Kapitel 17.20 MEHRFAMILIEN-Wohngebiet (R3)

Kapitel 17.20 MEHRFAMILIEN-Wohngebiet (R3)

Abschnitte:

17.20.010 Direkt erlaubte Nutzungen.

17.20.020 Bedingte Nutzungen erlaubt.

17.20.030 Entwicklungsprüfung.

17.20.040 Grundstücksgröße.

17.20.050 Rückzugsanforderungen.

17.20.060 Rückzugsausnahmen.

17.20.070 Höhe von Gebäuden.

17.20.080 Grundstücksüberdeckung.

17.20.090 Gebäudehöhenübergang.

17.20.100 Gebäudeausrichtung.

17.20.110 Gebäudeform.

17.20.120 Townhome (Einfamilien-/Reihenhäuser) ergänzende Standards.

17.20.130 Neighborhood commercial ergänzende Standards.

17.20.140 Zusatznormen für Mehrfamilienhäuser.

17.20.010 Unmittelbar zulässige Nutzungen.

In einer R3-Zone sind nur die folgenden Nutzungen, ihre Zusatznutzungen und als ähnlich eingestufte Nutzungen unmittelbar zulässig. Andere Nutzungen sind ausdrücklich verboten.

A. Mehrfamilienhäuser (drei oder mehr angebaute Einheiten auf einem Grundstück).

B. Townhomes (angebaute Einfamilienhäuser oder Reihenhäuser auf eigenen Grundstücken mit drei oder mehr Einheiten).

C. Gewerbliche Nutzung in der Nachbarschaft, wie in JCMC 17.20.130 definiert.

D. Doppelhaushälften (Zweifamilienhaus auf einem Grundstück), die den Normen der R2-Zone (Kapitel 17.15 JCMC) entsprechen müssen.

E. Nebengebäude.

F. Pflegeheime und Pflegeeinrichtungen (ORS 197.660 bis 197.670).

G. Ähnliche Nutzungen wie die oben aufgeführten.

17.20.020 Zulässige bedingte Nutzungen.

In einer R3-Zone sind die folgenden Nutzungen und ihre Zusatznutzungen zulässig, wenn sie in Übereinstimmung mit den Anforderungen von Kapitel 17.130 JCMC genehmigt werden:

A. Fertighauspark, der die Anforderungen von Kapitel 17.100 JCMC erfüllt.

17.20.030 Entwicklungsprüfung.

In einer R3-Zone ist eine Entwicklungsprüfung durch den Stadtverwalter oder einen Beauftragten erforderlich, um die Einhaltung der JCMC 17.20.050 bis 17.20.140 bezüglich der R3-Standards sicherzustellen.

A. Nutzungen, die eine Entwicklungsprüfung erfordern. Eine Entwicklungsprüfung ist für die folgenden Nutzungen erforderlich:

1. Reihenhäuser;

2. Mehrfamilienhäuser;

3. kommerzielle Gebäude in der Nachbarschaft;

4. Pflegeheime und Pflegeeinrichtungen.

B. Verfahren. Die Entwicklungsprüfung ist eine nichtdiskretionäre, administrative Prüfung, die vom Stadtverwalter oder einem Beauftragten durchgeführt wird. Die Entwicklungsprüfung erfolgt gemäß JCMC 17.150.070(A)(1), Verfahren des Typs I – Verwaltungsentscheidung.

C. Allgemeine Einreichungsanforderungen. Der Antragsteller muss einen Antrag auf den von der Stadtverwaltung zur Verfügung gestellten Formularen einreichen, der Folgendes umfasst:

1. Alle erforderlichen allgemeinen Informationen enthalten;

2. Die Kriterien in ausreichender Ausführlichkeit behandeln, um eine Überprüfung und Handlung zu ermöglichen; und

3. Zusammen mit der erforderlichen Gebühr, wie vom Stadtrat festgelegt, eingereicht werden.

D. Informationen zur Entwicklungsprüfung. Ein Antrag auf Entwicklungsüberprüfung muss einen vorgeschlagenen Lageplan auf einer Seite von 11 Zoll mal 17 Zoll oder größer enthalten, der die folgenden Informationen enthält, falls zutreffend, und andere ähnliche Informationen, die der Stadtverwalter oder der Beauftragte für notwendig hält:

1. Nordpfeil, Maßstab, Namen, Adressen und Telefonnummern aller Personen, die in der letzten eingetragenen Urkunde als Eigentümer aufgeführt sind.

2. Name, Adresse und Telefonnummern des Projektentwicklers, Ingenieurs, Vermessungsingenieurs und/oder Planers, falls zutreffend.

3. Der vorgeschlagene Bauplatz, einschließlich Grenzen, Abmessungen und Bruttofläche.

4. Merkmale, die auf dem Bauplatz bleiben sollen.

5. Lage und Abmessungen aller vorhandenen und vorgeschlagenen Bauwerke, Versorgungseinrichtungen, Gehwege und sonstigen Verbesserungen auf dem Grundstück. Die Abstandsmaße für alle bestehenden und geplanten Gebäude sind auf dem Lageplan anzugeben, einschließlich der Abmessungen, die zur Berechnung der Gewerbefläche erforderlich sind, falls zutreffend.

6. Landschaftsplan, falls zutreffend.

7. Lage und Abmessungen aller vorgeschlagenen öffentlichen und privaten Straßen, Zufahrten, Wegerechte und Dienstbarkeiten.

8. Lage und Abmessungen der Ein- und Ausgänge des Geländes für den Zugang von Fahrzeugen und Fußgängern, einschließlich der Fußgängerwege sowie Lage und Abmessungen der Parkplätze, falls zutreffend.

9. Lage und Abmessungen von gemeinsamen und privaten Freiflächen, falls zutreffend.

10. Standort und Abmessungen von Abfallbehältern, falls zutreffend.

11. Detailzeichnungen des ortsbildprägenden Zauns, falls zutreffend.

12. Architektonische Zeichnungen.

a. Gebäudeansichten, die die Gebäudeausrichtung (JCMC 17.20.100) und die Gestaltungsmerkmale der Gebäudeform (JCMC 17.20.110) veranschaulichen;

b. Baupläne, die die ergänzenden Standards für Reihenhäuser (JCMC 17.20.120) veranschaulichen, falls zutreffend;

c. Der Name, die Adresse und die Telefonnummer des Architekten.

17.20.040 Losgröße.

In einer R3-Zone muss die Losgröße wie folgt sein:

A. Für Mehrfamilienhäuser, Pflegeheime und Pflegeeinrichtungen muss die Mindestgrundstücksfläche 7.500 Quadratfuß betragen. Die Mindestgrundstücksbreite an der vorderen Baulinie beträgt 50 Fuß, bei Sackgassengrundstücken 35 Fuß.

B. Für Reihenhäuser (Einfamilienhäuser oder Reihenhäuser) beträgt die Mindestgrundstücksfläche 2.500 Quadratfuß pro Einheit. Die Mindestgrundstücksbreite an der vorderen Grundstücksgrenze muss 25 Fuß betragen.

C. Für gewerbliche Nutzungen in der Nachbarschaft beträgt die Mindestgrundstücksfläche 5.000 Quadratfuß. Die Mindestgrundstücksbreite an der vorderen Grundstücksgrenze beträgt 60 Fuß. Die Mindestgrundstücksfläche für Zweifamilienhäuser (Doppelhaushälften) beträgt 5.000 Quadratfuß. Die minimale Grundstücksbreite an der vorderen Grundstücksgrenze beträgt 50 Fuß und 35 Fuß für Sackgassen.

17.20.050 Rückzugsanforderungen.

Dieser Standard gilt für Mehrfamilienhäuser, Reihenhäuser, gewerbliche Siedlungen in der Nachbarschaft und Pflegeheime und Pflegeeinrichtungen. Mit Ausnahme der Bestimmungen in JCMC 17.95.060 müssen in einer R3-Zone die Höfe, gemessen von der Grundstücksgrenze bis zum Fundament des Gebäudes, mit einem maximalen Überstand von drei Fuß in jeden Rückzugsbereich, wie in JCMC 17.20.060 definiert, wie folgt sein:

A. Für Mehrfamilienhäuser und Reihenhäuser ist ein Mindestfrontabstand von 15 Fuß erforderlich, mit der Ausnahme, dass eine überdachte (aber nicht geschlossene) Veranda weniger als 10 Fuß von der Frontlinie entfernt sein darf. Ein Mindestfrontabstand von 10 Fuß ist für ein gewerbliches Gebäude in der Nachbarschaft erforderlich.

B. Jeder Seitenhof muss mindestens sechs Fuß betragen, mit der Ausnahme, dass auf Eckgrundstücken der Seitenhof auf der Straßenseite mindestens 15 Fuß, gemessen vom Fundament, betragen muss. Bei Reihenhäusern, die gemeinsame Wände haben, ist kein Rücksprung erforderlich.

C. Der Hinterhof muss mindestens 15 Fuß betragen. Eine Ausnahme ist zulässig, wenn ein Reihenhaus, eine Garage oder ein anderes Nebengebäude an eine Gasse angrenzt; in diesem Fall beträgt der Rückstand im Hinterhof (zur Gasse hin) mindestens vier Fuß.

D. Im Falle einer Doppelhaushälfte auf einem Eckgrundstück, das von zwei Straßen aus befahrbar ist, gelten beide an die Straße angrenzenden Höfe als Vorgarten mit entsprechenden Vorgartenabständen. Die Abstandsflächen für Hinterhöfe werden für jedes Wohngebäude gegenüber dem Vorgarten separat gemessen (siehe Anhang A, Diagramm 2).

E. Alle Gebäude müssen so platziert werden, dass sie nicht in eine öffentliche Versorgungsleitung oder in die Lichtraumprofile eingreifen (JCMC 17.95.090).

17.20.060 Ausnahmen für Rücksprünge.

In einer R3-Zone dürfen die folgenden architektonischen Merkmale in die Rücksprünge hineinragen: Dachvorsprünge, Schornsteine, Erker, Überhänge und ähnliche architektonische Merkmale dürfen bis zu drei Fuß in die Rücksprünge hineinragen, vorausgesetzt, dass die staatlichen Brandschutzvorschriften eingehalten werden. Mauern und Zäune dürfen an Grundstücksgrenzen errichtet werden, sofern die Standards in JCMC 17.95.020 eingehalten werden. Mauern und Zäune innerhalb von Vorhöfen müssen zusätzlich den Standards für den Sichtabstand in JCMC 17.95.090 entsprechen.

17.20.070 Höhe von Gebäuden.

In einer R3-Zone darf kein Gebäude eine Höhe von 35 Fuß überschreiten. Die Gebäudehöhe kann auf weniger als den Höchstwert beschränkt werden, wenn dies erforderlich ist, um die Übergangsbestimmungen für die Gebäudehöhe in JCMC 17.20.090.

A einzuhalten. Anwendbarkeit. Dieser Standard gilt für Stadthäuser, Mehrfamilienhäuser und gewerbliche Gebäude in der Nachbarschaft.

B. Methode der Messung. Die vertikale Entfernung einer Struktur, gemessen von der durchschnittlichen Höhe des fertigen Geländes innerhalb von 20 Fuß der Struktur bis zum höchsten Punkt der Struktur. Nicht in der maximalen Höhe enthalten sind: Schornsteine, Glockentürme, Kirchtürme, Dachausstattungen, Fahnenmasten und ähnliche Merkmale, die nicht für die menschliche Nutzung bestimmt sind.

17.20.080 Grundstücksüberdeckung.

In einer R3-Zone dürfen die Gebäude nicht mehr als 60 Prozent der Grundstücksfläche einnehmen.

17.20.090 Gebäudehöhenübergang.

In einer R3-Zone dürfen neue Gebäude oder Teile neuer Gebäude mit einer Höhe von mehr als einem Stockwerk, die an ein bestehendes einstöckiges freistehendes Einfamilienhaus oder Doppelhaus angrenzen, eine Gebäudehöhe von nicht mehr als einem Fuß für jeden Fuß horizontalen Abstand von der Grundstücksgrenze überschreiten.

17.20.100 Gebäudeausrichtung.

In einer R3-Zone müssen alle Gebäude, die an Privat-, Orts- oder Sammelstraßen grenzen, ihre(n) Haupteingang(e) zur Straße hin ausrichten. Die Eingänge von Mehrfamilienhäusern und Geschäftsgebäuden in der Nachbarschaft können Eingänge zu den einzelnen Wohneinheiten, Eingänge in der Eingangshalle oder Eingänge zu Vorgärten und Innenhöfen umfassen. Alternativ kann der Eingang eines Gebäudes zu einem Seitenhof ausgerichtet sein, wenn ein direkter Fußgängerweg zwischen dem Gebäudeeingang und der Straße vorhanden ist. Dieser Abschnitt gilt nicht für Gebäude, deren einziger Zweck die Unterbringung mechanischer Anlagen ist.

A. Off-Street-Parkplätze und Zufahrten dürfen sich nicht zwischen Gebäuden und Straßen befinden.

17.20.110 Gebäudeform.

In einer R3-Zone müssen neue Mehrfamilienhäuser, Reihenhäuser, Pflegeheime und Pflegeeinrichtungen sowie gewerbliche Nutzungen in der Nachbarschaft die folgenden Standards für die Gebäudeform einhalten (siehe Anhang A, Diagramme 6 und 7):

A. Die Gebäude dürfen keine durchgehende horizontale Entfernung von mehr als 150 Fuß aufweisen (gemessen von Stirnwand zu Stirnwand);

B. Dächer müssen Giebel-, Walm- oder Satteldächer sein, mit einer Mindestneigung von vier Fuß Höhe pro 12 Fuß Breite und mit einem Überhang von mindestens sechs Zoll (Traufe), oder sie können flach sein mit einem dekorativen Gesims;

C. Gestaltungsmerkmale. Alle der Straße zugewandten Erhebungen (Fassaden) müssen Gestaltungsmerkmale wie Versätze, Balkone, Vorsprünge, Fensterleibungen oder ähnliche Elemente aufweisen, um große Flächen eines ununterbrochenen Gebäudes zu vermeiden. Entlang der vertikalen Fläche eines Bauwerks müssen solche Merkmale mindestens alle 35 Fuß auftreten und in jedem Stockwerk mindestens zwei der folgenden Merkmale aufweisen:

1. Aussparung (z.B. Terrasse, Innenhof, Balkon, Garage, Eingang oder ähnliches) mit einer Mindesttiefe von vier Fuß;

2. Erweiterung (z.B. Bodenfläche, Terrasse, Veranda, Erker, Innenhof, Eingang oder ähnliches), die mindestens zwei Fuß vorsteht und horizontal über eine Mindestlänge von vier Fuß verläuft; und/oder

3. Versatz der Fassaden- oder Dacherhöhung von zwei Fuß oder mehr;

D. Blicke auf die Straße. Von der Straße aus sichtbare Fassaden müssen einen Haupteingang und eine Kombination aus Fenstern, Veranden und/oder Balkonen aufweisen. Seitenansichten, die auf straßenseitige Rücksprünge ausgerichtet sind, müssen eine Kombination aus Fenstern, Veranden und/oder Balkonen aufweisen. Mindestens 40 Prozent der Vorderfassaden und mindestens 30 Prozent der straßenseitigen und rückwärtigen Gebäudefassaden müssen diesem Standard entsprechen. „Der Prozentsatz der Fassade wird als die horizontale Ebene (in Metern) gemessen, die Türen, Veranden, Balkone, Terrassen und/oder Fenster enthält. Dieser Standard gilt nicht für Panhandle- oder Flaggengrundstücke; und

E. Garagen und Carports, die an Wohneinheiten angebaut sind und von einer Straße aus zugänglich sind (angrenzend an die vordere Grundstücksgrenze), müssen mindestens einen Meter hinter der vorderen Fassade des Gebäudes oder der überdachten vorderen Veranda zurückgesetzt sein.

17.20.120 Stadthäuser (Einfamilienhäuser/Reihenhäuser) ergänzende Normen.

Alle Stadthäuser müssen die folgenden Normen erfüllen (siehe auch Anhang A, Diagramm 8):

A. Die maximale Anzahl und Breite von aufeinanderfolgenden Einheiten darf fünf oder 140 Fuß (von Stirnwand zu Stirnwand) nicht überschreiten, je nachdem, welcher Wert geringer ist.

B. Reihenhäuser sollen, wenn immer möglich, einen Zugang für Fahrzeuge von einer hinteren Gasse erhalten. Die Gasse(n) müssen zum Zeitpunkt der Genehmigung der Unterteilung angelegt werden. Alleen sind nicht erforderlich, wenn die bestehenden Erschließungsmuster den Bau von Alleen unpraktisch machen.

C. Reihenhäuser, die direkt von einer öffentlichen oder privaten Straße erschlossen werden, müssen alle folgenden Normen erfüllen, um die Unterbrechung der angrenzenden Bürgersteige durch Einfahrten zu minimieren und das Erscheinungsbild der Straßen zu verbessern:

1. Die maximal zulässige Einfahrtsbreite zur Straße hin beträgt 12 Fuß pro Wohneinheit.

2. Zwei benachbarte Garagen müssen sich eine Einfahrt teilen, wenn die einzelnen Einfahrten sonst weniger als 20 Fuß voneinander entfernt wären.

3. Die maximale kombinierte Garagenbreite pro Einheit beträgt 50 Prozent der Gesamtbreite der Einheit. Zum Beispiel kann eine 26 Fuß breite Einheit eine 13 Fuß breite versenkte Garage zur Straße hin haben.

D. Gemeinschaftsflächen (z. B. Landschaftsgestaltung in privaten Trakten, gemeinsame Einfahrten, private Alleen, Rasenflächen, Spielplätze und ähnliche Nutzungen) werden von einer Wohnungseigentümergemeinschaft oder einer anderen juristischen Person unterhalten. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann auch für die Instandhaltung der Außenanlagen und die Erneuerung der Dächer zuständig sein. Eine Kopie aller anwendbaren Vereinbarungen, Einschränkungen und Bedingungen muss aufgezeichnet und der Stadt vor der Baugenehmigung zur Verfügung gestellt werden.

17.20.130 Zusätzliche Standards für kommerzielle Nutzungen in der Nachbarschaft.

Alle kommerziellen Nutzungen in der Nachbarschaft müssen den folgenden Standards entsprechen:

A. Erlaubte Nutzungen. In einer R3-Zone sind nur die folgenden kommerziellen Nutzungen in der Nachbarschaft erlaubt:

1. Einzelhandelswaren und -dienstleistungen;

2. Kinderbetreuungseinrichtungen (Betreuung von mehr als 12 Kindern);

3. Lebensmitteldienstleistungen, ausgenommen automobilorientierte Nutzungen;

4. Medizinische und zahnmedizinische Büros, Kliniken und Labore;

5. Professionelle und administrative Büros;

6. Reparaturdienste, die vollständig innerhalb des Gebäudes durchgeführt werden; Autoreparaturen und ähnliche Dienste sind nicht zulässig;

7. Gebäude mit gemischter Nutzung (Wohngebäude mit anderen zulässigen Nutzungen);

8. Waschsalons und chemische Reinigungen;

9. Kunst-, Musik- oder Fotostudio;

10. Persönliche Dienstleistungen (Friseurläden, Salons, ähnliche Nutzungen); und

11. Andere ähnliche Nutzungen.

B. Grundflächenstandards. Die maximale kommerzielle Bodenfläche darf insgesamt 5.000 Quadratfuß für alle Nutzungen auf einem kommerziellen Nachbarschaftsgrundstück nicht überschreiten. Die Geschossfläche wird gemessen, indem die innere Geschossfläche aller Gebäudegeschosse zusammengerechnet wird, mit Ausnahme von Kriechräumen (d.h. mit weniger als siebeneinhalb Fuß vertikalem Abstand).

C. Betriebszeiten. Gewerbliche Nutzungen in der Nachbarschaft sind auf die folgenden Betriebszeiten beschränkt: 7:00 Uhr bis 22:00 Uhr.

D. Lagerung. Mit Ausnahme von Pflanzen und Gartenbedarf ist die Lagerung im Freien über Nacht nicht gestattet. Die Lagerung von Pflanzen und Gartenartikeln muss den Sichtweitenstandards in JCMC 17.95.090 entsprechen.

E. Parken. Parkplätze müssen den folgenden Normen entsprechen:

1. Parkplätze sind seitlich oder hinter den Gebäuden anzuordnen.

2. Off-Street-Parkplätze für Fahrzeuge müssen den in Kapitel 17.90 JCMC festgelegten Standards für Landschaftsgestaltung, Größe und Fußgängerverkehr entsprechen.

17.20.140 Ergänzende Standards für Mehrfamilienhäuser.

In einer R3-Zone gelten diese ergänzenden Standards für neue Mehrfamilienhausprojekte. Mehrfamilienhäuser sind definiert als drei oder mehr Wohnungen auf einem einzelnen Grundstück (z.B. Multiplexe, Apartments, Eigentumswohnungen usw.). Neue Mehrfamilienhäuser müssen alle der folgenden Normen erfüllen:

A. Gemeinsamer Freiraum.

1. In allen Siedlungen mit mehr als 20 Wohneinheiten ist eine Mindestfläche von 15 % der gesamten Grundstücksfläche (einschließlich der erforderlichen Rückzugsbereiche) als nutzbare gemeinsame Freifläche auszuweisen und dauerhaft zu reservieren. Die Grundstücksfläche ist definiert als das Grundstück oder die Parzelle, auf der die Erschließung geplant ist, nach Abzug der erforderlichen Widmung von Straßenvorrechten und anderen Flächen für öffentliche Zwecke (z. B. öffentlicher Park). Empfindliche Grundstücke und historische Gebäude oder Denkmäler, die der Öffentlichkeit zugänglich sind, können auf die Erfüllung der Anforderungen an die gemeinsame Freifläche angerechnet werden.

2. Die Entwicklung muss innerhalb der gemeinsamen Freifläche mindestens 250 Quadratmeter aktive Erholungsfläche (z.B. Kinderspielbereiche, Spielplätze, Schwimmbad, Sportplätze usw.) für jeweils 20 Einheiten oder deren Abstufungen ausweisen. Bei einem Bauvorhaben mit 50 Wohneinheiten müssen beispielsweise mindestens 500 Quadratmeter für die aktive Erholung zur Verfügung stehen. Innenräume oder überdachte Erholungsflächen können auf diese Anforderung angerechnet werden, sollten aber 30 Prozent der erforderlichen Gemeinschaftsfläche nicht überschreiten.

B. Privater Freiraum. In allen neu errichteten Mehrfamilienhäusern müssen nutzbare private Freiflächen wie Terrassen, Balkone, Veranden, Dachgärten oder kleine Gärten vorhanden sein. Private Freiflächen müssen den folgenden Standards entsprechen:

1. Wohneinheiten, die sich auf oder unterhalb des fertigen Niveaus oder innerhalb eines Abstandes von fünf Fuß vom fertigen Niveau befinden, müssen mindestens 96 Quadratmeter privaten Freiraum haben, wobei keine Abmessung weniger als sechs Fuß betragen darf;

2. Alle Wohneinheiten im Obergeschoss müssen Balkone oder Veranden haben, die mindestens 36 Quadratmeter groß sind und keine Abmessung weniger als vier Fuß haben dürfen. „Wohneinheiten im Obergeschoss“ sind Wohneinheiten, die mehr als einen Meter über dem fertigen Boden liegen;

3. Alle privaten Freiflächen müssen einen direkten Zugang von der Wohneinheit durch eine Tür haben;

4. Jede überschüssige private Freifläche (über das Erforderliche hinaus) kann auf die Erfüllung der gemeinsamen Freiflächenanforderungen angerechnet werden;

5. Gebäudemassen und Abschirmungen wie niedrige Hecken, Zäune, Mauern, Gartenlauben oder Spaliere sind zur Abgrenzung privater Freiflächen zu verwenden. Das Abschirmungselement muss mindestens drei Fuß hoch sein.

C. Treppenaufgänge. Treppen müssen, wenn möglich, in das Gebäude integriert werden, um die visuellen Auswirkungen zu minimieren. Außentreppen sind, falls erforderlich, in das Gebäude einzubauen, mit demselben Material wie das Gebäude selbst zu verkleiden oder auf andere Weise in die Architektur des Gebäudes zu integrieren. Treppen, die einfach an der Außenseite des Gebäudes aufgehängt sind, sind nicht zulässig.

D. Fahrzeugverkehr. Mehrfamilienhäuser müssen einen Fahrzeugverkehr in Übereinstimmung mit den folgenden Normen vorsehen (siehe Anhang A, Diagramm 9):

1. Um die Verkehrssicherheit zu gewährleisten und die Auswirkungen auf das öffentliche Verkehrssystem zu minimieren, sollen Einfahrten oder Privatstraßen, wo immer möglich, an Orts- oder Sammelstraßen und nicht direkt an Hauptverkehrsstraßen angeschlossen werden.

2. Mehrfamilienhäuser, die größer oder gleich groß sind, sollen als eine Reihe von kompletten Blöcken entwickelt werden, die durch ein verbindendes Netz von öffentlichen Straßen mit Gehwegen und Straßenbäumen begrenzt werden, um die Entwicklung in zahlreiche kleinere Blöcke zu unterteilen. Die durchschnittliche Blockgröße innerhalb einer Mehrfamilienhaussiedlung darf maximal zwei Hektar betragen. Für alle internen Straßen gelten die städtischen Standards für öffentliche Anliegerstraßen in Bezug auf die Breite der Fahrbahn, Gehwege und Straßenbäume.

E. Parken. In Mehrfamilienhäusern sind Stellplätze gemäß den folgenden Normen vorzusehen (siehe Anhang A, Diagramm 9):

1. Off-Street-Parkplätze für Fahrzeuge und Fahrradabstellplätze sind gemäß JCMC 17.90.010 vorzusehen. Das Parken auf der Straße entlang der Straßen innerhalb des Baugebiets kann auf die Anforderungen für das Parken abseits der Straße angerechnet werden;

2. Parkplätze sind gemäß den Normen für die Gebäudeausrichtung (JCMC 17.20.100) an der Seite oder Rückseite der Gebäude anzuordnen;

3. Das Parken auf den Straßen innerhalb des Baugebiets darf keine Einfahrten oder Winkel umfassen. Das Parken muss auf Parkplätzen oder entlang des internen Straßensystems in Form von parallelem Parken untergebracht werden;

4. Parkplätze müssen gemäß JCMC 17.90.030 begrünt werden; und

5. Die Parkplätze müssen mit allen Gebäudeeingängen durch interne Fußgängerwege verbunden sein, die den Standards in Unterabschnitt (H) dieses Abschnitts entsprechen.

F. Abfallbehälter. Abfallbehälter müssen auf allen Seiten mit einer immergrünen Hecke oder einem festen Zaun oder einer Mauer von mindestens sechs Fuß Höhe abgeschirmt sein. Kein Abfallbehälter darf sich in einem Vorgartenrücksprung oder innerhalb von 25 Fuß von Grundstücksgrenzen befinden, die an andere Wohnzonen grenzen.

G. Versorgungseinrichtungen. Alle Versorgungseinrichtungen auf dem Baugrundstück müssen unterirdisch verlegt werden. Auf dem Boden montierte Geräte wie Transformatoren, Versorgungskästen, Kabelfernseh- und Telefonkästen, Kästen für Mobilfunkmasten und ähnliche Versorgungseinrichtungen sind unterirdisch zu verlegen, wann immer dies praktikabel ist. Wenn eine unterirdische Verlegung nicht möglich ist, müssen die Geräte durch eine immergrüne Hecke oder einen massiven Zaun oder eine Mauer mit einer Mindesthöhe von drei Metern abgeschirmt werden und so platziert werden, dass sie den Sichtbarkeitsstandards in JCMC 17.95.090.

H entsprechen. Fußgängerverkehr. Um einen sicheren, direkten und bequemen Fußgängerverkehr zu gewährleisten, müssen alle Mehrfamilienhäuser ein Wegesystem enthalten, das auf der Grundlage der folgenden Standards entworfen wurde:

1. Das Wegesystem muss sich über die gesamte Erschließungsanlage erstrecken und an alle künftigen Erschließungsphasen, angrenzende öffentliche Parks und gewerbliche Nutzungen sowie an das öffentliche Gehwegsystem anschließen;

2. Die Wege innerhalb der Erschließung müssen sichere, einigermaßen direkte Verbindungen zwischen den Wohneinheiten und den Parkplätzen, Erholungseinrichtungen, Lagerflächen und Gemeinschaftsbereichen bieten;

3. Wo Fußwege parallel zu einer Einfahrt oder Straße (öffentlich oder privat) verlaufen, müssen sie sechs Zoll hochgezogen und mit Bordsteinen versehen sein oder von der Einfahrt/Straße durch einen mindestens fünf Fuß breiten Streifen mit Pollern, einer Landschaftsberme oder einer anderen physischen Barriere getrennt sein;

4. Fußgängerwege müssen einen Mindestabstand von sechs Fuß zu allen Gebäudefassaden mit Wohnbereichen im Erdgeschoss haben, außer an Gebäudeeingängen;

5. Wo Gehwege einen Parkplatz, eine Einfahrt oder eine Straße kreuzen („Zebrastreifen“), müssen sie deutlich mit kontrastierenden Pflastermaterialien, Höckern/erhöhten Kreuzungen oder aufgemalten Streifen gekennzeichnet sein; und

6. Die Oberfläche der Gehwege muss aus Beton, Asphalt, Ziegel-/Mauersteinpflaster oder einer anderen dauerhaften harten Oberfläche bestehen, mindestens fünf Fuß breit sein und den Anforderungen des Bundesgesetzes für Menschen mit Behinderungen (ADA) entsprechen.

I. Landschaftsgestaltung. Innerhalb des Bauvorhabens müssen Grünflächen angelegt werden, um Erosionsschutz, visuelles Interesse, Pufferung, Privatsphäre, Freiraum- und Wegdefinition und Beschattung auf der Grundlage der folgenden Standards zu gewährleisten:

1. Mindestens 15 Prozent des Geländes müssen mit einer Mischung aus Bodendeckern, Sträuchern und Bäumen begrünt werden. Zum Zeitpunkt der Bepflanzung müssen Bäume mit einem Mindestdurchmesser von zwei Zoll (DBH) und Sträucher mit einer Mindesthöhe von 24 Zoll gepflanzt werden. Rindenmulch, Steine und ähnliches, nicht pflanzliches Material können zur Ergänzung der Bodenbedeckung verwendet werden, dürfen aber nicht als alleiniger Ersatz für die erforderliche Bodenbedeckung angesehen werden; und

2. Die Verwendung von einheimischen und/oder trockenheitstoleranten Landschaftspflanzen wird empfohlen. Die gesamte Landschaftsgestaltung muss mit einem permanenten Bewässerungssystem bewässert werden, es sei denn, ein zugelassener Landschaftsarchitekt legt eine schriftliche Bestätigung vor, dass die vorgeschlagenen Pflanzenmaterialien keine Bewässerung erfordern. Der Grundstückseigentümer muss die gesamte Landschaftsgestaltung pflegen.