Ett 1031-utbyte används för att köpa och sälja inkomstbringande fastigheter och skjuta upp skatten. Men vad händer om du vill göra ett 1031-utbyte på din primära bostad?
Men även om många investerare tror att de inte kan använda sitt eget hem i ett 1031-utbyte kan du faktiskt göra det om du använder tillräckligt med planering och strukturerar transaktionen på rätt sätt.
Här får du veta hur du utför ett avsnitt 1031-skatteuppskjutet utbyte med hjälp av din primära bostad.
Hur ett 1031-utbyte fungerar
IRC Section 1031 gör det möjligt för fastighetsinvesterare att avstå från eller sälja en fastighet och ersätta den med en annan likadan fastighet och skjuta upp betalningen av eventuell kapitalvinstskatt som normalt skulle ha betalats.
De grundläggande reglerna för ett traditionellt skatteuppskjutet utbyte är följande:
- Den överlåtna egendomen och ersättningsegendomen måste vara likadana
- Fastigheten måste användas för affärs- eller investeringsändamål
- Ersättningsegendomen måste ha samma eller högre värde än den överlåtna egendomen
- Boot – antingen i kontanter eller en kontant-liknande förmån – får inte tas emot av investeraren
- Namnet på titeln på ersättningsfastigheten måste vara detsamma som på den överlåtna fastigheten
- Ersättningsfastigheten måste identifieras inom 45 dagar efter det att försäljningen av den överlåtna fastigheten
- Ersättningsfastigheten måste köpas inom 180 dagar efter det att försäljningen av den överlåtna fastigheten avslutats
Normalt sett tillåter IRS inte att du genomför ett 1031-utbyte med din primära bostad. Det beror på att bostaden som du bor i inte används som en investeringsfastighet eller innehas i affärssyfte. I stället används din primära bostad för att ge skydd åt din familj.
Det finns dock vissa undantag från denna regel. IRC Section 121 i Internal Revenue Code ger några situationer där du kan genomföra ett 1031-utbyte med hjälp av din primära bostad.
Section 121 vs. Section 1031
Innan vi diskuterar i detalj hur du kan göra ett 1031-utbyte på din primära bostad, ska vi tala om två saker som du inte kan göra:
- För det första kan du inte helt enkelt bestämma dig för att din primära bostad är en hyresfastighet och omedelbart vända dig om och använda den som en del av ett 1031-utbyte
- För det andra kan du inte bo i ditt hus och också hävda att det är en hyresfastighet (om du inte har en flerfamiljsfastighet, vilket vi kommer att diskutera i detalj senare i artikeln)
Nu ska vi gå igenom vad du kan göra för att använda din primära bostad i ett 1031-utbyte, och lika viktigt är hur du ska gå tillväga för att göra det.
Hur du använder avsnitt 121
Avsnitt 1031 ger dig uppskov med betalningen av kapitalvinstskatt, avsnitt 121 ger dig ett skatteundantag vid försäljning av din primära bostad.
För att uppfylla kraven för en Section 121 måste du bo i den primära bostaden under minst två av de senaste fem åren.
Vad en Section 121 gör
- Exkluderar skatt
- Fastighet som använts som primärbostad under minst två av de senaste fem åren
- Tiden som använts som primärbostad behöver inte vara samtidig
- Exkludering av 250 000 dollar av vinsten för singelfilers och 500 dollar,000 i vinst för gifta skattebetalare som deklarerar tillsammans
- Sektion 121 kan endast användas en gång vartannat år
Vad en sektion 1031 gör
- Debiterar skatt
- Förvärvad egendom och ersättningsegendom måste vara likadana-kind and held for business or investment purposes
- Alla försäljningsintäkter måste återinvesteras för att skatten på kapitalvinst ska skjutas upp
- Boot (kontanter eller en kontantliknande förmån) som erhålls från transaktionen är beskattningsbar som en kapitalvinst
- Alla regler för det skatteuppskjutna utbytet enligt 1031 måste följas, inklusive 45-dagars identifieringsperiod och 180-dagars utbytesperiod samt användning av en QI (qualified intermediary)
- Ingen begränsning för hur många gånger ett avsnitt 1031-utbyte kan användas
Användning av avsnitt 121 och avsnitt 1031 tillsammans
- Avsnitt 1031: Skatteuppskjutet utbyte används för likadan fastighet som innehas för affärs- eller investeringsändamål
- Sektion 121: Skatteundantag gäller för en huvudbostad där fastigheten har använts som huvudbostad under minst två av de senaste fem åren
- Splitbehandling: Använd en del av fastigheten som huvudbostad och en del av fastigheten som investering, t.ex. en flerfamiljsfastighet där en enhet är ägarbostad och de andra enheterna hyrs ut
- Sektion 1031 först: Förvärva hyresinvesteringen som en ersättningsfastighet i ett tidigare utbyte och använd sedan en Section 121 för att omvandla den till din primära bostad
- Section 121 first: Förvärv av hyresinvesteringen som en ersättningsfastighet i ett tidigare utbyte: Konvertera din primära bostad till en hyresinvesteringsfastighet enligt avsnitt 1031
Konvertera en primär bostad till en hyresfastighet
Låt oss titta på hur du kan omvandla din primära bostad till en hyresfastighet, genom att använda en liten flerfamiljshusfastighet med tre enheter och ett enfamiljshus som exempel.
Flerfamiljsfastighet
Sälj en triplex (fastighet med tre enheter) där du bor i en enhet och hyr ut de andra två enheterna:
- En primär bostadsenhet – använd en Section 121 för att konvertera till en 1031 hyresenhet
- Två hyresenheter – använd en Section 1031
Ensamboende.family property
- Use Section 121 to convert primary residence to a Section 1031
- Utför ett skatteuppskjutet utbyte enligt Section 1031 för att avstå från enfamiljshuset och ersätta det med en annan likadan fastighet som används för investeringsändamål.
Håll dig till reglerna
- Måste bo i den primära bostaden under minst två av de senaste fem åren före omvandlingen
- Kan undanta upp till 250 000 dollar i kapitalvinster om du är ensamstående och upp till 500 dollar,000 i kapitalvinster om man deklarerar gemensamt
- Section 121 får endast genomföras en gång vartannat år
.jpg?width=2121&name=iStock-1076671622%20(2).jpg)
Konvertering av en hyresfastighet till primärbostad
Du kan också göra den motsatta transaktionen och förvandla en hyresfastighet som du för närvarande äger till din primära bostad. Du kanske till exempel vill minska din storlek och flytta in i en mindre bostad eller flytta till en sekundär marknad där levnadskostnaden är lägre och livskvaliteten bättre.
Om du redan har en hyresfastighet som var ersättningsfastighet för ett 1031-utbyte som du tidigare genomfört och som du nu vill förvandla till din personliga bostad. Tro det eller ej, men skatteverket tillåter dig att göra det också.
Men först måste du bevisa för skattemyndigheten att du inte försöker göra ett snabbt byte. Med andra ord måste du bevisa att din ”avsikt” när du förvärvade ersättningsfastigheten (den fastighet som för närvarande är en hyresfastighet) var att behandla den som en investeringsfastighet.
IRS Safe Harbor Test
Institutionen har utvecklat ett safe harbor-test för att avgöra hur länge den hyresfastighet som du förvärvade som ersättningsfastighet med ett tidigare 1031 skatteuppskjutet byte måste innehas innan du kan omvandla den till din primära bostad. Om du inte klarar safe harbor-testet riskerar du att det tidigare 1031-utbytet som du använde för att förvärva hyreshuset blir ogiltigt:
- Qualifying Period: Ersättningsfastigheten måste innehas i minst 24 månader efter utbytet
- Under var och en av de två 12-månadersperioderna i den kvalificerande perioden:
- Fastigheten måste hyras ut till en annan person i minst 14 dagar till en marknadsmässig hyra
- Personlig användning av fastigheten får inte överstiga 14 dagar eller 10 % av antalet dagar som fastigheten hyrdes ut till ett marknadsmässigt värde under 12-månadersperioden, beroende på vilket som är störst
- Familj eller släkting kan vara hyresgäst under förutsättning att de betalar en skälig marknadshyra
Andra sätt att bevisa att du hade rätt avsikt
Det finns flera sätt att bevisa att du hade rätt ”avsikt” när du köpte den hyresfastighet som du nu vill omvandla till din nya bostad:
- Använd fastigheten som en hyresfastighet med hyran till marknadsmässigt värde i minst 12 månader eller mer
- Bebo inte hyresfastigheten efter att du har förvärvat den, särskilt inte direkt efter utbytet
- Köpekontraktet som används för att förvärva hyresfastigheten som ersättningsobjekt i ditt 1031-utbyte bör inte vara avhängigt av försäljningen av din primära bostad
- Renovera inte hyresfastigheten som om du ska flytta in direkt, även om det är acceptabelt att göra normala renoveringar för att använda som hyresfastighet
Sluttliga tankar
Enfamiljshus, flerfamiljshus där du bor i en enhet och hyr ut de andra enheterna, och fastighet som du äger och använder som korttidsuthyrning, t.ex. en Airbnb eller HomeAway, kan alla användas i en sektion 1031 eller sektion 121.
Du kan använda dessa två avsnitt i Internal Revenue Code för att göra ett 1031-utbyte på din primära bostad, eller för att omvandla en av dina nuvarande hyresfastigheter till din primära bostad.
Nyckelfaktorn att tänka på är att du måste omvandla din primära bostad till din tidigare bostad, och sedan gå vidare med ditt 1031-skatteuppskjutna utbyte för att avstå från en fastighet och ersätta den med en annan investeringsfastighet.