V předchozích blozích jsme se zabývali rozdílem mezi soukromou silnicí a věcným břemenem, novým zákonem státu New Hampshire, který v určitých situacích nařizuje údržbu soukromých silnic v obytných domech, a tím, co by měly obsahovat smlouvy o údržbě soukromých silnic. I když je uzavření smlouvy důležitým krokem, vytvoření sdružení může značně zjednodušit správu a vymáhání smluv o údržbě soukromých silnic.
Přemýšlejte o kondominiích. Kondominia mají obvykle samostatný subjekt, který se stará o věci, jako jsou 1) peníze, 2) žaloby na vymáhání (pokud je to nutné) a 3) nákup pojištění (pokud je to žádoucí). Subjekt také poskytuje vrstvu ochrany pro lidi, kteří se aktivně podílejí, a to jak samotnou existencí subjektu, tak ustanovením o náhradě škody v zakládacím dokumentu.
Podmínka, že se skupina lidí dohodne na údržbě, může fungovat dobře při omezeném počtu účastníků, ale čím je skupina větší, tím je proces obtížnější.
Také každá organizace potřebuje vedení. Někdo musí svolávat schůzky, posílat zápisy a podepisovat smlouvy. Sdružení vytvořené na základě stanov přijatých za tímto účelem má standardní ustanovení řešící vedení.
Bez sdružení musí peníze chodit na něčí běžný účet, zatímco sdružení může mít finanční prostředky na samostatném účtu pod jménem sdružení. Když se vedení ujmou různí lidé, účet ani peníze se nepřesouvají; nová jména se pouze přidají jako oprávnění signatáři.
Největším problémem při údržbě soukromých silnic mohou být nesvéprávní vlastníci. Někdo může nesouhlasit s prováděnou prací nebo s její kvalitou a vyjádřit svůj nesouhlas tím, že odmítne přispívat na náklady. Bez existence subjektu (sdružení) musí jeden nebo více jednotlivých vlastníků nemovitostí podat žalobu vlastním jménem a poté jednat o nákladech s ostatními vlastníky. Navíc žaloby vybízejí k podání protinávrhů. Protinávrh je ve skutečnosti nová a samostatná žaloba podaná proti osobě, která podává žalobu na vymáhání jménem ostatních vlastníků. Protižalobě je třeba se bránit a její pouhá existence se může objevit v něčí úvěrové zprávě.
U sdružení podává sdružení žalobu jménem sdružení, nikoli jménem fyzické osoby. Sdružení vybere případný rozsudek, vloží peníze na bankovní účet sdružení a rozdělí je podle postupů přijatých vlastníky pozemků.
Pojišťovny jsou zvyklé vydávat sdružením pojistky na ochranu majetku sdružení před škodami a jeho funkcionářů před odpovědností. Jednotliví vlastníci nemovitostí se jinak mohou muset spoléhat na pojistky majitelů domů, které mohou mít omezené krytí nad rámec samotného domu.
Nejběžnějším typem sdružení používaným v New Hampshire v situacích údržby soukromých silnic je nezisková společnost založená podle RSA 292. V případě, že se jedná o sdružení, které je založeno podle RSA 292, může se jednat o neziskovou společnost. I když jsou tyto subjekty korporacemi, v názvu se často používá slovo „sdružení“. Korporace (sdružení) může být založena tak, že každý vlastník pozemku se automaticky stává členem korporace. (RSA 292 používá termín „člen“ spíše než „akcionář“.) Byl by přijat jednoduchý soubor stanov, které by řešily věci jako hlasování, schůze a vymáhání pohledávek.
Postavení subjektu mezi neplatící vlastníky nebo poškozené a skutečné vlastníky pozemků poskytuje vrstvu ochrany pro členy/vlastníky pozemků. Pojištění je však stále rozumné.
Pokud nedojde ke změně, je založení subjektu i přijetí stanov jednorázovou událostí, která vyžaduje podpis všech vlastníků nemovitostí, kteří se chtějí stát členy sdružení. Jinak řečeno, pouze ti, kteří souhlasí se vstupem do sdružení, jsou vázáni jeho pravidly a předpisy. Přesto, i když se všichni vlastníci nepřipojí, může být sdružení stále užitečné k vymáhání stávajících smluv vůči lidem, kteří se nepřipojí. Sdružení může být také užitečné k vymáhání zákonné povinnosti vlastníků přispívat na údržbu soukromých komunikací.
Paul J. Alfano
Paula Alfana můžete kontaktovat na adrese [email protected] nebo na čísle (603) 226-1188.
.