Como fazer uma troca 1031 na sua residência principal

Uma troca 1031 é usada para comprar e vender bens imóveis produtivos e adiar impostos. Mas o que acontece se você quiser fazer uma troca 1031 na sua residência principal?

Embora muitos investidores pensem que não podem usar a sua própria casa em uma 1031, você pode, na verdade, quando você usa o planejamento e estrutura a transação corretamente.

Aí está como fazer uma troca 1031 com impostos diferenciados usando a sua residência principal.

Como funciona uma troca 1031

IRC Seção 1031 permite que os investidores imobiliários renunciem ou vendam um imóvel e o substituam por outro imóvel de tipo similar e adiem o pagamento de qualquer imposto sobre ganhos de capital que normalmente seria devido.

Basic rules of a tradicional tax-deferred exchange are:

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1. As propriedades abandonadas e de substituição devem ser semelhantes
2. As propriedades devem ser usadas para fins comerciais ou de investimento
3. As propriedades de substituição devem ter o mesmo ou maior valor que as propriedades abandonadas
4. Boot – seja em dinheiro ou em dinheiro…benefício semelhante – não pode ser recebido pelo investidor
5. Nome no título do imóvel de substituição deve ser o mesmo que no imóvel cedido
6. A propriedade de substituição deve ser identificada no prazo de 45 dias após o fechamento da venda de o imóvel cedido
7. O imóvel cedido deve ser comprado dentro de 180 dias após o fechamento da venda do imóvel cedido

Normalmente o IRS não permite que você realize uma troca 1031 com a sua residência principal. Isso porque a casa onde você mora não está sendo usada como uma propriedade de investimento ou sendo mantida para fins comerciais. Em vez disso, a sua residência principal é usada para fornecer abrigo à sua família.

No entanto, existem algumas excepções a esta regra. A Seção 121 do IRC do Código da Receita Federal dá algumas situações onde você pode realizar uma troca 1031 usando sua residência principal.

Secção 121 vs. Seção 1031

Antes de discutirmos em detalhe como fazer um intercâmbio 1031 na sua residência principal, vamos falar sobre duas coisas que você não pode fazer:

• Primeiro, não pode simplesmente decidir que a sua residência principal é uma propriedade alugada e imediatamente virar-se e usá-la como parte de uma troca 1031
• Segundo, não pode viver na sua casa e também afirmar que é uma propriedade alugada (a menos que tenha uma propriedade multi-familiar, que discutiremos em detalhe mais adiante neste artigo)

Agora, vamos rever o que você pode fazer para usar sua residência principal em um 1031, e igualmente importante como fazer isso.

Como usar a Secção 121

Secção 1031 dá-lhe um adiamento de impostos sobre o pagamento do imposto sobre ganhos de capital, a Secção 121 dá-lhe uma exclusão de impostos sobre a venda da sua residência principal.

Para cumprir os requisitos de uma Secção 121 você deve viver na residência principal durante pelo menos dois dos últimos cinco anos.

O que uma Seção 121 faz

• Exclui impostos
• Propriedade usada como residência principal por pelo menos dois dos últimos cinco anos
• Tempo usado como residência principal não precisa ser concorrente
• Exclusão de $250.000 de ganho para arquivistas individuais e $500,000 de ganhos para os contribuintes casados que se apresentem conjuntamente
• Secção 121 só pode ser usada uma vez a cada dois anos

O que faz uma Secção 1031

• Impostos deferentes
• Património abandonado e bens de substituição devem ser como…tipo e detidos para fins comerciais ou de investimento
• Todos os rendimentos de vendas devem ser reinvestidos para que o imposto sobre ganhos de capital seja diferido
• Boot (dinheiro ou um benefício semelhante a dinheiro) recebido da transação é tributável como ganho de capital
• Todas as regras da 1031 troca tributável devem ser seguidas, incluindo o período de identificação de 45 dias e período de substituição de 180 dias e utilização de um QI (intermediário qualificado)
• Não há limite para o número de vezes que uma troca da Secção 1031 pode ser utilizada

Usando a Secção 121 e a Secção 1031 juntas

• Secção 1031: Troca de impostos utilizada para bens imóveis semelhantes detidos para uso comercial ou investimento
• Secção 121: A exclusão de impostos aplica-se a uma residência principal onde o imóvel tenha sido utilizado como residência principal durante pelo menos dois dos últimos cinco anos
• Tratamento dividido: Usar parte do imóvel como residência principal e parte do imóvel como investimento, tal como um imóvel multifamiliar onde uma unidade está ocupada pelo proprietário e as outras unidades são alugadas
• Secção 1031 primeiro: Adquirir o investimento locativo como uma propriedade de substituição numa permuta anterior, depois utilizar a Secção 121 para converter para a sua residência principal
• Secção 121 primeiro: Converter a sua residência principal numa propriedade de investimento para arrendamento

Converter uma residência principal numa propriedade para arrendamento

Vejamos como converter a sua residência principal numa propriedade para arrendamento, usando como exemplos uma pequena propriedade multi-familiar de 3 unidades e uma casa unifamiliar.

Propriedade multi-familiar

Venda de um triplex (propriedade de 3 unidades) onde você está morando em uma unidade e alugando as outras duas unidades fora:

• Uma unidade residencial primária – use uma Secção 121 para converter para uma unidade de aluguer 1031
• Duas unidades de aluguer – use uma Secção 1031

Unidade-única…propriedade familiar

1. Utilizar a Secção 121 para converter residência primária para uma Secção 1031
2. Conduzir uma Secção 1031 de troca de impostos para renunciar à casa unifamiliar e substituí-la por outra propriedade semelhante utilizada para fins de investimento.

Relembrar as regras

• Tem de viver na residência primária durante pelo menos dois dos últimos cinco anos antes de converter
• Pode excluir até $250.000 em ganhos de capital se apresentar uma única residência e até $500,000 em ganhos de capital se o preenchimento conjunto
• Secção 121 só pode ser realizado uma vez a cada dois anos

Convertendo um Imóvel de Aluguer numa Residência Primária

Pode também fazer a transacção oposta e transformar um imóvel de aluguer que possui actualmente na sua residência primária. Por exemplo, talvez você gostaria de reduzir o tamanho e mudar para uma casa menor, ou mudar para um mercado secundário onde o custo de vida é menor e a qualidade de vida é melhor.

Se você já tem um imóvel alugado que foi o substituto para uma 1031 troca que você já realizou anteriormente e que agora você gostaria de transformar em sua residência pessoal. Acredite ou não, o IRS permite que você faça isso também.

Mas primeiro, você tem que provar ao IRS que você não está tentando fazer uma troca rápida. Em outras palavras, você precisa provar que sua ‘intenção’ quando você adquiriu o imóvel de substituição (o imóvel que é atualmente um aluguel) era tratá-lo como uma propriedade de investimento.

Teste de Safe Harbor do IRS

O IRS desenvolveu um teste de Safe Harbor para determinar por quanto tempo o imóvel alugado que você adquiriu como o imóvel de substituição com uma troca anterior de 1031 impostos deve ser realizada antes que você possa transformá-lo em sua residência principal. Se não passar no teste de “safe harbor”, corre o risco de a troca anterior 1031 que utilizou para adquirir a casa alugada ser invalidada:

• Período de qualificação: A propriedade de substituição deve ser mantida durante pelo menos 24 meses após a troca
• Durante cada um dos dois períodos de 12 meses do período de qualificação:

• O imóvel deve ser alugado a outra pessoa por pelo menos 14 dias a um valor de mercado justo
• O uso pessoal do imóvel não pode exceder 14 dias ou 10% do número de dias em que o imóvel foi alugado ao valor de mercado justo durante o período de 12 meses, o que for maior
• Família ou parente pode ser o inquilino desde que este esteja a pagar uma renda de mercado justo

Outras formas de provar que tinha a intenção certa

Existem várias formas de demonstrar que tinha a ‘intenção’ certa quando comprou o imóvel alugado que agora quer transformar na sua nova residência:

• Utilizar o imóvel como um imóvel alugado com o aluguel ao valor justo de mercado por pelo menos 12 meses ou mais
• Não ocupar o imóvel alugado depois de adquiri-lo, especialmente logo após a troca
• O contrato de compra usado para adquirir o imóvel alugado como a substituição em sua 1031 troca não deve estar condicionado à venda de sua residência principal
• Não renovar o imóvel alugado como se você fosse se mudar imediatamente, embora seja aceitável fazer renovações normais para usar como propriedade de aluguer

Pensamentos Finais

Casa unifamiliar, propriedade multifamiliar onde vive numa unidade e aluga as outras unidades, e propriedade que possui e usa como aluguer a curto prazo, tal como uma Airbnb ou HomeAway podem ser todas usadas numa Secção 1031 ou Secção 121.

Pode usar estas duas secções do Código da Receita Federal para fazer uma troca 1031 na sua residência principal, ou para converter uma das suas actuais propriedades de arrendamento na sua residência principal.

O factor chave a ter em mente é que precisa de transformar a sua residência principal na sua residência anterior, e depois proceder à sua troca 1031 para renunciar a uma propriedade e substituí-la por outra propriedade de investimento.