Comment faire un échange 1031 sur votre résidence principale

Un échange 1031 est utilisé pour acheter et vendre des biens immobiliers productifs de revenus et reporter les impôts. Mais que se passe-t-il si vous voulez faire un échange 1031 sur votre résidence principale ?

Alors que de nombreux investisseurs pensent qu’ils ne peuvent pas utiliser leur propre maison dans un 1031, vous le pouvez en fait lorsque vous utilisez suffisamment de planification et que vous structurez la transaction correctement.

Voici comment effectuer un échange à imposition différée de la section 1031 en utilisant votre résidence principale.

Comment fonctionne un échange 1031

La section 1031 du CIRC permet aux investisseurs immobiliers de renoncer ou de vendre une propriété et de la remplacer par une autre propriété de même nature et de différer le paiement de tout impôt sur les gains en capital qui serait normalement dû.

Les règles de base d’un échange traditionnel à imposition différée sont :

1. Les biens abandonnés et les biens de remplacement doivent être de même nature
2. Les biens immobiliers doivent être utilisés à des fins commerciales ou d’investissement
3. Les biens de remplacement doivent avoir une valeur égale ou supérieure à celle des biens abandonnés
4. La botte – soit en espèces ou un avantage similaire à des espèces.l’investisseur
5. Le nom figurant sur le titre de propriété du bien de remplacement doit être le même que celui figurant sur le bien abandonné
6. Le bien de remplacement doit être identifié dans les 45 jours suivant la clôture de la vente du bien abandonné
7. . la propriété abandonnée
8. La propriété de remplacement doit être achetée dans les 180 jours de la clôture de la vente de la propriété abandonnée

Normalement, l’IRS ne vous permet pas de procéder à un échange 1031 avec votre résidence principale. C’est parce que la maison que vous habitez n’est pas utilisée comme un bien d’investissement ou détenue à des fins commerciales. Au lieu de cela, votre résidence principale est utilisée pour fournir un abri à votre famille.

Cependant, il existe quelques exceptions à cette règle. La section 121 de l’IRC (Internal Revenue Code) donne quelques situations où vous pouvez effectuer un échange 1031 en utilisant votre résidence principale.

Section 121 vs. Section 1031

Avant de discuter en détail de la façon d’effectuer un échange 1031 sur votre résidence principale, parlons de deux choses que vous ne pouvez pas faire :

• Premièrement, vous ne pouvez pas simplement décider que votre résidence principale est un bien locatif et faire immédiatement volte-face et l’utiliser dans le cadre d’un échange 1031
• Deuxièmement, vous ne pouvez pas vivre dans votre maison et prétendre également qu’il s’agit d’un bien locatif (sauf si vous avez une propriété multifamiliale, dont nous parlerons en détail plus tard dans cet article)

Maintenant, passons en revue ce que vous pouvez faire pour utiliser votre résidence principale dans un 1031, et tout aussi important, comment s’y prendre.

Comment utiliser la section 121

La section 1031 vous donne un report d’impôt sur le paiement de l’impôt sur les plus-values, la section 121 vous donne une exclusion fiscale sur la vente de votre résidence principale.

Pour satisfaire aux exigences de l’article 121, vous devez vivre dans la résidence principale pendant au moins deux des cinq dernières années.

Ce que fait une section 121

• Exclut l’impôt
• Propriété utilisée comme résidence principale pendant au moins deux des cinq dernières années
• Le temps utilisé comme résidence principale ne doit pas être simultané
• Exclusion de 250 000 $ de gain pour les déclarants célibataires et de 500,000 $ de gain pour les contribuables mariés déclarant conjointement
• L’article 121 ne peut être utilisé qu’une fois tous les deux ans

Ce que fait un article 1031

• Défaut d’impôt
• Les biens abandonnés et les biens de remplacement doivent être de même nature et détenus à des fins d’affaires ou d’investissement.kind et détenus à des fins commerciales ou d’investissement
• Tout le produit de la vente doit être réinvesti pour que l’impôt sur le gain en capital soit reporté
• Le butin (espèces ou avantage assimilable à des espèces) reçu de la transaction est imposable comme un gain en capital
• Toutes les règles de l’échange à imposition différée 1031 doivent être respectées, notamment la période d’identification de 45 jours et la période de remplacement de 180 jours et l’utilisation d’un QI (intermédiaire qualifié)
• Aucune limite au nombre de fois qu’un échange de la section 1031 peut être utilisé

Utilisation conjointe de la section 121 et de la section 1031

• Section 1031 : Échange à imposition différée utilisé pour des biens immobiliers de même nature détenus à des fins commerciales ou d’investissement
• Section 121 : L’exclusion fiscale s’applique à une résidence principale lorsque la propriété a été utilisée comme résidence principale pendant au moins deux des cinq dernières années
• Traitement fractionné : Utiliser une partie de la propriété comme résidence principale et une partie de la propriété comme investissement, comme une propriété multifamiliale où une unité est occupée par le propriétaire et les autres unités sont louées
• Section 1031 first : Acquérir l’investissement locatif en tant que propriété de remplacement dans un échange précédent, puis utiliser par la suite une section 121 pour convertir en votre résidence principale
• Section 121 first : Convertir votre résidence principale en bien d’investissement locatif en vertu de la section 1031

Conversion d’une résidence principale en bien d’investissement locatif

Voyons comment convertir votre résidence principale en bien d’investissement locatif, en prenant pour exemple une petite propriété multifamiliale à 3 logements et une maison individuelle.

Propriété multifamiliale

Vente d’un triplex (propriété à 3 logements) où vous habitez dans un logement et louez les deux autres logements :

• Une unité de résidence principale – utilisez une section 121 pour la convertir en une unité de location 1031
• Deux unités de location – utilisez une section 1031

Propriété unifamiliale.family property

1. Utiliser l’article 121 pour convertir la résidence principale en une section 1031
2. Conduire un échange à imposition différée en vertu de l’article 1031 pour renoncer à la maison unifamiliale et la remplacer par un autre bien de même nature utilisé à des fins d’investissement.

Rappeler les règles

• Doit vivre dans la résidence principale pendant au moins deux des cinq dernières années avant la conversion
• Peut exclure jusqu’à 250 000 $ de gains en capital si la déclaration est simple et jusqu’à 500,000 $ en gains en capital si on fait une déclaration conjointe
• L’article 121 ne peut être effectué qu’une fois tous les deux ans

Conversion d’un bien locatif en résidence principale

Vous pouvez aussi faire la transaction inverse et transformer un bien locatif que vous possédez actuellement en résidence principale. Par exemple, peut-être aimeriez-vous réduire votre taille et emménager dans une maison plus petite, ou déménager dans un marché secondaire où le coût de la vie est moins élevé et la qualité de vie meilleure.

Si vous avez déjà un bien locatif qui était le bien de remplacement pour un échange 1031 que vous avez effectué précédemment et que vous aimeriez maintenant transformer en votre résidence personnelle. Croyez-le ou non, l’IRS vous permet de le faire aussi.

Mais d’abord, vous devez prouver à l’IRS que vous n’essayez pas de tirer un coup rapide. En d’autres termes, vous devez prouver que votre « intention », lorsque vous avez acquis le bien de remplacement (le bien qui est actuellement une location), était de le traiter comme un bien d’investissement.

Le test de la sphère de sécurité de l’IRS

L’IRS a mis au point un test de la sphère de sécurité pour déterminer la durée pendant laquelle le bien locatif que vous avez acquis comme bien de remplacement lors d’un précédent échange à imposition différée 1031 doit être détenu avant que vous puissiez en faire votre résidence principale. Si vous ne passez pas le test de la sphère de sécurité, vous courez le risque que l’échange 1031 antérieur que vous avez utilisé pour acquérir la maison de location soit invalidé :

• Période de qualification : Le bien de remplacement doit être détenu pendant au moins 24 mois après l’échange
• Pendant chacune des deux périodes de 12 mois de la période de qualification :

• La propriété doit être louée à une autre personne pendant au moins 14 jours à un loyer conforme au marché
• L’utilisation personnelle de la propriété ne peut pas dépasser 14 jours ou 10 % du nombre de jours où la propriété a été louée à la juste valeur marchande pendant la période de 12 mois, le plus élevé des deux
• La famille ou un parent peut être le locataire à condition qu’il paie un loyer conforme au marché

Autres moyens de prouver que vous aviez la bonne intention

Il existe plusieurs moyens de démontrer que vous aviez la bonne « intention » lorsque vous avez acheté la propriété locative que vous voulez maintenant transformer en votre nouvelle résidence :

• Utiliser la propriété comme une propriété locative avec le loyer à la juste valeur marchande pendant au moins 12 mois ou plus
• Ne pas occuper la propriété locative après l’avoir acquise, surtout juste après l’échange
• Le contrat d’achat utilisé pour acquérir la propriété locative comme remplacement dans votre échange 1031 ne devrait pas être conditionnel à la vente de votre résidence principale
• Ne pas rénover la propriété locative comme si vous alliez y emménager immédiatement, bien que faire des rénovations normales pour l’utiliser comme bien locatif soit acceptable

Pensées finales

Les maisons unifamiliales, les biens multifamiliaux où vous vivez dans une unité et louez les autres unités, et les biens que vous possédez et que vous utilisez comme location à court terme comme un Airbnb ou HomeAway peuvent tous être utilisés dans une section 1031 ou une section 121.

Vous pouvez utiliser ces deux sections de l’Internal Revenue Code pour effectuer un échange 1031 sur votre résidence principale, ou pour transformer l’un de vos biens locatifs actuels en votre résidence principale.

Le facteur clé à garder à l’esprit est que vous devez transformer votre résidence principale en votre ancienne résidence, puis procéder à votre échange 1031 à imposition différée pour renoncer à un bien et le remplacer par un autre bien d’investissement.