Ditt hem är ditt slott och grunden för din familj och ditt liv. Under ekonomiska svårigheter kan du stå inför beslutet att ansöka om konkurs. Det är naturligt att en av dina första farhågor är om du kan förlora ditt hem. Under vissa omständigheter kan ditt hem skyddas enligt Kaliforniens homesteadlagar. Genom att lära dig mer om dessa homesteadlagar kan du förstå dina rättigheter och skydda en av dina största tillgångar.
Översikt över Kaliforniens homesteadlagar
Kalifornien ger husägare och ägare av små fastigheter möjlighet att förklara sin egendom som sin ”homestead”. Denna deklaration fastställer att det egna kapital som du har samlat på ditt hem anses vara förbjudet för alla fordringsägare. I huvudsak skyddar denna homestead-lag husägare från att behöva sälja sitt hem om de har ekonomiska utmaningar eller ansöker om konkurs i delstaten Kalifornien.
Kalifornien tillåter inte konkursansökare att använda det federala konkursundantaget, utan kräver snarare att invånarna använder ett av de två tillgängliga delstatliga ansökningssystemen. Kaliforniens rättsliga råd ser över dessa undantagsbelopp vart tredje år. I California Code of Civil Procedure §§ 704.710, 704.720 och 704.730 beskrivs Kaliforniens system 1-undantag och i California Code of Civil Procedure § 703.140(b)(1) beskrivs Kaliforniens system 2 homestead exemption. De belopp som anges nedan är aktuella från och med den 1 april 2019.
- System 1 – Om du är en ensamstående husägare, som inte är handikappad, kan du lagligen undanta upp till 75 000 US-dollar av det egna kapitalet som har ackumulerats i ditt hem (eller annan mindre egendom) som omfattas av Kaliforniens homestead exemption. Detta belopp ökar till 100 000 dollar om du bor tillsammans med en annan familjemedlem. Du kan undantas upp till 175 000 dollar om du är 65 år eller äldre, eller om du är 55 år eller äldre, har lägre inkomster och borgenärer försöker tvinga fram försäljning av ditt hem.
- System 2 – En husägare kan undanta upp till 29 275 dollar av sitt eget kapital i hemmet.
Interaktion med Kaliforniens konkurslagstiftning
Kaliforniens konkurslagstiftning, när det gäller homestead exemption, gäller både i konkurser enligt kapitel 7 och kapitel 13. Om du ansöker om en konkurs enligt kapitel 7 i Kalifornien och det egna kapitalet i ditt hem eller din fastighet är lika stort eller mindre än de belopp som anges ovan, kommer du att kunna behålla det egna kapitalet i ditt hem. Om du däremot har ett eget kapital som överstiger det belopp som anges ovan i ditt hem eller din egendom, kan konkursförvaltaren för ditt fall fatta beslut om att sälja egendomen.
Om du har ett stort eget kapital i ditt hem kan du därför överväga att ansöka om en konkurs enligt kapitel 13 i Kalifornien, eftersom du också kan behålla det egna kapitalet i ditt hem genom att omstrukturera dina skulder. Det är alltid viktigt att tala med en erfaren fastighetsadvokat om dessa komplicerade skatte- och fastighetsfrågor, för att se till att dina rättigheter och så mycket av dina tillgångar som möjligt skyddas.
Typer av Homestead Exemptions
Kalifornien har två typer av Homestead Exemptions tillgängliga för husägare.
- Declared Homestead: Denna typ av undantag beviljas när husägaren eller fastighetsägaren lämnar in en ansökan och papper till rätt distriktskansli för att få ett undantag.
- Automatiskt undantag: Denna typ av undantag beviljas när husägaren eller fastighetsägaren lämnar in en ansökan och papper till rätt distriktskansli för att få ett undantag.
- Automatiskt undantag: Detta homestead undantag sker när husägaren eller fastighetsägaren inte har ansökt om ett homestead undantag, utan undantaget sker automatiskt för att skydda husägaren mot osäkra fordringsägares krav på deras egendom eller tillgångar.
Skillnaden mellan de två typerna av homestead undantag gäller försäljningen av egendomen. Vid ett deklarerat homestead exemption kommer husägarens eget kapital i fastigheten att skyddas oavsett om försäljningen av bostaden sker frivilligt av ägaren eller ofrivilligt av en borgenär genom en tvångsförsäljning. Det automatiska undantaget skyddar endast husägarens eget kapital i fastigheten vid en ofrivillig försäljning som tvingas fram på grund av en borgenärs begäran, och inte när husägaren bestämmer sig för att göra en frivillig försäljning av sin fastighet.
Du kan vänta på att det automatiska undantaget ska gälla för din situation. Att lämna in en deklaration om homestead exemption skyddar dock dig, din egendom och ditt eget kapital om du bestämmer dig för att sälja egendomen eller flytta vid en senare tidpunkt.
Hur man ansöker om homestead exemption
En husägare måste ansöka om homestead exemption hos rätt county recorder’s office. Ett exempel på en hemortsdeklaration för Orange County finns här. Det är viktigt att lämna in ansökningarna och pappersarbetet, och felaktigt inlämnade dokument kan misslyckas med att skydda husägaren.
Ofta kan en husägare utnyttja tjänsterna från ett företag, eller en erfaren fastighetsadvokat, som tillhandahåller dessa tjänster mot en avgift.
Varning angående Homestead Exemption
Det är viktigt att notera att om din bostad i Kalifornien är föremål för tvångsförsäljning, eller om det sker en tvångsförsäljning eller auktion som hanteras av en hypotekslånare eller bank, kommer en deklaration om hemvist genom ett homestead exemption inte att skydda dina tillgångar. Som tidigare nämnts kommer den endast att skydda ditt eget kapital upp till det högsta tillåtna beloppet.
Också om du har en domstolsdom mot dig för ett försenat underhållsbidrag, obetalt eller försenat underhållsbidrag till barn eller mekaniska panträtter kommer en ansökan om homestead exemption inte att skydda det egna kapitalet eller de tillgångar du har.
Kontakta en fastighetsadvokat idag
Under tider av ekonomisk nöd kan du finna dig själv överväldigad, förvirrad och orolig. Kaliforniens skatte- och fastighetslagar är komplexa och svåra att navigera i utan hjälp. På The Myers Law Group, som ligger i Newport Beach, Kalifornien, kommer vårt juridiska team av erfarna fastighetsadvokater att ägna sina djupa kunskaper och färdigheter åt att hjälpa dig att uppnå bästa möjliga resultat. Vårt team kan hjälpa dig att förstå dina rättigheter och hjälpa dig att skydda din egendom. Kontakta oss idag på (888) 676-7211 eller online för en konsultation.