med en erfaren ejendomsadvokat om disse komplicerede skatte- og ejendomsspørgsmål for at sikre, at dine rettigheder og så meget af dine aktiver som muligt er beskyttet.
Typer af Homestead Exemptions
Californien har to typer af Homestead Exemptions til rådighed for boligejere.
- Declared Homestead: Denne homestead exemption gives, når en husejer eller ejendomsejer indgiver en ansøgning og papirarbejde til det korrekte amtsregisterkontor for at opnå en homestead exemption.
- Automatisk exemption: Denne homestead exemption gives, når en husejer eller ejendomsejer indgiver en ansøgning og papirarbejde til det korrekte amtsregisterkontor for at opnå en homestead exemption: Denne homestead fritagelse opstår, når husejeren eller ejendomsejeren ikke har indgivet ansøgning om en homestead fritagelse, men fritagelsen sker automatisk for at beskytte husejeren mod eventuelle usikrede kreditorers krav mod deres ejendom eller aktiver.
Forskellen mellem de to typer af homestead fritagelser vedrører salget af ejendommen. Ved en erklæret homestead exemption vil boligejerens egenkapital i ejendommen blive beskyttet, uanset om salget af boligen sker frivilligt af ejeren eller ufrivilligt af en kreditor gennem et tvangssalg. Den automatiske fritagelse beskytter kun boligejerens egenkapital i ejendommen under et ufrivilligt salg, der er tvunget på grund af en kreditors anmodning, og ikke når boligejeren beslutter sig for at foretage et frivilligt salg af sin ejendom.
Du kan vente på, at den automatiske fritagelse finder anvendelse på din situation. Men ved at indgive en erklæring om homestead exemption vil du beskytte dig, din ejendom og din egenkapital, hvis du beslutter dig for at sælge ejendommen eller flytte på et senere tidspunkt.
Sådan indgiver du en ansøgning om homestead exemption
En husejer skal indgive ansøgning om homestead exemption til det korrekte amtsregisterkontor. Et eksempel på en homestead-erklæring for Orange County kan findes her. Det er vigtigt at indgive ansøgninger og papirarbejde, og eventuelle ukorrekt indgivne dokumenter kan ikke beskytte boligejeren.
Ofte kan en boligejer benytte sig af et firma eller en erfaren ejendomsadvokat, som vil yde disse tjenester mod et gebyr.
Advarsel vedrørende Homestead Exemption
Det er vigtigt at bemærke, at hvis dit californiske hjem er under tvangsauktion, eller hvis der er tvangsauktion eller tvangsauktion, der håndteres gennem en realkreditudlåner eller bank, vil en erklæring om homestead gennem en homestead exemption ikke beskytte dine aktiver. Som tidligere nævnt vil den kun beskytte din egenkapital op til det maksimalt tilladte beløb.
Hvis du har en dom mod dig for misligholdte underholdsbidrag, ubetalt eller misligholdt børnebidrag eller mekanikerpanterettigheder, vil en ansøgning om en homestead exemption ikke beskytte din egenkapital eller dine aktiver.
Kontakt en ejendomsmægler i dag
I tider med økonomisk nød kan du finde dig selv overvældet, forvirret og ængstelig. Skatte- og ejendomslovgivningen i Californien er kompleks og vanskelig at navigere i uden hjælp. Hos The Myers Law Group, der ligger i Newport Beach, Californien, vil vores juridiske team af erfarne ejendomsadvokater bruge deres dybde af viden og færdigheder til at hjælpe dig med at opnå de bedst mulige resultater. Vores team kan hjælpe dig med at forstå dine rettigheder og hjælpe dig med at beskytte din ejendom. Kontakt os i dag på (888) 676-7211 eller online for en konsultation.