Váš domov je váš hrad a základ vaší rodiny a vašeho života. Během ekonomických potíží můžete stát před rozhodnutím vyhlásit bankrot. Je přirozené, že jednou z vašich prvních obav je, zda nepřijdete o svůj domov. Za určitých okolností může být váš domov chráněn podle kalifornských zákonů o usedlostech. Seznámení s těmito zákony o usedlostech vám může pomoci pochopit vaše práva a ochránit jeden z vašich největších majetků.
Přehled kalifornských zákonů o usedlostech
Kalifornie umožňuje majitelům domů a majitelům malých nemovitostí prohlásit svůj majetek za „usedlost“. Toto prohlášení stanoví, že vlastní kapitál, který jste nashromáždili ve svém domě, je považován za nepřístupný všem věřitelům. Tento zákon o usedlosti v podstatě chrání majitele domů před tím, aby museli svůj dům prodat, pokud mají ekonomické problémy nebo pokud podají žádost o bankrot ve státě Kalifornie.
Kalifornie neumožňuje žadatelům o bankrot využít federální výjimku pro bankrot, ale vyžaduje, aby obyvatelé použili jeden ze dvou dostupných státních systémů pro podání žádosti. Kalifornská soudní rada přezkoumává tyto částky osvobození každé tři roky. Kalifornský občanský soudní řád v § 704.710, 704.720 a 704.730 popisuje kalifornský systém 1 osvobození a kalifornský občanský soudní řád v § 703.140(b)(1) popisuje kalifornský systém 2 osvobození od daně z nemovitosti. Níže uvedené částky jsou aktuální k 1. dubnu 2019.
- Systém 1 – Pokud jste osamělý vlastník domu, který není zdravotně postižený, můžete ze zákona osvobodit až 75 000 USD z vlastního kapitálu narostlého ve vašem domě (nebo jiném drobném majetku), na který se vztahuje kalifornské osvobození od daně z usedlosti. Tato částka se zvyšuje na 100 000 USD, pokud žijete s dalším členem rodiny. Můžete být osvobozeni až do výše 175 000 USD, pokud je vám 65 let nebo více, nebo pokud je vám 55 let nebo více, máte nižší příjem a věřitelé se pokoušejí vynutit prodej vašeho domu.
- Systém 2 – Majitel domu může osvobodit až 29 275 USD svého vlastního kapitálu.
Souvislost s kalifornským zákonem o úpadku
Kalifornský zákon o úpadku, pokud jde o osvobození od daně z nemovitosti, se uplatňuje jak v případě úpadku podle kapitoly 7, tak i podle kapitoly 13. V případě úpadku podle kapitoly 13 se osvobození od daně z nemovitosti vztahuje na nemovitost, která je předmětem úpadku. Pokud podáte žádost o bankrot podle kapitoly 7 v Kalifornii a vlastní kapitál ve vašem domě nebo nemovitosti je stejný nebo nižší než výše uvedené částky, budete si moci ponechat vlastní kapitál ve vašem domě. Pokud však máte ve svém domě nebo nemovitosti vlastní kapitál, který převyšuje výše uvedené částky, může správce konkurzní podstaty ve vašem případě rozhodnout o prodeji nemovitosti.
Pokud tedy máte ve svém domě velký vlastní kapitál, můžete zvážit podání žádosti o konkurz podle kapitoly 13 v Kalifornii, protože si také můžete ponechat vlastní kapitál ve svém domě díky restrukturalizaci svých dluhů. Vždy je důležité poradit se o těchto složitých daňových a realitních záležitostech se zkušeným advokátem, aby byla zajištěna ochrana vašich práv a co největší části vašeho majetku.
Typy osvobození od daně z usedlosti
Kalifornie má k dispozici dva typy osvobození od daně z usedlosti.
- Vyhlášená usedlost:
- Automatické osvobození: Toto osvobození od daně z usedlosti je uděleno, když majitel domu nebo nemovitosti podá žádost a dokumenty na příslušném okresním úřadě, aby získal osvobození od daně z usedlosti.
- Automatické osvobození:
Rozdíl mezi těmito dvěma typy osvobození od daně z nemovitosti se týká prodeje nemovitosti. Při deklarovaném osvobození od daně z nemovitosti bude vlastní kapitál majitele domu chráněn bez ohledu na to, zda k prodeji domu dojde dobrovolně ze strany majitele, nebo nedobrovolně ze strany věřitele prostřednictvím nuceného prodeje. Automatické osvobození chrání pouze vlastní kapitál majitele domu v rámci nedobrovolného prodeje, který je vynucen na základě žádosti věřitele, a nikoli v případě, kdy se majitel domu rozhodne provést dobrovolný prodej své nemovitosti.
Můžete počkat, až se na vaši situaci uplatní automatické osvobození. Podání prohlášení o osvobození od daně z nemovitosti však ochrání vás, vaši nemovitost a váš kapitál, pokud se později rozhodnete nemovitost prodat nebo se přestěhovat.
Jak podat žádost o osvobození od daně z nemovitosti
Vlastník domu musí podat žádost o osvobození od daně z nemovitosti u správného okresního úřadu. Příklad prohlášení o usedlosti pro okres Orange naleznete zde. Vyplnění žádostí a dokumentů je důležité a jakékoli nesprávně vyplněné dokumenty mohou majitele domu neochránit.
Často může majitel domu využít služeb společnosti nebo zkušeného realitního advokáta, který tyto služby poskytne za poplatek.
Upozornění týkající se osvobození od usedlosti
Je důležité si uvědomit, že pokud je váš kalifornský dům zabaven nebo pokud dochází k nucenému prodeji či dražbě, která je vedena prostřednictvím hypotečního věřitele nebo banky, prohlášení o usedlosti prostřednictvím osvobození od usedlosti váš majetek neochrání. Jak již bylo uvedeno, bude chránit pouze váš vlastní kapitál do maximální přípustné výše.
Pokud je navíc proti vám vydáno soudní rozhodnutí z důvodu neplacení výživného, neplacení nebo prodlení s placením výživného na děti nebo jakýchkoli mechanických zástavních práv, podání žádosti o osvobození od usedlosti nebude chránit váš vlastní kapitál nebo majetek.
Obraťte se na advokáta zabývajícího se nemovitostmi ještě dnes
V době ekonomické tísně se můžete cítit zdrceni, zmateni a znepokojeni. Daňové a realitní zákony v Kalifornii jsou složité a je obtížné se v nich bez pomoci orientovat. V advokátní kanceláři The Myers Law Group se sídlem v Newport Beach v Kalifornii vám náš tým zkušených právníků v oblasti nemovitostí věnuje své hluboké znalosti a dovednosti, aby vám pomohl dosáhnout co nejlepších výsledků. Náš tým vám pomůže pochopit vaše práva a pomůže vám ochránit váš majetek. Kontaktujte nás ještě dnes na telefonním čísle (888) 676-7211 nebo online pro konzultaci.